Вопросы о недвижимости в Паттайе Основной гид и FAQ

Да, иностранцы могут покупать недвижимость в Паттайе. Проще всего купить кондо. Основные моменты:

• Кондоминиумы: Иностранцы могут владеть кондо по иностранной квоте (foreign name/farang quota): до 49% общей площади юнитов в здании может принадлежать иностранцам; оставшиеся 51% относятся к тайской квоте и оформляются либо на гражданина Таиланда, либо на соответствующую требованиям тайскую компанию
• Дома и Земля: Иностранцы не могут напрямую владеть землёй, но можно:
  • Арендовать землю на длительный срок (до 30 лет, с возможным продлением)
  • Владеть недвижимостью через правильно структурированную тайскую компанию (company ownership/company name)
  • Купить недвижимость на имя супруга или супруги — гражданина Таиланда

Blue Horizon Condos помогает иностранным покупателям выбрать оптимальный вариант и найти идеальную недвижимость.

• Иностранная квота (foreign name): Полная собственность, зарегистрированная непосредственно на иностранного покупателя. Доля иностранной собственности в здании должна оставаться в пределах установленного законом лимита 49%, а покупатель обычно подтверждает поступление средств на покупку из-за рубежа
• Тайская квота (Thai name или company name): Полная собственность, зарегистрированная на гражданина Таиланда или соответствующую требованиям тайскую компанию. Это не прямая личная собственность иностранца
• Leasehold: Договорное право пользоваться объектом в течение зарегистрированного срока аренды, а не владение титулом. Зарегистрированная аренда недвижимости обычно ограничена 30 годами; любое продление должно быть согласовано и оформлено и не гарантируется

В одном кондоминиуме могут находиться юниты как в иностранной, так и в тайской квоте. Квота описывает способ оформления титула, а не обязательно физические различия между юнитами.

Владение недвижимостью через тайскую компанию широко распространено в Паттайе и имеет несколько преимуществ:

• Выгодная цена: Объекты в названии компании часто стоят дешевле, чем в иностранной квоте
• Гибкий выход: При продаже можно передать доли компании вместо оформления права собственности — ниже расходы на передачу
• Юрструктура: Правильно структурированная и обслуживаемая тайская компания может владеть землёй и недвижимостью
• Обслуживание компании: Бухучёт и сопровождение обычно около 12 000 THB в год
• Стратегия выхода: Передача компании позволяет избежать обычных налогов и сборов за передачу недвижимости в Land Office и упрощает продажу

Существующая или новая компания: Передача существующей компании, которая правильно оформлена и обслуживается, обычно сравнительно проста, если сделка в основном сводится к смене директора и обновлению корпоративных данных при сохранении соответствующей требованиям структуры акционеров. Создание новой компании для владения недвижимостью — другой процесс: нужны реальные тайские акционеры, а при владении землёй — соответствующее требованиям тайское большинство.

Смена директора компании: По текущей процедуре Department of Business Development (DBD) прежний и новый директора приходят в DBD для регистрации смены. Поскольку административные процедуры могут меняться, мы подтверждаем требования до назначения визита.

Владение через компанию требует постоянного бухгалтерского сопровождения и надлежащего поддержания юридической структуры. Мы поможем с созданием или передачей компании и оценкой уместности этого варианта.

Покупка кондо в Паттайе может пройти быстро — за несколько дней с опытным агентом Blue Horizon Condos. Основные шаги:

1. Выбор объекта: Просмотр и подбор кондо
2. Due diligence: Мы проверяем юридический статус объекта и доступные документы
3. Бронирование: Договор бронирования и депозит — обычно 5–10% от цены или иногда фиксированная сумма, например 100 000 THB
4. Перевод валюты: Только для иностранной квоты — перевод средств из-за рубежа и получение FET Form. Для покупки на компанию не требуется
5. Договор купли-продажи: Мы готовим договоры по сделке и помогаем обеим сторонам проверить и подписать их
6. Окончательный переход: Мы сопровождаем сделку в Land Office, где вы получаете свидетельство о собственности

Наша команда сопровождает каждый этап, помогая сделать покупку быстрой и удобной. После выбора объекта процесс обычно можно завершить за несколько дней. По запросу мы также можем привлечь юристов или бухгалтеров для дополнительной консультации.

При большинстве покупок кондо в иностранную квоту деньги должны быть отправлены из-за рубежа в иностранной валюте и конвертированы принимающим тайским банком. В назначении перевода чётко укажите цель на английском языке, например:

For purchase of condominium [building name], unit [number], for [buyer's full passport name].

До отправки уточните у принимающего банка счёт и точную формулировку. В зависимости от операции банк выдаст Foreign Exchange Transaction Form (FET) либо другое подтверждение входящего перевода, например банковскую справку или credit advice. Сохраните оригиналы: Land Office использует их при регистрации на иностранное имя, а банк может снова запросить их при последующем переводе денег от продажи за границу. Для покупок на компанию и других покупок в тайскую квоту действуют иные требования к подтверждению средств.

• Сборы за общие зоны: Регулярные платежи управляющей организации кондоминиума за охрану, уборку, лифты, бассейн, сады и другие общие расходы. Обычно они рассчитываются по площади юнита
• Sinking fund: Резерв на будущие крупные работы, например покраску, замену лифтов или конструктивный ремонт. В новом проекте его часто оплачивают при первой передаче юнита, но позднее также возможны дополнительные взносы

Перед переоформлением продавец получает у управляющей организации справку об отсутствии задолженности, подтверждающую оплату обязательных сборов за общие зоны. Land Office требует эту справку для регистрации передачи кондоминиума. Управляющий может оформлять её до 15 дней, а в некоторых зданиях это занимает неделю или больше, поэтому запрашивать её следует заранее.

Точный список зависит от того, продаёт объект физическое лицо или компания, но обычно включает:

• Оригинал титула собственности на кондоминиум
• Справку об отсутствии задолженности и, когда требуется, письмо управляющей организации о доступной иностранной квоте
• Тайское удостоверение личности и house registration продавца либо паспорт и применимые документы о семейном положении
• Доверенность Land Office, если продавец или другая необходимая сторона не будет присутствовать
• Договор купли-продажи и подтверждающие документы по сделке
• Если продавец — компания: актуальную выписку о компании, список акционеров, решение собрания, документы директоров, подтверждение полномочий на подпись и печать компании, когда она требуется

Land Office может запросить дополнительные документы в зависимости от гражданства, семейного положения, наличия ипотеки и структуры владения. Поэтому комплект следует проверить до назначения даты переоформления.

Иногда, но ипотечные программы тайских банков для иностранцев ограничены и зависят от конкретного кредитора. Некоторые банки принимают заявки от иностранцев-резидентов, соответствующих конкретным требованиям к документам о проживании и кредитоспособности, а другие вообще не выдают иностранцам жилищные кредиты. Одного разрешения на работу или дохода в Таиланде может быть недостаточно.

Поэтому многие покупатели-нерезиденты используют собственные средства, финансирование в своей стране или план платежей застройщика. Если кредит необходим, получите письменное предварительное одобрение до подписания бронирования или внесения депозита.

Покупка недвижимости не даёт визу автоматически, однако в Таиланде есть несколько привлекательных вариантов для долгосрочного проживания:

• Пенсионная виза (от 50 лет): Обычно ฿800 000 на счёте в тайском банке, доход ฿65 000 в месяц или допустимая комбинация
• Семейная виза по браку: Для состоящих в браке с гражданином Таиланда — обычно ฿400 000 на счёте в тайском банке или доход ฿40 000 в месяц
• DTV: Для удалённых работников, фрилансеров, участников одобренных мероприятий в Таиланде и иждивенцев. Требуется подтверждение средств не менее ฿500 000; разрешено пребывание до 180 дней за один въезд
• Thailand Privilege Card—ранее Thailand Elite Visa: Удобная платная программа без требований к минимальному возрасту, доходу, депозиту в тайском банке или инвестициям в недвижимость. Она даёт многократный въезд и пребывание до одного года за каждый въезд: Bronze ฿650 000 на 5 лет; Gold ฿900 000 на 5 лет; Platinum ฿1,5 млн на 10 лет; Diamond ฿2,5 млн на 15 лет; Reserve ฿5 млн на 20 лет, только по приглашению
• Виза LTR: Вариант на 10 лет для категорий Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner, Work-from-Thailand Professional и Highly Skilled Professional. Подходящая недвижимость в Таиланде может засчитываться в два важных инвестиционных требования:
  • Wealthy Global Citizen: Активы на общую сумму USD1 млн плюс USD500 000 инвестиций в Таиланде
  • Wealthy Pensioner: Пассивный доход USD80 000 в год либо USD40 000–80 000 плюс инвестиции в Таиланде на USD250 000
• Другие варианты: Рабочие, деловые и учебные визы

Правильно подобранные недвижимость и виза отлично дополняют друг друга: виза позволяет жить в стране, а недвижимость становится вашим домом и инвестицией в Таиланде. Требования и сроки владения различаются, поэтому за персональной консультацией всегда обращайтесь к надёжному визовому агенту. Blue Horizon Condos поможет найти подходящую недвижимость для ваших долгосрочных планов.

Да. Кондоминиум, принадлежащий иностранцу, можно передать наследнику по завещанию. Тайское завещание, в котором чётко указаны юнит и исполнитель завещания, может упростить оформление наследства.

Сможет ли иностранный наследник сохранить кондоминиум, зависит от его права владеть им по Condominium Act и наличия места в иностранной квоте. Иностранный наследник, который не соответствует требованиям, обычно должен продать или иным образом передать унаследованный юнит в течение одного года. Обстоятельства наследства различаются, поэтому завещание и структуру владения следует проверить с тайским юристом.

Иностранный наследник, не отвечающий условиям владения по статье 19 Condominium Act, также обязан письменно уведомить земельное управление в течение 60 дней с даты приобретения права собственности на унаследованный юнит.

Учтите государственные сборы и налоги:

• Сбор за передачу: 2% от оценочной стоимости (Land Office)
• Specific Business Tax (SBT): 3,3% от большего из цены продажи или оценки. Применяется когда:
  • Личная жилая недвижимость передаётся до 5-летней годовщины, если не применяется освобождение
  • Недвижимость во владении компании (всегда)
  • Коммерческая недвижимость
• Гербовый сбор: 0,5% от большего из цены продажи или оценки. Применяется, если SBT не применяется
• Подоходный налог с удержанием у источника:
  • 1% — для компаний
  • Для физлиц — зависит от официальной оценочной стоимости, срока владения, допустимых вычетов и прогрессивных ставок

Важно: Для собственности компании можно купить доли компании вместо оформления перехода права. Это позволяет избежать обычных налогов и сборов за передачу недвижимости в Land Office. При передаче компании, включая смену директора, по-прежнему применяются юридические и административные сборы. При передаче долей также может взиматься гербовый сбор.

Как правило, стороны делят сборы пополам (50/50), но это предмет переговоров. Мы поможем всё рассчитать и спланировать.

Воспользуйтесь нашим Калькулятором налога при передаче для получения подробной оценки.

Покупка новостройки/объекта на этапе проекта имеет плюсы и требует внимания:

• Платёжные планы:
  • Гибкий график платежей на период строительства
  • Низкий первоначальный взнос (обычно 10–30%)
  • Ежемесячные/квартальные платежи до сдачи
  • Условия зависят от застройщика
• Преимущества:
  • Более низкая цена на раннем этапе: застройщики обычно повышают цены по мере строительства
  • Лучший выбор юнитов и видов
  • Современный дизайн и удобства
  • Гарантии и состояние «как новое»
  • Потенциал роста цены в процессе строительства
• Важно учитывать:
  • Сроки завершения
  • Репутация застройщика
  • Лицензии и разрешения
  • Мониторинг хода работ
  • Условия договора и гарантии

Мы работаем только с надёжными застройщиками и сопровождаем вас до передачи ключей.

С правильной поддержкой продажа проходит просто. Ключевые шаги:

1. Оценка: Рекомендуем рыночную цену с учётом текущих условий
2. Маркетинг: Продвижение через сеть и онлайн-платформы
3. Проверка Покупателей: Отбираем потенциальных покупателей и оцениваем их готовность к сделке
4. Переговоры: Ведём переговоры о цене и условиях
5. Документы: Готовим документы по сделке и помогаем с их оформлением
6. Проверка расходов на переоформление: Связываемся с ответственным Land Office, чтобы получить более точную оценку налогов и сборов с учётом объекта и структуры владения
7. Переоформление: Координация передачи в Land Office

Blue Horizon Condos сопровождает вас на всех этапах.

При продаже действуют государственные налоги и сборы. Часто делятся 50/50 между сторонами, но подлежат переговорам:

• Сбор за передачу: 2% от оценочной стоимости
• Specific Business Tax (SBT): 3,3% от большего из цены продажи или оценки. Применяется если:
  • Личная жилая недвижимость передаётся до 5-летней годовщины, если не применяется освобождение
  • Объект принадлежит компании (всегда)
  • Коммерческий объект
• Гербовый сбор: 0,5% (если SBT не применяется)
• Удержание налога у источника:
  • 1% — для компаний
  • Для физлиц — прогрессивный расчёт на основе официальной оценочной стоимости, срока владения и допустимых вычетов

Экономия при продаже долей компании: Если объект оформлен на тайскую компанию, можно продать доли компании вместо оформления перехода права. Это позволяет избежать обычных налогов и сборов за передачу недвижимости в Land Office. При передаче компании, включая смену директора, по-прежнему применяются юридические и административные сборы. При передаче долей также может взиматься гербовый сбор.

Поможем оценить налоговые обязательства и эффективно структурировать сделку (передача собственности или долей).

Получите подробную оценку с нашим Калькулятором налога при передаче.

После переоформления в Land Office иностранный продавец может обратиться в тайский банк для конвертации и перевода выручки за границу. Банк обычно запрашивает договор купли-продажи и подтверждение передачи права собственности в Land Office. Он также может запросить титульные документы, налоговые квитанции, банковские выписки и оригинал формы FET либо другое подтверждение входящего перевода, использованное при покупке.

Требования банков различаются, поэтому свяжитесь с банком до завершения сделки и сохраните оригиналы документов о поступлении средств на покупку. Это упростит подтверждение происхождения денег и исходящий перевод.

Да. Основные моменты:

• Долгосрочная аренда (30+ дней): Полностью законна и рекомендована
• Краткосрочная аренда: Широко распространена в Паттайе, особенно через такие платформы, как Airbnb. Для неё могут требоваться специальные лицензии, а правила зданий различаются, поэтому подходит не каждый объект
• Управление арендой: Полный спектр услуг для долгосрочной и посуточной аренды, включая Airbnb
• Доходность: Посуточная аренда часто выгоднее долгосрочной

Мы помогаем улучшить показатели аренды с помощью профессионального управления, включая общение с гостями и обслуживание объекта.

Комплексные услуги управления:

• Отбор арендаторов: Поиск и проверка
• Сбор платежей: Управление оплатами
• Обслуживание: Ремонты и уход
• Информация о требованиях: Разъясняем применимые требования к недвижимости и аренде
• Финансовая отчётность: Регулярные отчёты

Мы занимаемся повседневным управлением, чтобы аренда требовала от вас меньше участия.

Узнать об управлении недвижимостью.

Для подготовки договора аренды и сопроводительных документов предоставьте чёткие копии:

• Удостоверение личности собственника: Паспорт или тайская ID-карта.
• Документ о праве собственности (Chanote или свидетельство на квартиру в кондоминиуме): Включая страницы с указанием текущего зарегистрированного собственника.
• Домовая регистрационная книга (синяя книга / Tabien Baan): Страница, идентифицирующая объект недвижимости.
• Документы компании, если применимо: Свидетельство о регистрации компании и удостоверение личности уполномоченного подписанта.
• Полномочия представителя, если применимо: Доверенность или письменное разрешение, если кто-то действует от имени собственника.

Также предоставьте контактные данные и банковские реквизиты для получения арендной платы. Мы уточним, требуются ли дополнительные документы или подписанные копии для вашей аренды или оформления TM.30.

Разместить объект в Blue Horizon Condos.

Наши договоры аренды указывают срок оплаты, возможный льготный период и применимую плату за просрочку или проценты. Эти условия согласовываются письменно до подписания. Длительная неоплата может привести к официальному требованию об оплате и расторжению договора аренды в соответствии с договором и применимым законодательством.

По нашим стандартным условиям аренды с ежемесячной оплатой собственник или уполномоченный представитель может направить письменное требование, предоставляющее арендатору не менее 15 дней с момента получения для погашения задолженности. Если оплата не поступит в этот срок, договор аренды может быть расторгнут в соответствии с уведомлением, договором и применимым законодательством. Это процедура расторжения договора, а не гарантированная дата возврата объекта во владение собственника.

Да. Blue Horizon Condos может координировать поиск арендаторов, договоры аренды, платежи, общение с арендаторами и обслуживание недвижимости, пока вы за границей. Мы согласуем с вами услуги и объём наших полномочий и будем информировать вас о вашем объекте.

Для годового договора аренды наша агентская комиссия обычно равна месячной арендной плате. Для более короткой аренды комиссия может быть выше относительно арендного дохода и часто рассчитывается в процентах. Она также зависит от необходимого уровня управления и обслуживания. Мы подтверждаем с вами комиссию и включённые услуги до начала работы.

Аренда проста, учитывайте следующее:

• Сроки: Обычно 6–12 месяцев
• Депозит: Обычно 1–2 месячных платежа
• Коммунальные услуги: Обычно оплачиваются отдельно арендатором
• Мелкий ремонт: Обычно на стороне арендатора
• Страхование: Рассмотрите страховку имущества

Blue Horizon Condos поможет найти подходящее жильё и согласовать условия аренды.

Обычно необходимы:

• Копия паспорта: Действительное удостоверение личности
• Контакты: Местный номер телефона и email

Blue Horizon Condos составляет договоры аренды на английском и тайском языках и помогает обеим сторонам ознакомиться с ними и подписать их.

TM.30 — это уведомление иммиграционной службы Таиланда о месте проживания иностранного гражданина. Подтверждение подачи может потребоваться для продления визы и других иммиграционных процедур.

Blue Horizon Condos оказывает нашим клиентам-арендаторам помощь с TM.30 по запросу. Если доступна онлайн-подача, мы выполняем её за вас. В противном случае вам, возможно, придётся самостоятельно посетить иммиграционную службу с необходимыми документами. Собственнику следует предоставить необходимые подтверждающие документы и доверенность, но подавать уведомление лично не требуется, если этим занимается уполномоченный представитель.

В зависимости от объекта и согласия собственника возможны более короткие сроки аренды. Арендная плата может вноситься ежемесячно или составлять согласованную сумму за весь период проживания. В договоре указываются даты аренды, график платежей, обеспечительный депозит и отдельные дополнительные расходы.

Посмотреть недвижимость в аренду.

Это зависит от объекта и согласованных условий аренды. Электричество и вода обычно оплачиваются отдельно, но для некоторых вариантов проживания включены в стоимость. Интернет может быть включён или требовать отдельной подписки. В договоре указано, что входит в стоимость и какие дополнительные ежемесячные сервисные платежи предусмотрены.

В зависимости от соглашения депозит за бронирование может засчитываться в первый арендный платёж или в обеспечительный депозит. В договоре фиксируются порядок его зачёта и оставшаяся сумма к оплате.

При выезде арендаторы обычно оплачивают профессиональную уборку жилья и чистку или обслуживание кондиционеров. Оплата производится либо по фиксированной цене, указанной в договоре, либо по фактической стоимости согласно выставленному счёту.

По нашим стандартным условиям арендаторы отвечают за повседневный уход и ущерб, причинённый ими или их гостями. Собственник отвечает за крупный ремонт и проблемы, вызванные старением, скрытыми дефектами или нормальным износом. Пожалуйста, своевременно сообщайте о необходимости ремонта, чтобы можно было оценить проблему и организовать работы.

Возможность проживания с питомцами зависит от объекта, письменного разрешения собственника и применимых правил здания. Расскажите нам о питомце до бронирования, чтобы мы могли проверить, подходит ли объект, и подтвердить условия.

Продление зависит от доступности жилья и согласия собственника. Свяжитесь с Blue Horizon Condos до окончания аренды, чтобы мы могли письменно согласовать новые даты, арендную плату и остальные условия.

Осмотрите жильё при заселении и сообщите об имеющихся повреждениях, недостающих предметах или несоответствиях в течение трёх календарных дней, желательно с фотографиями или видео. О скрытых проблемах, которые нельзя было разумно обнаружить при первоначальном осмотре, следует сообщить сразу после их выявления.

По нашему стандартному договору депозит возвращается в течение 7 календарных дней после окончания аренды и возврата объекта и всех ключей. При наличии законных удержаний остаток возвращается в течение 14 календарных дней с подробным расчётом и имеющимися подтверждающими документами. Разумная сумма может быть временно удержана для окончательных счетов, которые ещё не получены; излишек возвращается без промедления после определения фактических расходов. Обычно депозит хранит и возвращает собственник; Blue Horizon Condos помогает координировать процесс.

Досрочный выезд без согласованного освобождения от обязательств или договорного либо законного права на расторжение может обойтись дорого. Вы можете потерять часть или весь обеспечительный депозит, не получить возврат предоплаченной аренды и остаться обязанным уплатить другие суммы по договору и применимому законодательству. Свяжитесь с Blue Horizon Condos до планирования выезда, чтобы мы могли обсудить ситуацию с собственником.