Аренда на 30 лет в Таиланде: руководство для иностранных покупателей

Допустим, тайский собственник продаёт дом с участком за 6 млн бат. Это предложение продать право собственности на оба объекта. Оно не означает автоматической готовности сдать их в аренду.

Иностранный покупатель может обсудить два варианта:

В обоих случаях земля остаётся оформленной на землевладельца.

Он может согласиться, предложить другую цену или настаивать на продаже в собственность. Автоматической скидки на аренду нет.

При отдельной покупке дома договор должен разграничивать цену здания и плату за аренду земли. Передачу здания и земельные права необходимо оформлять согласованно: дом мало полезен без права сохранять его на участке и жить в нём.^[4]

Что нужно регистрировать?

Аренда на 30 лет требует письменного договора и регистрации в Земельном департаменте. Без регистрации обычная аренда недвижимости на срок более трёх лет, как правило, подлежит судебной защите только в пределах первых трёх лет.^[1:1]

Если вы также покупаете дом, переход собственности должен быть надлежащим образом документирован и зарегистрирован отдельно от аренды земли.^[4:1] До оплаты попросите юриста проверить права продавца, документы на здание, доступ к объекту, ипотеки и другие зарегистрированные права.

Более низкая цена не обязательно означает лучшую сделку: по окончании срока аренда и бессрочная собственность оставляют вам разные активы и права.

Условный пример: собственник хочет 6 млн бат за продажу всего объекта, но согласен на 5 млн за аренду дома и земли на 30 лет. Сегодня вы экономите 1 млн. Однако в конце срока недвижимость остаётся у собственника, а ваше право пользования прекращается.

Привлекательность зависит от планов проживания, стоимости аренды аналогичных домов, распределения расходов на содержание и возможности продать оставшийся срок.

Отдельная покупка здания меняет сравнение. У вас появляется собственный актив, но его полезность и цена перепродажи сильно зависят от сопровождающих его земельных прав.

Оценивайте реально обеспеченные права и годы пользования, а не воспринимайте аренду как бессрочную собственность со скидкой. Пример расчёта приведён ближе к концу.

Изменения в доме и сдача в аренду

Согласуйте разрешения до подписания, особенно если планируете улучшения или доход от сдачи жилья.

При обычной аренде изменения требуют разрешения собственника. Субаренда и передача прав аренды также должны быть разрешены договором или впоследствии согласованы с собственником.^[3:1]

Укажите в договоре допустимые работы, ответственность за ремонт и возможность сдачи дома. Строительство и деятельность по сдаче жилья должны также соответствовать применимым к ним правилам.

Продажа до окончания срока

Необязательно сохранять дом все 30 лет. Если передача разрешена, можно найти покупателя на оставшиеся права.

Продажа через 10 лет обычно означает продажу 20 лет пользования. Для нового 30-летнего срока необходимо отдельное соглашение с землевладельцем: смена покупателя сама по себе его не запускает.^[3:2]

Цена перепродажи определяется тем, сколько покупатель готов заплатить. Она не равна автоматически двум третям первоначальной суммы лишь потому, что осталось две трети срока.

Проверьте, должен ли собственник одобрить покупателя и предусмотрены ли платежи за передачу. При отдельной собственности на дом его продажу нужно согласовать с передачей земельных прав.

Что будет, если землевладелец продаст участок?

Обычная продажа объекта сама по себе не прекращает действующий договор аренды. Новый собственник занимает место арендодателя по этому договору.^[5]

Это не гарантирует, что его будут связывать все отдельные обещания, включая обещание будущего продления.

Да, можно договориться о новой аренде. Но нельзя считать, что сегодняшний договор гарантирует её.

Некоторые предложения представляют «30+30+30» как 90 лет пользования. Важно не рекламируемое общее число, а срок, юридически обеспеченный сейчас.

В деле о 30-летней аренде с двумя заранее оплаченными продлениями Верховный суд Таиланда отверг предварительные обещания продления, поскольку схема была направлена на обеспечение 90-летнего срока с самого начала.^[2:1]

Это не означает, что стороны никогда не могут заключить новый договор. Но сегодняшнее обещание не заменяет действительное оформление нового срока в будущем.

Продолжение проживания может потребовать нового соглашения, регистрации и дополнительной оплаты. Без действительного основания остаться право проживания прекращается.

Если вы арендуете дом и землю, объект возвращается согласно договору. Само проживание в течение 30 лет не создаёт собственности.

Если дом ваш, а земля арендована, результат зависит от земельных прав и условий окончания договора. Собственность на здание сама по себе не даёт бессрочного права оставить его на участке или продолжать жить в нём.

Одно из прав, позволяющих разделить собственность на здание и землю, — суперфиций (superficies). После его прекращения закон предусматривает удаление здания и восстановление участка либо предложение землевладельца выкупить здание по рыночной стоимости. Автоматической обязанности выкупить его нет.^[6]

Перенос или снос дома может быть непрактичным. Заранее выясните, будет ли собственник покупать дом, как рассчитывается выплата или потребуется ли убрать либо передать здание.

Не считайте, что дом обязательно безвозмездно достанется землевладельцу, или что кто-то непременно возместит вам его стоимость.

Эти права служат разным целям. Ни одно из них не передаёт вам собственность на землю.

Суперфиций: собственность на здание на чужой земле

Суперфиций — зарегистрированное право владеть зданием на земле другого лица. Как правило, оно допускает передачу и наследование с учётом его условий и срока.^[4:2]

Для покупателя преимущество в том, что дом может стать активом для продажи или передачи семье. Однако документы должны предоставлять вам, будущему покупателю или наследнику необходимые права пользования землёй и доступа к дому.

Для проживания отдельная собственность на дом не обязательна: аренда дома и участка может обеспечивать пользование без покупки здания.

Sap Ing Sith: передаваемое право пользования

Sap Ing Sith — другое зарегистрированное право пользования недвижимостью сроком до 30 лет. Закон прямо разрешает его передачу, наследование и залог в форме ипотеки.^[7]

Возможность передачи предусмотрена законом. Оставшийся срок можно продать через зарегистрированную передачу без нового разрешения землевладельца. После 10 лет покупатель всё равно получает 20 оставшихся лет, не новые 30.

Для дома участок должен иметь титул Chanote, а право должно охватывать весь участок по титулу, не выбранную часть. Построенные или изменённые вами здания обычно переходят собственнику недвижимости по окончании права, если стороны не договорились иначе.^[7:1]

Собственник должен согласиться учредить это право. Обычная аренда автоматически в Sap Ing Sith не превращается.

Узуфрукт: пользование домом пожизненно

Узуфрукт позволяет пользоваться чужой недвижимостью и извлекать из неё выгоду. Его можно зарегистрировать на всю жизнь правообладателя вместо фиксированных 30 лет.^[8]

Например, получив право в 55 лет и прожив до 95, человек может пользоваться объектом 40 лет.

Но право заканчивается со смертью держателя. Поэтому оно больше подходит для собственного пожизненного пользования, чем для передачи оставшихся лет семье.^[8:1]

Возможно, но нельзя предполагать автоматическое наследование стандартного договора аренды.

Обычная аренда может прекратиться со смертью арендатора, даже если она зарегистрирована и оплачена заранее. Вместе с тем рекомендации Земельного департамента признают наследование арендных прав, если стороны предусмотрели переход к наследникам, а также некоторые специальные соглашения.^[9]

Этот вопрос нужно решить при составлении договора. Попросите юриста подтвердить, что получит семья, как это регистрируется и сохранится ли действие условий при смене землевладельца.

При правильно оформленной аренде дома и земли семья может унаследовать оставшееся пользование. При отдельной собственности на дом она может унаследовать и здание, но ей по-прежнему нужны действующие земельные права, позволяющие им пользоваться.

Sap Ing Sith прямо допускает наследование оставшегося срока. Пожизненный узуфрукт на ваше имя наследникам не переходит.^[7:2][8:2]

Предыдущие вопросы важны для большинства покупателей. Следующие два примера предназначены для более подробного понимания финансовой стороны.

Как оценить 30 лет пользования

Вернёмся к условному сравнению: 6 млн бат за бессрочную собственность против 5 млн за 30-летнюю аренду всего объекта.

Предположим, через 30 лет объект всё ещё стоит 6 млн бат в деньгах того времени. Для сравнения сегодняшних и будущих денег используем условную доходность 5% годовых при одинаковых прочих расходах и выгодах за период. Налоги и расходы на сделку не учитываются.

При такой ставке около 1,39 млн бат сегодня превратятся в 6 млн через 30 лет. Если вычесть эту будущую стоимость собственности, приведённую к сегодняшним деньгам, из цены 6 млн, получим примерно 4,61 млн за первые 30 лет пользования.

При этих допущениях аренда за 5 млн примерно на 390 000 бат дороже расчётной стоимости.

Это иллюстрация, а не оценка недвижимости или прогноз доходности. Другие предположения о будущей цене, содержании или доходности меняют результат. Также предполагается, что весь объект возвращается собственнику; при отдельной собственности на дом нужен другой расчёт.

Зачем включать заём и ипотеку?

Здесь вы даёте деньги в долг землевладельцу, а не берёте кредит на дом.

Юридическая фирма Duensing Kippen предложила отделить оплату первого срока от денег на будущие периоды. Последние оформляются как заём под ипотеку земельного участка.^[10]

Упрощённый условный пример без процентов и расходов:

Собственник получает деньги заранее. Предполагаемая защита — обеспеченное требование возврата денег за будущие периоды, которые не были предоставлены.

Это предложенная конструкция, а не гарантированный способ обойти ограничение срока аренды. Её полезность зависит от действительности займа и обязательства возврата. Регистрация ипотеки не делает недействительный долг действительным.

Что реально даёт ипотека?

Она обеспечивает причитающиеся вам деньги. Она не передаёт собственность на землю и автоматически не продлевает проживание.^[11]

Землю можно продать вместе с ипотечным обременением. Для его снятия покупателю обычно требуется погашение долга или ваше согласие на освобождение от ипотеки.

Если действительный обеспеченный долг просрочен, взыскание может потребовать официального уведомления и судебной продажи объекта с торгов. Иностранный кредитор может получить деньги от продажи, не становясь землевладельцем. Сумма зависит от выручки, расходов и требований с более высоким приоритетом.^[11:1]

Финансовая защита и право оставаться — разные вещи. По окончании аренды может потребоваться выехать, отдельно продолжая взыскание долга.

Начните с желаемого дома, планируемого срока использования и намерения продать или передать его семье. Затем сопоставьте реальную цену с доступными правами, а не только со словом «leasehold».

До принятия обязательств независимый юрист по тайской недвижимости должен проверить соответствие документов и регистрации договорённостям.

Рассматриваете дом в Паттайе? Обсудите недвижимость и ваши планы с Blue Horizon Condos. Мы поможем выяснить, какие варианты готов предложить собственник, чтобы оценивать конкретное предложение, а не предположение.