רכישת נכס בפטאיה מדריך חיוני ושאלות נפוצות

כן. זרים יכולים לרכוש נכס בפטאיה, ודירת קונדו היא האפשרות הפשוטה ביותר. אלה הנקודות העיקריות:

• דירות קונדו: זרים יכולים להחזיק בבעלות מלאה על דירה במסגרת המכסה הזרה (Foreign Quota, המכונה גם בעלות על שם זר או farang quota). עד 49% מהשטח הכולל של היחידות בבניין יכול להיות בבעלות זרה; 51% הנותרים נכללים במכסה התאילנדית ומוחזקים על שם אדם תאילנדי או חברה תאילנדית העומדת בתנאים
• בתים וקרקע: זרים אינם יכולים להחזיק קרקע ישירות, אך ניתן:
  • לחכור את הקרקע לטווח ארוך (עד 30 שנה, עם אפשרות לחידוש)
  • להחזיק בנכס באמצעות חברה תאילנדית בע״מ שהוקמה במבנה תקין (מכונה גם בעלות חברה או רישום על שם חברה)
  • לרכוש את הנכס על שם בן או בת זוג תאילנדים

ב-Blue Horizon Condos אנו מתמחים בליווי קונים זרים בין האפשרויות האלה ובמציאת הנכס המתאים להם בפטאיה.

• מכסה זרה (רישום על שם זר): בעלות מלאה הרשומה ישירות על שם הקונה הזר. שיעור הבעלות הזרה בבניין חייב להישאר בגבול החוקי של 49%, ובדרך כלל על הקונה להציג ראיה שכספי הרכישה הועברו מחו״ל
• מכסה תאילנדית (רישום על שם תאילנדי או חברה): בעלות מלאה הרשומה על שם אדם תאילנדי או חברה תאילנדית העומדת בתנאים. אין זו בעלות אישית ישירה של הזר
• חכירה: זכות חוזית להשתמש בנכס במשך תקופת החכירה הרשומה, ולא בעלות בזכות הקניינית. חכירות נכס רשומות מוגבלות בדרך כלל ל-30 שנה; כל חידוש טעון הסכמה ותיעוד ואינו מובטח

באותו בניין קונדו יכולות להיות יחידות במכסה הזרה ויחידות במכסה התאילנדית. המכסה מתארת את אופן רישום הבעלות, ולא בהכרח הבדל פיזי בין היחידות.

החזקת נכס באמצעות חברה תאילנדית בע״מ (המכונה גם בעלות על שם חברה) נפוצה בפטאיה ומציעה כמה יתרונות:

• עלות משתלמת: נכסים הרשומים על שם חברה מוצעים לעיתים במחיר טוב יותר מיחידות במכסה הזרה
• העברה גמישה: בעת המכירה אפשר להעביר את הבעלות באמצעות מניות החברה במקום באמצעות העברת הנכס, וכך להפחית משמעותית את עלויות ההעברה
• מבנה משפטי: חברה תאילנדית בע״מ שהוקמה ומתוחזקת כראוי יכולה להחזיק קרקע ונכסים
• עלויות תחזוקה: התחזוקה השנתית של החברה, לרבות שירותי הנהלת חשבונות, עולה בדרך כלל כ-12,000 באט לשנה
• אסטרטגיית יציאה: העברת החברה מספקת דרך חסכונית למכור, נמנעת ממסי ומאגרות העברת הנכס הרגילים במשרד המקרקעין ומפשטת את תהליך המכירה

חברה קיימת לעומת חברה חדשה: נטילת שליטה בחברה קיימת המחזיקה בנכס ומתוחזקת כראוי היא בדרך כלל פשוטה יחסית, כאשר העסקה מתמקדת בהחלפת הדירקטור ובעדכון רישומי החברה תוך שמירה על מבנה אחזקות תקין. הקמת חברה חדשה להחזקת נכס שונה מכך: היא מחייבת בעלי מניות תאילנדים אמיתיים, וכאשר מדובר בקרקע — רוב תאילנדי העומד בדרישות החוק.

החלפת דירקטור בחברה: לפי הנוהל הנוכחי של המחלקה לפיתוח עסקים (DBD), הן הדירקטור היוצא והן הדירקטור הנכנס מתייצבים ב-DBD לרישום השינוי. נהלים מנהליים עשויים להשתנות, ולכן אנו מאמתים את הדרישות לפני קביעת המועד.

בעלות באמצעות חברה מחייבת הנהלת חשבונות שוטפת ותחזוקה תקינה של המבנה המשפטי. הצוות שלנו יכול ללוות אתכם בהקמת החברה או בהעברתה ולעזור לכם להבין אם האפשרות מתאימה לצרכים שלכם.

רכישת דירת קונדו בפטאיה היא תהליך מהיר ופשוט להפליא, שאפשר להשלים בתוך ימים ספורים כאשר עובדים עם סוכנות אמינה כמו Blue Horizon Condos. אלה השלבים העיקריים:

1. בחירת נכס: מבקרים בנכסים ובוחרים את דירת הקונדו המתאימה
2. בדיקת נאותות: אנו בודקים את מצבו המשפטי של הנכס ואת המסמכים הזמינים
3. הזמנה: משריינים את הנכס בהסכם הזמנה ובפיקדון — בדרך כלל 5%–10% מהמחיר, ולעיתים סכום קבוע כגון 100,000 באט
4. העברת מטבע זר: רק ברכישה במכסה הזרה, מעבירים את הכספים מחו״ל ומקבלים את טופס עסקת המט״ח הנדרש (FET). הדבר אינו נדרש ברכישה על שם חברה
5. חוזה מכר: אנו מכינים את חוזי העסקה ומסייעים לשני הצדדים לעיין בהם ולחתום
6. העברה סופית: אנו מסייעים בעסקה במשרד המקרקעין, שם תקבלו את שטר הבעלות

הצוות המנוסה שלנו מלווה אתכם בכל שלב ושומר על תהליך רכישה חלק ויעיל. לאחר שבחרתם נכס, אפשר בדרך כלל להשלים את התהליך בתוך ימים ספורים. לפי בקשה נוכל גם לתאם ייעוץ נוסף עם עורכי דין או רואי חשבון.

ברוב רכישות הקונדו במכסה הזרה, יש לשלוח את כספי הרכישה מחו״ל במטבע זר, והבנק התאילנדי המקבל ממיר אותם. בהוראות ההעברה כתבו בבירור באנגלית את מטרת ההעברה, למשל:

For purchase of condominium [building name], unit [number], for [buyer's full passport name].

לפני השליחה בקשו מהבנק המקבל לאשר את החשבון ואת הניסוח המדויק. הבנק ינפיק טופס עסקת מט״ח (FET) או ראיה אחרת להעברה נכנסת, כגון אישור בנק או הודעת זיכוי, בהתאם לעסקה. שמרו את המסמכים המקוריים: משרד המקרקעין משתמש בהם לרישום על שם זר, והבנק עשוי לבקש אותם שוב אם תעבירו בעתיד את כספי המכירה לחו״ל. על רכישות על שם חברה ורכישות אחרות במכסה התאילנדית חלים כללים שונים לתיעוד מקור הכספים.

• דמי שטחים משותפים: תשלומים שוטפים לישות המשפטית של הבית המשותף עבור אבטחה, ניקיון, מעליות, בריכה, גינות והוצאות משותפות אחרות. בדרך כלל הם מחושבים לפי שטח היחידה
• קרן שיפוצים: עתודה לעבודות גדולות בעתיד, כגון צביעה מחדש, החלפת מעליות או תיקונים מבניים. לרוב היא נגבית בעת העברה ראשונה של יחידה חדשה, אם כי ייתכנו גם הפקדות נוספות או חיובים מיוחדים בהמשך

לפני ההעברה המוכר מקבל אישור היעדר חובות המאשר שכל דמי השטחים המשותפים הנדרשים שולמו. משרד המקרקעין דורש אישור זה כדי לרשום העברה של דירת קונדו. למנהל הבניין עשויים להידרש עד 15 יום להנפיקו, ובבניינים מסוימים שבוע או יותר, ולכן חשוב לבקש אותו מוקדם.

המסמכים המדויקים תלויים בשאלה אם המוכר הוא אדם פרטי או חברה, אך בדרך כלל נכללים בהם:

• שטר הבעלות המקורי של דירת הקונדו
• אישור היעדר חובות מהישות המשפטית של הבניין, ובמידת הצורך גם אישור המכסה הזרה שלה
• תעודת הזהות התאילנדית ורישום הבית של המוכר, או דרכון ומסמכי מצב אישי רלוונטיים
• ייפוי כוח למשרד המקרקעין אם המוכר או צד נדרש אחר לא יתייצב
• הסכם המכר ומסמכים תומכים לעסקה
• למוכר שהוא חברה: תצהיר חברה עדכני, רשימת בעלי מניות, החלטת אסיפה, זיהוי הדירקטור, מסמכי מורשי חתימה וחותמת החברה כאשר נדרש

משרד המקרקעין עשוי לדרוש מסמכים נוספים לפי הלאום, המצב המשפחתי, משכנתאות ומבנה הבעלות, ולכן יש לבדוק את התיק לפני קביעת מועד ההעברה.

לעיתים כן, אך אפשרויות המשכנתה התאילנדיות לקונים זרים מוגבלות ותלויות בבנק. חלק מהבנקים בתאילנד מקבלים זרים תושבים העומדים בדרישות מסוימות של מסמכי תושבות ואשראי, ואחרים אינם מעניקים הלוואות לדיור ללווים זרים. אישור עבודה או הכנסה בתאילנד לבדם עשויים שלא להספיק.

לכן קונים רבים שאינם תושבים משתמשים במזומן, במימון במדינת המוצא או בתוכנית תשלומים של היזם. אם המימון חיוני, קבלו אישור עקרוני בכתב לפני חתימה על הסכם הזמנה או תשלום פיקדון.

רכישת נכס אינה מעניקה אשרה באופן אוטומטי, אך תאילנד מציעה כמה אפשרויות אטרקטיביות לשהייה ארוכה:

• אשרת פרישה (מגיל 50): בדרך כלל 800,000 באט בבנק תאילנדי, הכנסה חודשית של 65,000 באט או שילוב מתאים
• אשרת נישואין: לנשואים לאזרח או אזרחית תאילנדים, בדרך כלל 400,000 באט בבנק תאילנדי או הכנסה חודשית של 40,000 באט
• DTV: לעובדים מרחוק, פרילנסרים, משתתפים בפעילויות תאילנדיות מאושרות ובני משפחה תלויים. נדרשת הוכחה פיננסית של לפחות 500,000 באט, והאשרה מאפשרת שהייה של עד 180 יום בכל כניסה
• Thailand Privilege Card — לשעבר Thailand Elite Visa: אפשרות נוחה בתשלום, ללא גיל מינימום, דרישת הכנסה, פיקדון בבנק תאילנדי או השקעה בנכס. היא מאפשרת כניסות מרובות ושהייה של עד שנה בכל כניסה: Bronze ב-650,000 באט ל-5 שנים; Gold ב-900,000 באט ל-5 שנים; Platinum ב-1.5 מיליון באט ל-10 שנים; Diamond ב-2.5 מיליון באט ל-15 שנים; ו-Reserve ב-5 מיליון באט ל-20 שנה, בהזמנה בלבד
• אשרת LTR: אפשרות ל-10 שנים לאזרחים גלובליים אמידים, גמלאים אמידים, אנשי מקצוע העובדים מתאילנד ואנשי מקצוע מיומנים במיוחד. נכס תאילנדי מתאים יכול להיחשב במסגרת שתי דרישות השקעה חשובות:
  • אזרח גלובלי אמיד: נכסים בשווי כולל של מיליון דולר ועוד השקעה של 500,000 דולר בתאילנד
  • גמלאי אמיד: הכנסה פסיבית שנתית של 80,000 דולר, או 40,000–80,000 דולר ועוד השקעה של 250,000 דולר בתאילנד
• אפשרויות נוספות: אשרות עבודה, עסקים ולימודים

נכס ואשרה מתאימים יכולים להשתלב היטב: האשרה מאפשרת לכם לשהות במדינה, והנכס מעניק בית והשקעה בתאילנד. הדרישות ותקופות ההחזקה משתנות, ולכן תמיד פנו לסוכן אשרות אמין לקבלת ייעוץ אישי. Blue Horizon Condos יכולה לעזור לכם למצוא את הנכס המתאים לתוכניות ארוכות הטווח שלכם.

כן. אפשר להוריש דירת קונדו בבעלות זרה באמצעות צוואה, ועריכת צוואה תאילנדית המזהה בבירור את היחידה ואת מנהל העיזבון יכולה לפשט את הטיפול בעיזבון.

האפשרות של יורש זר להמשיך להחזיק בדירה תלויה בעמידתו בתנאי הבעלות לפי חוק הבתים המשותפים ובזמינות המכסה הזרה. יורש זר שאינו עומד בתנאים נדרש בדרך כלל למכור את היחידה שירש בתוך שנה. נסיבות העיזבון משתנות, ולכן מומלץ לבחון את הצוואה ואת מצב הבעלות עם עורך דין תאילנדי.

ברכישת נכס בפטאיה חשוב להכיר את האגרות והמסים הממשלתיים הבאים:

• אגרת העברה: 2% מהשווי המוערך (לפי הערכת משרד המקרקעין)
• מס עסקים ספציפי (SBT): 3.3% מהגבוה מבין מחיר המכירה והשווי המוערך. המס חל כאשר:
  • נכס מגורים פרטי מועבר לפני מלאת חמש שנות בעלות, אלא אם חל פטור
  • הנכס בבעלות חברה, ללא תלות במשך הבעלות
  • מדובר בנכס מסחרי
• מס בולים: 0.5% מהגבוה מבין מחיר המכירה והשווי המוערך. חל רק כאשר מס העסקים הספציפי אינו חל
• מס במקור:
  • 1% למוכרים שהם חברה (שיעור אחיד)
  • משתנה למוכרים פרטיים לפי השווי הרשמי המוערך, תקופת הבעלות, שיעורי ההוצאות המותרות בניכוי ומדרגות מס פרוגרסיביות

חשוב: בנכסים בבעלות חברה אפשר לעיתים לרכוש את מניות החברה במקום להעביר את הנכס עצמו, וכך להימנע ממסי ומאגרות העברת הנכס הרגילים במשרד המקרקעין. על העברת החברה עדיין חלות הוצאות משפטיות ומנהליות, לרבות החלפת דירקטורים.

אפשר בדרך כלל לנהל משא ומתן על חלוקת ההוצאות בין הקונה למוכר, ונפוצה חלוקה של 50/50, אך ההסדרים עשויים להשתנות. ב-Blue Horizon Condos נעזור לכם להבין ולתכנן את כל העלויות הנלוות.

השתמשו במחשבון מסי העברת הנכס שלנו לקבלת אומדן מפורט לפי נסיבותיכם.

לרכישת נכס חדש או נכס על הנייר בפטאיה יש כמה יתרונות, אך היא גם דורשת שיקולים מיוחדים:

• תוכניות תשלום:
  • תנאי תשלום גמישים הפרוסים על פני תקופת הבנייה
  • השקעה ראשונית נמוכה יותר — בדרך כלל מקדמה של 10%–30%
  • תשלומים חודשיים או רבעוניים עד להשלמת הבנייה
  • יזמים שונים מציעים תנאי תשלום שונים
• יתרונות:
  • מחיר נמוך יותר בשלבים המוקדמים, כאשר יזמים מעלים בדרך כלל את המחיר עם התקדמות הבנייה
  • בחירה ראשונה של יחידות ונופים
  • תכנון מודרני ומתקנים עדכניים
  • אחריות חדשה ומצב מצוין
  • פוטנציאל לעליית ערך במהלך הבנייה
• שיקולים חשובים:
  • לוח הזמנים להשלמת הבנייה
  • הניסיון והמוניטין של היזם
  • רישיונות והיתרים של הפרויקט
  • מעקב אחר התקדמות הבנייה
  • תנאי החוזה והערבויות

ב-Blue Horizon Condos אנו בוחרים בקפידה יזמים בעלי רקורד מוכח ומלווים אתכם בתהליך הרכישה על הנייר. נסייע בבדיקת תוכניות התשלום והחוזים ובמעקב אחר התקדמות הבנייה עד שהנכס יהיה מוכן למסירה.

עם הליווי הנכון, מכירת נכס בפטאיה יכולה להיות פשוטה. הנה מה שחשוב לדעת:

1. הערכת שווי: נמליץ על מחיר שוק המבוסס על התנאים העדכניים
2. שיווק הנכס: נשווק את הנכס באמצעות הרשת הרחבה והפלטפורמות המקוונות שלנו
3. סינון קונים: נבדוק קונים פוטנציאליים ונעריך את יכולתם להתקדם
4. משא ומתן: ננהל בשמכם את המשא ומתן על המחיר והתנאים
5. מסמכים: נכין ונסייע בטיפול במסמכי העסקה הרלוונטיים
6. בדיקת עלויות העברה: נפנה למשרד המקרקעין האחראי לקבלת אומדן מדויק יותר של מסי ואגרות ההעברה לפי פרטי הנכס והבעלות
7. תהליך ההעברה: נתאם את ההעברה הסופית במשרד המקרקעין

Blue Horizon Condos מעניקה ליווי מלא לאורך כל תהליך המכירה.

בעת מכירת נכס בפטאיה חלים כמה מסים ואגרות ממשלתיים. בדרך כלל הם מתחלקים 50/50 בין הקונה למוכר, אך אפשר לנהל על כך משא ומתן:

• אגרת העברה: 2% מהשווי המוערך לפי משרד המקרקעין
• מס עסקים ספציפי (SBT): 3.3% מהגבוה מבין מחיר המכירה והשווי המוערך. חל כאשר:
  • נכס מגורים פרטי מועבר לפני מלאת חמש שנות בעלות, אלא אם חל פטור
  • הנכס בבעלות חברה, ללא תלות במשך הבעלות
  • הנכס משמש למסחר
• מס בולים: 0.5% מהגבוה מבין מחיר המכירה והשווי המוערך. חל רק כאשר SBT אינו חל
• מס במקור:
  • שיעור אחיד של 1% לנכסים בבעלות חברה
  • חישוב פרוגרסיבי ליחידים לפי השווי הרשמי המוערך, תקופת הבעלות ושיעורי ההוצאות המותרות בניכוי

חיסכון באמצעות העברת מניות חברה: אם הנכס מוחזק באמצעות חברה תאילנדית בע״מ, אפשר למכור את מניות החברה במקום להעביר את הנכס. כך נמנעים ממסי ומאגרות העברת הנכס הרגילים במשרד המקרקעין, אם כי על העברת החברה עדיין חלות הוצאות משפטיות ומנהליות, לרבות החלפת דירקטורים.

הצוות שלנו יכול לעזור לכם לאמוד את חבות המס ולבנות את המכירה ביעילות, בין באמצעות העברת הנכס ובין באמצעות העברת מניות החברה.

קבלו אומדן מפורט בעזרת מחשבון מסי העברת הנכס שלנו ותכננו את אסטרטגיית המכירה.

לאחר ההעברה במשרד המקרקעין, מוכר זר יכול לבקש מבנק תאילנדי להמיר את כספי המכירה ולהעבירם לחו״ל. הבנק דורש בדרך כלל את הסכם המכר וראיה לכך שהבעלות הועברה במשרד המקרקעין. הוא עשוי לבקש גם מסמכי בעלות, קבלות מס, דפי חשבון ואת טופס ה-FET המקורי או ראיית ההעברה הנכנסת ששימשה ברכישה.

דרישות הבנקים עשויות להשתנות, לכן פנו לבנק המעביר לפני השלמת העסקה ושמרו את המסמכים המקוריים המעידים על מקור כספי הרכישה. כך יהיה קל יותר להוכיח את מקור הכסף ולהשלים את ההעברה לחו״ל.

כן, אפשר להשכיר נכס בפטאיה. אלה הנקודות העיקריות שכדאי לשקול:

• השכרה לטווח ארוך (30 יום ומעלה): חוקית לחלוטין ומומלצת
• השכרה לטווח קצר: השכרות קצרות נפוצות בפטאיה, במיוחד בפלטפורמות כגון Airbnb. ייתכן שיידרשו רישיונות מסוימים, וכללי הבניין משתנים, ולכן לא כל נכס מתאים
• ניהול נכסים: אנו מציעים שירותי ניהול מקיפים להשכרה ארוכת טווח ולדירות נופש, לרבות ניהול Airbnb לנכסים מתאימים
• תשואת שכירות: השכרות נופש קצרות מניבות לעיתים תשואה גבוהה יותר מחוזי שכירות מסורתיים לטווח ארוך

Blue Horizon Condos יכולה לשפר את ביצועי ההשכרה של הנכס באמצעות ניהול מקצועי, לרבות תקשורת עם אורחים ותחזוקת הנכס.

שירותי ניהול הנכסים המקיפים שלנו כוללים:

• סינון שוכרים: איתור ובדיקה של שוכרים איכותיים
• גביית שכר דירה: ניהול תהליכי התשלום
• תחזוקת הנכס: טיפול בתיקונים ובתחזוקה שוטפת
• סיוע בציות: הכוונה בנוגע לדרישות הרלוונטיות לנכס ולהשכרה
• דיווח כספי: עדכונים שוטפים על ביצועי הנכס

אנו מטפלים בעבודה היומיומית כדי שתוכלו ליהנות מחוויית השכרה נוחה וללא התעסקות שוטפת.

שכירת נכס בפטאיה היא תהליך פשוט, בכפוף לכמה שיקולים עיקריים:

• תקופת השכירות: רוב החוזים הם ל-6–12 חודשים
• פיקדון: בדרך כלל שכר דירה של חודש עד חודשיים
• חשבונות: בדרך כלל משולמים בנפרד בידי השוכר
• תחזוקה: תיקונים קטנים הם בדרך כלל באחריות השוכר
• ביטוח: כדאי לשקול ביטוח תכולה אישי

Blue Horizon Condos יכולה לעזור לכם למצוא את הנכס המתאים להשכרה ולסייע במשא ומתן על התנאים.

כדי לשכור נכס בפטאיה דרושים בדרך כלל:

• צילום דרכון: מסמך זיהוי בתוקף
• פרטי קשר: מספר טלפון מקומי וכתובת דוא״ל

נלווה אתכם בתהליך השכירות ונסייע להכין את כל המסמכים הנדרשים.