כלים מקוונים לרכישת נדל"ן בתאילנד

מחשבון מסי העברת נדל"ן בתאילנד

לפני שמסכמים על רכישה, כדאי להבין אילו עלויות עשויות לחול בעת העברת הבעלות במשרד המקרקעין.

מחשבון מסי העברת נדל"ן בתאילנד שלנו מעריך את המסים והאגרות העיקריים בעסקת נדל"ן תאילנדית ומפרט את העלויות הצפויות לקונה ולמוכר.

הוא מועיל במיוחד בהשוואת מחירי רכישה או במשא ומתן על אופן חלוקת עלויות ההעברה בין הצדדים.

מועיל עבור: הערכת סך עלויות העסקה לפני הגשת הצעה או סיכום מחיר.

המסים והאגרות הסופיים נקבעים על ידי משרד המקרקעין. לפיכך יש לראות בתוצאת המחשבון הערכה ולא פירוט עלויות סופי.

שירות רשמי של מִנהל המקרקעין

e-QLands Plus

e-QLands Plus הוא אחד השירותים הדיגיטליים של מִנהל המקרקעין התאילנדי וכולל כלים הקשורים לפעולות במשרדי המקרקעין.

בין הפונקציות נמצאים חישובים ראשוניים של אגרות ומסים עבור רישומים מסוימים, וכן זימון תורים במשרדי מקרקעין המשתתפים בשירות.

עבור רוכשים, מחשבון האגרות של הממשלה עצמה מהווה נקודת ייחוס נוספת בהערכת עלויות העסקה.

כמו בשירותים רבים של מִנהל המקרקעין, הממשק מיועד בעיקר למשתמשים תאילנדים ואינו נוח במיוחד לרוכשים זרים.

מועיל עבור: חישוב ראשוני של אגרות משרד המקרקעין וגישה מקוונת לחלק משירותי מִנהל המקרקעין.

שירות רשמי של מִנהל המקרקעין

LandsMaps

LandsMaps הוא אחד הכלים השימושיים יותר של מִנהל המקרקעין לבדיקת קרקעות בתאילנד.

הוא מסייע לאתר חלקות ולהציג מידע גיאוגרפי ורישומי הקשור אליהן. בהתאם לאזור ולרישומים הקיימים, לעתים נגיש גם מידע נוסף.

למי שרוכש בית או קרקע, הדבר מאפשר לוודא היכן בדיוק ממוקמת החלקה ולהבין את החלקות הסמוכות.

לעתים הוא מועיל גם לרוכשי דירות. אם למשל נמצאת חלקה גדולה ולא מבונה ממש מול דירה עם נוף לים, בדיקת הקרקע שמסביב תלמד אתכם הרבה יותר מהנחה סתמית שהנוף של היום יישאר כפי שהוא.

הכיסוי והמידע הזמין משתנים, והשירות אינו ידידותי במיוחד למי שאינו קורא תאית.

מועיל עבור: איתור חלקות ובדיקת הקרקע שמסביב לנכס.

שירות רשמי של מִנהל המקרקעין

CondoMaps

מִנהל המקרקעין מספק גם שירותי מיפוי ומידע בנוגע לבתים משותפים באמצעות CondoMaps.

בהתאם לבניין ולרישומים הקיימים, ניתן למצוא בו מידע על בנייני מגורים משותפים, יחידות דיור, פרטי בעלות או נתוני נכס רשמיים אחרים.

בפועל הכיסוי והנוחות אינם אחידים, ולכן אנו מתייחסים ל-CondoMaps כמקור משלים ולא כבסיס להחלטת רכישה.

עם זאת, אם קיים מידע מועיל על הבניין שאתם בודקים, יש לכם מקור רשמי נוסף להצלבה מול מסמכים ומאגרים אחרים.

מועיל עבור: בדיקה משלימה של בנייני מגורים משותפים ויחידות דיור.

אפליקציה רשמית של מִנהל המקרקעין

SmartLands

SmartLands היא אפליקציית המובייל של מִנהל המקרקעין התאילנדי ומשמשת שער לכמה מהשירותים הדיגיטליים שלו.

אין מדובר במאגר נכסים יחיד, אלא בריכוז גישה לכלים ולמידע בנוגע לקרקע, שומות, משרדי מקרקעין ושירותים נוספים של המִנהל.

מִנהל המקרקעין מקדם אותה באופן פעיל — גם בתוך משרדי המקרקעין עצמם — וכדאי להכיר אותה אם אתם עוסקים בנדל"ן תאילנדי באופן קבוע.

עם זאת, עבור רוכשים זרים רבים חלק מהשירותים הפרטניים הזמינים דרכה מועילים יותר מהאפליקציה עצמה.

מועיל עבור: גישה לכמה משירותי מִנהל המקרקעין ממקום אחד.

שירות רשמי של ממשלת תאילנד

שומת נכסים רשמית של אגף האוצר

אגף האוצר התאילנדי מפרסם שומות רשמיות לקרקע, למבנים וליחידות דיור בבתים משותפים.

יש להבין הבחנה חשובה אחת:

שומה ממשלתית אינה שווה לשווי שוק.

דירה שנמכרת ב-฿5 מיליון עשויה להיות בעלת שומה רשמית שונה במידה ניכרת. עם זאת השומה הממשלתית חשובה, משום שערכים רשמיים עשויים להיות רלוונטיים בחישוב מסים ואגרות במשרד המקרקעין.

כלי החיפוש מיועדים בעיקר למשתמשים תאילנדים, והמידע הדרוש לאיתור נכס מסוים אינו תמיד ברור למי שאינו מכיר מסמכי נדל"ן תאילנדיים.

אך כאשר מצליחים לאתר את הנכס, מתקבלת נקודת ייחוס רשמית מועילה.

מועיל עבור: בדיקת השומה הרשמית של הממשלה לקרקע, למבנים או ליחידות דיור.

שירות רשמי של אגף פיתוח העסקים

DBD DataWarehouse+

אתר האינטרנט או משרד המכירות של יזם מספרים לכם כיצד החברה מעוניינת להציג את עצמה. מאגר אגף פיתוח העסקים מספק מידע מסוג אחר.

DBD DataWarehouse+ מאפשר לחפש חברות רשומות בתאילנד ולגשת למידע תאגידי שעשוי לכלול:

• מצב הרישום של החברה
• הון רשום
• כתובת רשומה
• דירקטורים ומידע תאגידי
• היסטוריית החברה
• דוחות כספיים שהוגשו

הדבר מועיל במיוחד כשבוחנים נכס בשלבי תכנון או רוכשים מיזם שאינכם מכירים.

עדיין יש לפרש את המידע בזהירות. חברה רשומה עם הון רשום גבוה אינה בהכרח יזם טוב, ודוחות כספיים גולמיים אינם מספרים את כל הסיפור.

ובכל זאת, זהו אחד המאגרים הרשמיים השימושיים יותר לבדיקת רקע בסיסית על החברה שמאחורי פרויקט.

מועיל עבור: בדיקת החברה שמאחורי יזם, פרויקט או עסק נדל"ן.

מאגר סביבתי רשמי של תאילנד

Smart EIA Plus

Smart EIA Plus מעניין במיוחד עבור רוכשי דירות בבתים משותפים.

תאילנד מחייבת תסקיר השפעה על הסביבה עבור סוגים רבים של פרויקטים גדולים. Smart EIA Plus מאפשר לחפש בתיקים אלה לפי קריטריונים כמו שם הפרויקט, היזם, המיקום וסוג הפרויקט.

לעתים עולה מכך מידע מועיל על פרויקטים קיימים — או על תוכניות שעשויות לקום בסביבה.

דמיינו למשל שאתם שוקלים לשלם תוספת עבור דירה עם נוף לים בפטאיה, ובקרבת מקום נמצאת חלקה ריקה גדולה.

חיפוש ב-Smart EIA Plus עשוי לגלות שפרויקט מגורים, מלונאות או אחר בהיקף גדול על אותה קרקע כבר נכנס להליך האישור הסביבתי.

אפשר גם לבדוק באמצעותו את היסטוריית האישורים הסביבתיים של הפרויקט שבו אתם שוקלים לרכוש.

קיימות מגבלות חשובות. היעדרו של פרויקט מ-Smart EIA Plus אינו אומר שדבר לא ייבנה לעולם על חלקה מסוימת, ואין לפרש את המאגר כערובה לכך שנוף מסוים מוגן.

גם הממשק דורש סבלנות מסוימת, במיוחד אם אינכם קוראים תאית.

למרות מגבלות אלה, זהו אחד המאגרים הממשלתיים בתאילנד שמסוגלים לחשוף מדי פעם מידע בעל ערך אמיתי לרוכש נכס.

מועיל עבור: בדיקת אישורים סביבתיים ואיתור פרויקטים גדולים המתוכננים סביב נכס.

Shadowmap

כיוון האוויר של דירה עושה הבדל משמעותי בתאילנד.

יחידה הפונה למערב עשויה לספוג שמש חזקה אחר הצהריים. מגדל אחר עשוי להצל על המרפסת בחלק מהיום. בריכה שנראית שטופת שמש בביקור בוקר עשויה לשהות בצל במשך רוב שעות אחר הצהריים.

Shadowmap מאפשר לדמות שמש וצללים בסביבה תלת-ממדית ולשנות תאריך ושעה כדי לראות כיצד התנאים משתנים לאורך היום ובין העונות.

לרוכשי דירות הדבר מסייע לענות על שאלות כמו:

• האם המרפסת הזו תספוג שמש חזקה אחר הצהריים?
• האם מגדל אחר מצל על הצד הזה של הבניין?
• כמה שמש ישירה מגיעה לבריכה?
• במה שונה המצב בין דצמבר לאפריל?
• האם כיוון אחד צפוי להיות חם באופן מורגש מאחר?
• האם באמת כדאי לשלם יותר עבור כיוון מסוים?

הדבר מועיל במיוחד בהשוואת כמה יחידות באותו פרויקט.

סימולציה ממוחשבת אינה מחליפה ביקור בנכס, ואיכות התוצאה תלויה בנתוני הבנייה התלת-ממדיים הזמינים לאותו מיקום. אך ביקור בכל יחידה בכמה שעות ובעונות שונות כמעט אף פעם אינו מעשי.

לכן Shadowmap מספק דרך נוספת ומעניינת להבין נכס לפני קבלת החלטה.

מועיל עבור: השוואת כיווני אוויר של דירות והבנת שמש וצל לאורך השנה.

שירות רשמי של ממשלת תאילנד

מיפוי סיכוני הצפה של GISTDA ‏(FRAM)

עבור בתים, קרקעות ובנייה נמוכה, כדאי לבדוק את היסטוריית ההצפות לפני הרכישה.

הסוכנות התאילנדית לגיאו-אינפורמטיקה וטכנולוגיית חלל — GISTDA — מספקת כלי מיפוי הצפות המבוססים בחלקם על נתוני לוויין היסטוריים.

פלטפורמת מיפוי סיכוני ההצפה שלה, או FRAM, כוללת מידע שעשוי לסייע בזיהוי אזורים שהוצפו שוב ושוב בשנים קודמות.

הדבר מועיל כשבוחנים נכס באזור שבו סיכון ההצפה אינו ניכר בביקור בעונה היבשה.

רלוונטי במיוחד עבור:

• בתים
• קרקע לפיתוח
• פרויקטים בבנייה נמוכה
• נכסים באזורים עם בעיות ניקוז ידועות

הצפות בעבר אינן מנבאות במדויק את העתיד. תשתיות ניקוז משתנות, בנייה מסיטה את זרימת המים, ותנאי מזג האוויר משתנים מאוד משנה לשנה.

אך אם אזור מסוים הוצף שוב ושוב בעבר, זה מידע שכדאי לרוכש להכיר לפני שהוא קונה שם.

מועיל עבור: בדיקת החשיפה ההיסטורית להצפות של בתים, קרקעות ופרויקטים בבנייה נמוכה.