מתחילים כאן
העיקר בדקה אחת
- אפשר לשכור את הבית והקרקע יחד, או לקנות את הבית ולשכור את הקרקע שמתחתיו. אלה זכויות שונות.
- שכירות רגילה למגורים לתקופה קצובה יכולה להימשך עד 30 שנה. הסכם ל־30 שנה חייב להירשם בלשכת המקרקעין; חתימה פרטית בלבד אינה מספיקה.[1]
- חידוש אפשרי, אך השנים הנוספות אינן מוקנות אוטומטית. הבטחה לחידושים עתידיים אינה שקולה לשכירות רשומה של 60 או 90 שנה.[2]
- אפשר למכור את יתרת זכויות השכירות אם ההסכם מאפשר זאת או שהבעלים מסכים. אחרי 10 שנים מתוך 30, הקונה מקבל בדרך כלל את 20 השנים שנותרו, ולא 30 שנים חדשות.[3]
- המחיר צריך להתאים למה שמקבלים. יש לבחון שנות שימוש, הוצאות שוטפות, אפשרות מכירה ומה קורה בסיום, ולא רק את המחיר המבוקש.
בהמשך מוסבר איך ההסדרים פועלים בפועל. החלק האחרון מעמיק בחישובי המחיר ובמבנה שהוצע להגנה על כסף ששולם עבור תקופות שכירות עתידיות.
מה בעצם קונים?
נניח שבעל נכס תאילנדי מפרסם בית וקרקע למכירה ב־6 מיליון באט. זו הצעה למכור את הבעלות בשניהם. היא אינה אומרת שהוא יסכים להשכיר במקום למכור.
קונה זר יכול לברר לגבי שתי אפשרויות:
| ההסדר | מה מקבלים |
|---|---|
| שכירת הבית והקרקע | זכות להשתמש בשניהם לתקופה המוסכמת |
| קניית הבית ושכירת הקרקע | בעלות במבנה וזכות להשתמש בקרקע לתקופה המוסכמת |
בשני המקרים הקרקע נשארת רשומה על שם בעל הקרקע.
הבעלים יכול להסכים, לנהל משא ומתן על מחיר אחר או להתעקש על מכירת הבעלות. אין הנחה אוטומטית במחיר של זכויות שכירות.
בקניית המבנה בנפרד, ההסכם צריך להפריד בין מחירו לבין דמי השכירות של הקרקע. יש לתאם את העברת המבנה ואת הזכויות בקרקע: בית אינו שימושי במיוחד ללא זכות להשאירו במקום ולגור בו.[4]
מה צריך לרשום?
שכירות ל־30 שנה מחייבת הסכם בכתב ורישום בלשכת המקרקעין. ללא רישום, שכירות רגילה ליותר משלוש שנים ניתנת בדרך כלל לאכיפה משפטית רק לגבי שלוש השנים הראשונות.[1:1]
אם קונים גם את הבית, יש לתעד ולרשום כראוי את העברת הבעלות בו, בנפרד משכירות הקרקע.[4:1] לפני התשלום, בקשו מעורך הדין לבדוק את בעלות המוכר, מסמכי המבנה, הגישה לנכס ומשכנתאות או זכויות רשומות אחרות.
האם שכירות ל־30 שנה משתלמת?
מחיר נמוך יותר אינו בהכרח תמורה טובה יותר: שכירות ובעלות קבועה משאירות בידיכם דברים שונים בסוף התקופה.
דוגמה היפותטית: הבעלים מבקש 6 מיליון באט למכירת הנכס כולו, אך יסכים ל־5 מיליון עבור שכירות הבית והקרקע ל־30 שנה. חוסכים מיליון היום, אבל בסיום הבעלים עדיין מחזיק בנכס וזכות השימוש שלכם מסתיימת.
הכדאיות תלויה בתוכניות השימוש, בדמי שכירות של בתים דומים, במי שנושא בתחזוקה ובקלות שבה ניתן למכור את השנים שנותרו.
קניית המבנה בנפרד משנה שוב את ההשוואה. יש לכם נכס בבעלות, אך התועלת ומחיר המכירה שלו תלויים מאוד בזכויות הקרקע הנלוות.
שפטו את העסקה לפי הזכויות והשנים שאפשר להבטיח בפועל, ולא כאילו שכירות היא בעלות קבועה בהנחה. דוגמת חישוב מופיעה בהמשך.
האם מותר לשפץ, להשכיר או למכור?
שיפוץ והשכרה
הסדירו את ההרשאות לפני החתימה, במיוחד אם מתכננים שיפורים או הכנסה משכירות.
בשכירות רגילה, שינויים דורשים רשות מהבעלים. גם השכרת משנה והעברת זכויות השכירות דורשות היתר בהסכם או הסכמה מאוחרת של הבעלים.[3:1]
החוזה צריך להבהיר אילו עבודות מותרות, מי משלם על תיקונים והאם מותר להשכיר. עבודות בנייה ופעילות השכרה חייבות לעמוד גם בכללים החלים עליהן.
מכירה לפני סוף התקופה
אין הכרח להחזיק בבית לכל 30 השנים. אם העברה מותרת, אפשר למצוא קונה לזכויות שנותרו.
למשל, מכירה אחרי 10 שנים היא בדרך כלל מכירת 20 שנות שימוש. תקופה חדשה של 30 שנה דורשת הסדר נפרד עם בעל הקרקע; החלפת הקונה אינה מתחילה אותה אוטומטית.[3:2]
מחיר המכירה הוא מה שקונה מוכן לשלם עבור יתרת הזכויות. הוא אינו בהכרח שני שלישים מהתשלום המקורי רק מפני שנותרו שני שלישים מהתקופה.
בדקו אם הבעלים צריך לאשר את הקונה ואם חלים דמי העברה. כשיש בעלות נפרדת בבית, צריך לתאם את מכירתו עם העברת הזכויות בקרקע.
מה קורה אם בעל הקרקע מוכר?
מכירה רגילה של הנכס אינה מסיימת כשלעצמה את השכירות הקיימת. הבעלים החדש נכנס למעמד המשכיר באותו הסכם.[5]
הגנה זו אינה ערובה לכך שכל הבטחה נפרדת, כמו חידוש עתידי, תחייב גם את הבעלים החדש.
האם אפשר לחדש אחרי 30 שנה?
כן, ניתן להסכים על שכירות נוספת. אך אין להניח שההסכם של היום מבטיח זאת.
יש הצעות המציגות ״30+30+30״ כ־90 שנות שימוש. השאלה החשובה אינה הסכום בכותרת, אלא כמה זמן מובטח מבחינה משפטית כבר עכשיו.
בתיק שעסק בשכירות ל־30 שנה ובשתי תקופות חידוש ששולמו מראש, בית המשפט העליון בתאילנד דחה את הבטחות החידוש המוקדמות, משום שהמבנה נועד להבטיח 90 שנה מלכתחילה.[2:1]
אין פירוש הדבר שלעולם אי אפשר להסכים על שכירות חדשה. המשמעות היא שהבטחה כיום אינה תחליף לקביעת תקופה חדשה ותקפה בהמשך.
בתום השכירות, המשך מגורים עשוי לדרוש הסכם חדש, רישום ותשלום נוסף. ללא הסדר תקף המאפשר להישאר, זכות המגורים מסתיימת.
מה קורה לבית כשהשכירות מסתיימת?
אם שוכרים את הבית והקרקע יחד, מחזירים את הנכס כמוסכם. מגורים במשך 30 שנה אינם מעניקים כשלעצמם בעלות.
אם הבית בבעלותכם והקרקע בשכירות, התשובה תלויה בזכויות הקרקע ובהסכם לגבי סוף התקופה. בעלות במבנה לבדה אינה מעניקה זכות קבועה להשאירו במקום או להמשיך לגור בו.
אחת הזכויות המשמשות לבעלות נפרדת במבנה נקראת סופרפיציאס (superficies). עם סיומה, החוק מסדיר הסרת המבנה והשבת הקרקע למצבה הקודם, או הצעה של בעל הקרקע לקנות את המבנה בשווי שוק. אין בכך חובה אוטומטית של בעל הקרקע לקנות אותו.[6]
העתקת בית או הריסתו עשויות להיות בלתי מעשיות. כדאי לקבוע מראש אם הבעלים יקנה אותו, איך תחושב התמורה או אם צריך להסירו או למסרו.
אל תניחו שהבית הופך אוטומטית למתנה לבעל הקרקע, וגם לא שמישהו חייב לפצות אתכם על ערכו.
זכויות נוספות שכדאי להכיר
הזכויות האלה משרתות מטרות שונות. אף אחת אינה מעניקה בעלות בקרקע.
Superficies: בעלות במבנה על קרקע של אחר
Superficies היא זכות רשומה המאפשרת בעלות במבנה על קרקע של אדם אחר. בדרך כלל ניתן להעביר ולהוריש אותה, בכפוף לתנאיה ולתקופתה.[4:2]
עבור קונה, היתרון הוא שהבית יכול להיות נכס למכירה או להורשה למשפחה. עם זאת, המסמכים חייבים להעניק לכם ולכל קונה או יורש עתידי גם את זכויות השימוש בקרקע והגישה הנחוצות.
לא חייבים בעלות נפרדת רק כדי ליהנות מבית. שכירות של הבית והקרקע יכולה לאפשר את השימוש בלי לקנות את המבנה.
Sap Ing Sith: זכות שימוש הניתנת להעברה
Sap Ing Sith היא זכות שימוש רשומה אחרת במקרקעין, לתקופה של עד 30 שנה. החוק מאפשר במפורש להעביר, להוריש ולמשכן אותה.[7]
היתרון המעשי הוא שהאפשרות להעברה מובנית בחוק. אפשר למכור את יתרת התקופה באמצעות העברה רשומה, בלי לבקש רשות חדשה מבעל הקרקע. אחרי 10 שנים הקונה מקבל עדיין 20 שנה, ולא 30 חדשות.
במקרה של בית, לקרקע צריך להיות מסמך בעלות Chanote, והזכות חייבת לחול על כל החלקה הכלולה בו, לא רק על חלק ממנה. מבנים שהקמתם או שיניתם הופכים בדרך כלל לרכוש בעל המקרקעין כשהזכות מסתיימת, אלא אם הוסכם אחרת.[7:1]
הבעלים צריך להסכים ליצור את הזכות. שכירות רגילה אינה הופכת אוטומטית ל־Sap Ing Sith.
Usufruct: שימוש בבית לכל החיים
Usufruct, זכות שימוש והנאה, מאפשרת להשתמש בנכס של אחר ולהפיק ממנו תועלת. ניתן לרשום אותה לכל חיי המחזיק במקום לתקופה קבועה של 30 שנה.[8]
לדוגמה, מי שמקבל זכות לכל החיים בגיל 55 וחי עד גיל 95 יכול ליהנות מ־40 שנות שימוש.
מנגד, הזכות מסתיימת עם מות המחזיק. לכן היא מתאימה יותר למי שמעדיף שימוש אישי לכל החיים מאשר למי שרוצה להוריש למשפחה את השנים שנותרו.[8:1]
האם המשפחה יכולה לרשת את הבית או את יתרת השנים?
ייתכן, אבל אין להניח ששכירות רגילה עוברת אוטומטית למשפחה.
שכירות רגילה יכולה להסתיים במות השוכר, גם אם נרשמה ושולמה מראש. עם זאת, הנחיות Department of Lands מכירות גם בירושת זכויות שכירות כשהצדדים הסכימו על מעבר ליורשים, וכן בהסדרים מיוחדים מסוימים.[9]
צריך לטפל בכך בעת הכנת ההסכם. בקשו מעורך הדין לאשר מה המשפחה יכולה לקבל, כיצד ירשמו זאת והאם ההסדר יישאר תקף אם הקרקע תחליף בעלים.
בהסכם מתאים לבית ולקרקע, המשפחה עשויה לרשת את זכות השימוש שנותרה. בבעלות נפרדת במבנה, אפשר שגם הבית יעבור בירושה, אך עדיין נדרשות זכויות קרקע שיישארו בתוקף ויאפשרו להשתמש בו.
Sap Ing Sith מאפשרת במפורש הורשת יתרת התקופה. זכות usufruct לכל החיים על שמכם אינה עוברת ליורשים.[7:2][8:2]
לעומק: חישוב מחיר והגנה באמצעות משכנתה
השאלות הקודמות רלוונטיות לרוב הקונים השוקלים הסדרים כאלה. שתי הדוגמאות הבאות מיועדות למי שרוצה להבין יותר את הצד הכספי.
הערכת שווי של 30 שנות שימוש
נחזור להשוואה ההיפותטית: 6 מיליון באט לבעלות קבועה לעומת 5 מיליון לשכירות של כל הנכס ל־30 שנה.
נניח שבעוד 30 שנה שווי הנכס יהיה עדיין 6 מיליון באט, במונחי הכסף באותה עת. נניח גם תשואה שנתית היפותטית של 5% לצורך השוואת כסף היום ובעתיד, כאשר יתר העלויות והתועלות לאורך התקופה זהות. מסים ועלויות עסקה אינם נכללים.
בשיעור כזה, כ־1.39 מיליון באט היום יצמחו ל־6 מיליון בתוך 30 שנה. הפחתת שווי הבעלות העתידי, כשהוא מבוטא בכסף של היום, ממחיר הקנייה של 6 מיליון נותנת כ־4.61 מיליון עבור 30 שנות השימוש הראשונות.
לפי הנחות אלה, שכירות ב־5 מיליון יקרה בכ־390,000 באט מהשווי המחושב.
זו המחשה, לא שמאות או תחזית לתשואת השקעה. הנחות אחרות על שווי עתידי, תחזוקה או תשואה ישנו את התוצאה. החישוב גם מניח שכל הנכס חוזר לבעלים; בעלות נפרדת בבית דורשת חישוב אחר.
למה לכלול בהסכם הלוואה ומשכנתה?
כאן אתם מלווים כסף לבעל הקרקע, ולא לווים כסף לקניית הבית.
משרד עורכי הדין Duensing Kippen הציע להפריד בין התשלום עבור תקופת השכירות הראשונה לבין כסף המיועד לתקופות עתידיות. הסכום העתידי מתועד כהלוואה המובטחת במשכנתה על הקרקע.[10]
דוגמה היפותטית פשוטה, ללא ריבית והוצאות:
| שלב | מה קובע ההסדר המוצע |
|---|---|
| בתחילת הדרך | משלמים 3 מיליון באט: מיליון כשכר דירה ל־30 השנים הראשונות ו־2 מיליון כהלוואה המובטחת בקרקע. |
| אחרי 30 שנה, אם ניתנת תקופה נוספת | מיליון מההלוואה נזקף כשכר דירה לתקופה זו; מיליון נשאר כחוב. |
| אחרי 30 שנה, אם לא ניתנת תקופה נוספת | ההלוואה של 2 מיליון עומדת לפירעון. שכר הדירה עבור התקופה הראשונה אינו מוחזר. |
הבעלים מקבל את הכסף מראש. ההגנה המיועדת היא זכות מובטחת לדרוש החזר עבור תקופות עתידיות שלא סופקו.
זהו מבנה שהוצע, לא דרך מובטחת לעקוף את מגבלת תקופת השכירות. יעילותו תלויה בתוקף ההלוואה וחובת ההחזר. רישום משכנתה אינו הופך חוב לא תקף לחוב תקף.
מה המשכנתה עושה בפועל?
היא מבטיחה כסף שחייבים לכם. היא אינה מעניקה בעלות בקרקע ואינה מאריכה אוטומטית את הזכות לגור במקום.[11]
אפשר למכור את הקרקע כשהמשכנתה נותרת עליה. קונה המבקש להסירה יצטרך בדרך כלל להסדיר את החוב או לקבל את הסכמתכם לשחרור הבטוחה.
אם חוב תקף ומובטח הגיע לפירעון ולא שולם, הגבייה עשויה לדרוש הודעה רשמית והליך משפטי למכירת הנכס במכירה פומבית. מלווה זר יכול לקבל כסף מתמורת המכירה בלי להפוך לבעל הקרקע. הסכום תלוי בתמורה, בהוצאות ובתביעות בעלות קדימות.[11:1]
הגנה כספית ורשות להמשיך לגור הן עניינים נפרדים. ייתכן שתצטרכו לעזוב בסוף השכירות ובמקביל לפעול בנפרד לקבלת ההחזר.
בחירת הסדר שמתאים לתוכניות שלכם
התחילו בבית הרצוי, במשך השימוש המתוכנן ובאפשרות למכור או להוריש. לאחר מכן השוו את המחיר בפועל לזכויות המוצעות, ולא רק לתווית ״leasehold״.
לפני התחייבות, בקשו מעורך דין עצמאי בתחום המקרקעין בתאילנד לבדוק שהמסמכים והרישום תואמים למה שסוכם.
שוקלים בית בפטאיה? פנו ל־Blue Horizon Condos כדי לדבר על הנכס והתוכניות שלכם. נוכל לברר אילו הסדרים הבעלים מוכן להציע, כדי שתעריכו הצעה ממשית במקום הנחה.
מקורות
הקוד האזרחי והמסחרי התאילנדי: סעיף 538, רישום שכירות; סעיף 540, תקופת שכירות רגילה. ↩︎ ↩︎
פסק דין של בית המשפט העליון 4655/2566 (2023), הנוסח התאילנדי באתר Thanoy. ↩︎ ↩︎
הקוד: סעיף 544, שכירות משנה והעברה; סעיף 558, שינויים. ↩︎ ↩︎ ↩︎
Department of Lands: רישום superficies. הקוד, סעיפים 456 ו־1410–1412, נוסח עזר באנגלית ב־FAOLEX. ↩︎ ↩︎ ↩︎
חוק Sap Ing Sith משנת 2562 לספירה הבודהיסטית (2019), הנוסח התאילנדי הרשמי ב־Department of Lands, במיוחד סעיפים 3–5 ו־10–12. ↩︎ ↩︎ ↩︎
הקוד, סעיפים 1417–1418: הוראות usufruct בנוסח עזר באנגלית; סעיף 1418 בתאילנדית ובאנגלית. ↩︎ ↩︎ ↩︎
Department of Lands: שכירות רגילה ומות השוכר; רישום זכויות שכירות שהתקבלו בירושה. ↩︎
Duensing Kippen: מבנה השכירות והמשכנתה שהמשרד מציע. ↩︎
הקוד: סעיף 702, בטוחת משכנתה, סעיף 728, הודעה ואכיפה משפטית, סעיפים 730–732, קדימות וחלוקה, נוסח FAOLEX. ↩︎ ↩︎