芭堤雅房產常見問題 實用指南與常見問題

可以。外國人可以在芭達雅購買房產，其中公寓是最直接的選擇。要點如下：

• 公寓：外國人可以透過外籍配額（也稱外籍產權或外國人配額）直接持有公寓永久產權。一棟公寓樓中，外國人持有的單位總面積最多可佔49%；其餘51%屬於泰籍配額，由泰國個人或符合條件的泰國公司持有
• 住宅和土地：外國人雖然不能直接擁有土地，但可以：
  • 長期租賃土地（最長30年，並可能續租）
  • 透過結構合規的泰國有限公司持有房產（也稱公司產權或公司名義）
  • 以泰籍配偶名義購買房產

Blue Horizon Condos專門協助外籍買家了解這些選擇，並找到適合自己的芭達雅房產。

外國人通常不能在芭達雅直接以個人名義擁有土地。登記租賃提供了一種長期選擇，期限通常最長為30年。符合條件的泰國公司也可以擁有土地，產權由公司持有，泰籍股東持有公司大多數股份。我們的團隊可以為您解釋個別房產可採用的持有方式。

可以。外國人可以將房屋本身與其所在的土地分開持有，例如擁有建築物並租賃土地。也有透過符合條件的泰國公司持有的房屋，此時房產產權歸公司所有。在您選擇房屋或別墅時，我們會解釋建築物和土地各自的持有方式。

• 外籍配額（外籍產權）：永久產權直接登記在外籍買家名下。樓內外籍產權比例必須保持在法定49%以內，買家通常還需證明購房款來自境外
• 泰籍配額（泰籍或公司名義）：永久產權登記在泰國個人或符合條件的泰國公司名下，並非外國人個人直接持有
• 租賃產權：在已登記的租期內依據合約使用房產，並不擁有產權證。登記的不動產租期通常最長為30年；續租必須另行約定並記錄，且無法保證一定續租

同一公寓項目可同時包含外籍配額和泰籍配額物件。配額描述的是產權持有方式，並不表示房屋本身存在物理差異。

租賃權讓您在約定期限內使用和享用房產，通常最長為30年，而永久產權仍屬於業主。它可適用於土地、房屋和共管公寓單位，為希望在泰國長期居住的外國買家提供一種選擇。

部分開發商提供「30 + 30 + 30」租賃方案，即首期30年租賃，並約定後續兩次各30年的續租安排。這些方案有時被宣傳為90年租賃，但每次續租都需要重新登記並取得業主同意，並非一次性保證90年的租期。

公司名義持有是指房產產權登記在泰國有限公司名下。買方購買公司的股份，而房產仍由公司持有。

對於持有土地的泰國公司，泰籍股東必須持有至少51%的股本，外籍股東最多可持有49%。泰籍股東必須是真實投資者。只要公司符合適用的產權要求，這種結構可以持有房屋、土地和共管公寓單位。

• 價格優勢：公司名義房產通常比外籍配額（外籍產權/外國人配額）單位價格更低
• 轉讓費用： 透過公司股份進行買賣，可以降低交易成本，因為房產仍登記在公司名下。不過，股份轉讓仍可能需要繳納印花稅。
• 法律結構：結構合規並持續妥善維護的泰國有限公司可以持有土地和房產
• 維護成本：公司年度維護費用（含會計服務）通常約為每年12,000泰銖

接手現有公司與成立新公司：若現有持有房產的公司維護合規，交易主要涉及更換董事及更新公司記錄，同時維持合法股權結構，接手流程通常較為直接。新設持有房產的公司則不同：必須有真實的泰籍股東；如涉及土地，還須符合泰方多數持股要求。

更換公司董事：根據商業發展廳（DBD）現行程序，離任董事和新任董事均需前往DBD登記變更。行政程序可能調整，因此我們會在預約前確認具體要求。

公司產權需要持續進行會計申報，並妥善維護法律結構。團隊可指導您完成公司設立或轉讓，並幫助判斷這種方式是否符合您的需求。

透過Blue Horizon Condos等可靠經紀人辦理時，芭達雅公寓購買流程快捷直接，可能僅需數日即可完成。主要步驟如下：

1. 選擇房產：實地看屋並選擇理想公寓
2. 盡職調查：我們核查房產的法律狀態及現有文件
3. 預約：簽署預約協議並支付定金，通常為房價的5–10%，有時也採用固定金額，例如100,000泰銖
4. 境外匯款：僅外籍配額（外籍產權/外國人配額）購買需要從境外匯款，並取得所需的外匯交易證明（FET）。公司名義購買不需要此文件
5. 銷售合約：我們準備交易合約，並協助雙方審核及簽署
6. 最終過戶：我們協助在土地事務所完成交易，買方屆時取得權狀

經驗豐富的團隊會在每個環節提供協助，使購買過程順暢高效。選定房產後，通常可在數日內完成。按需我們也可協調律師或會計師提供進一步建議。

在泰國購買房產通常透過銀行轉帳或銀行本票付款。根據買賣雙方的約定，部分交易也會使用現金。

款項可以直接支付給賣方、透過獲得收款授權的仲介支付，或採用雙方約定的資金託管安排。買賣合約應明確記載每筆款項的收款人、付款日期和付款方式。請保留收據及付款紀錄。

如果以外國人配額購買本人名下的公寓，通常需要提供銀行文件，證明購屋資金來自境外，例如外匯交易（FET）表格或其他銀行確認文件。匯款前，請向收款銀行確認匯款指示及所需文件，即使您打算用銀行本票或現金支付給賣方，也應事先確認。

購買大多數外籍配額公寓時，購房款必須以外幣從境外匯入，並由泰國收款銀行兌換。匯款指示應以英文明確填寫用途，例如：

For purchase of condominium [建案名稱], unit [房號], for [買家護照上的完整姓名].

匯款前請讓收款銀行確認帳戶及準確措辭。銀行會根據交易出具外匯交易證明（FET）或其他入境匯款憑證，例如銀行證明或貸記通知。請保留原件：土地事務所辦理外籍產權登記時需要這些憑證；日後將售房款匯往境外時，銀行也可能再次要求提供。公司名義及其他泰籍配額購買適用不同的資金文件規則。

• 公共區域管理費：定期向公寓法人繳納，用於安保、清潔、電梯、泳池、花園和其他公共開支，通常按房屋面積計算
• 維修基金：為未來大型工程預留的資金，例如重新粉刷、更換電梯或結構維修。新房首次過戶時通常會收取，日後也可能追加繳費或特別徵收

過戶前，賣方需取得無欠費證明，確認應付公共費用已結清。土地事務所辦理公寓過戶時必須使用該證明。公寓經理最長可用15天出具，有些項目需一周或更久，因此應盡早申請。

具體文件取決於賣方是個人還是公司，通常包括：

• 公寓產權證原件
• 公寓法人出具的無欠費證明，以及需要時提供的外籍配額確認函
• 泰籍賣方的身分證和戶口簿，或外籍賣方的護照及相關民事身分證明
• 如果賣方或其他必須到場者不能出席，需提供土地事務所授權委托書
• 買賣協議及交易輔助文件
• 公司賣方：最新公司證明、股東名冊、會議決議、董事身分證明、簽字權文件，以及適用時的公司印章

土地事務所可能根據國籍、婚姻狀況、抵押及產權結構要求其他文件，因此應在確定過戶日期前核對完整資料。

有時可以，但泰國銀行向外國人提供的房貸選擇有限，並取決於貸款機構的要求。例如，開泰銀行列出了外國公寓貸款申請人需要具備的特定居留文件，並明確表示僅有工作許可證還不夠。

如果您無法在一開始付清全部購屋款，可以先關注由建商直接出售的新公寓。 建商的付款計畫可讓您在約定期限內分期支付房款。可以重點了解以下兩種安排：

• 施工期間分期付款：您先支付頭期款，然後在施工期間分期付款，餘款在完工或產權過戶時支付。請仔細查看最後一筆付款金額，因為屆時您可能仍需一次性支付一大筆錢。
• 入住後繼續付款：部分建商允許買家在支付部分房款後入住已完工的公寓，有時支付50%即可，再於約定期限內付清餘款。是否有此類方案、利息及還款條件均取決於具體優惠或方案。

部分私人屋主在出售自己的房產時也提供分期付款。 這類安排需要個別協商，因此即使房源廣告沒有提及融資，也值得詢問。

請告訴我們您的預算、首期可支付的金額以及希望入住的時間。我們可以協助您尋找合適的建商或私人賣家方案。

購買房產不會自動獲得簽證，但泰國提供多種具有吸引力的長期居留選擇：

• 退休簽證（50歲及以上）：通常需要在泰國銀行存有฿800,000、每月收入฿65,000，或採用符合要求的組合方式
• 結婚簽證：與泰國公民結婚者通常需要在泰國銀行存有฿400,000，或每月收入฿40,000
• DTV：適用於遠程工作者、自由職業者、獲批的泰國活動參與者及家屬。需要提供至少฿500,000的財力證明，每次入境最多可停留180天
• Thailand Privilege Card——原Thailand Elite Visa：一種方便的付費方案，沒有最低年齡、收入、泰國銀行存款或房產投資要求。可多次入境，每次最多停留一年：Bronze ฿650,000/5年；Gold ฿900,000/5年；Platinum ฿1.5百萬/10年；Diamond ฿2.5百萬/15年；Reserve ฿5百萬/20年，僅限受邀者
• LTR簽證：面向Wealthy Global Citizen、Wealthy Pensioner、Work-from-Thailand Professional和Highly Skilled Professional的10年期方案。符合條件的泰國房產可計入兩項重要投資要求：
  • Wealthy Global Citizen：總資產USD1百萬，另在泰國投資USD500,000
  • Wealthy Pensioner：每年被動收入USD80,000；或每年被動收入USD40,000–80,000，另在泰國投資USD250,000
• 其他選擇：工作、商務和教育簽證

合適的房產與簽證可以相輔相成：簽證讓您能夠居留，房產則為您提供在泰國的家和投資。具體條件和資金持有期限各不相同，請務必聯絡信譽良好的簽證代理，根據個人情況取得建議。Blue Horizon Condos可以幫助您找到適合長期計劃的房產。

可以。外籍人士持有的公寓可透過遺囑留給繼承人。準備一份明確寫明房號和遺囑執行人的泰國遺囑，可以簡化遺產辦理程序。

外籍繼承人能否繼續持有公寓，取決於其是否符合《公寓法》的產權資格，以及外籍配額是否仍有餘額。不符合資格的外籍繼承人通常必須在一年內處置繼承的房產。遺產情況各不相同，應請泰國律師審核遺囑和產權狀況。

不符合《公寓法》第19條所有權資格的外籍繼承人，還必須在取得所繼承房產所有權之日起60天內，以書面形式通知土地局。

在芭達雅購買房產時，應了解以下政府稅費：

• 過戶費：評估價（土地事務所核定價值）的2%
• 特種商業稅（SBT）：成交價或評估價中較高者的3.3%，以下情況適用：
  • 個人住宅在持有滿5周年前過戶，符合豁免條件的情況除外
  • 公司持有的房產（不論持有時間）
  • 商業房產
• 印花稅：成交價或評估價中較高者的0.5%，僅在不適用特種商業稅時徵收
• 預扣稅：
  • 公司賣方按1%固定稅率徵收
  • 個人賣方根據官方評估價、持有年限、可扣除費用比例及累進稅率計算

重要提示：對於公司持有的房產，通常可收購公司股份，而不直接辦理房產過戶，從而避免土地事務所通常收取的房產過戶稅費。但公司轉讓仍會產生法律和行政費用，包括董事變更費用。 股份轉讓也可能需要繳納印花稅。

這些費用通常可由買賣雙方協商，常見做法是雙方各付50%，但具體安排可能不同。Blue Horizon Condos會幫助您了解並規劃所有相關成本。

使用我們的房產過戶稅費計算器，根據您的具體情況獲得詳細估算。

在芭達雅購買新房或預售屋有多項優勢，但也需要特別注意以下事項：

• 付款計劃：
  • 付款條件靈活，可分散到整個施工期
  • 初始投入較低，首付通常為10–30%
  • 竣工前按月或按季度分期付款
  • 不同開發商提供的付款條件各異
• 優勢：
  • 項目早期價格較低，開發商通常會隨施工進度提高價格
  • 可優先選擇戶型和景觀
  • 現代設計與新式配套
  • 享有新房保修且房屋狀況嶄新
  • 施工期間可能獲得資本增值
• 重要考量：
  • 預計竣工時間
  • 開發商過往業績與信譽
  • 項目執照與許可
  • 施工進度監督
  • 合約條款與保證

Blue Horizon Condos會謹慎篩選擁有可靠業績的開發商，並協助您完成預售屋購買流程。我們可幫助審核付款計劃和合約，並持續跟進施工進度，直至房產可以交付。

可以。公寓購屋合約轉讓讓您在產權尚未登記到原買家名下之前，接手其與開發商簽訂的協議。這通常被稱為預售屋轉售，但也可以適用於已經完工的公寓。隨後，產權由開發商直接過戶到您名下。

需要關注的是購屋總成本：支付給原買家的款項、尚欠開發商的餘額或逾期費用、合約轉讓費，以及後續產權過戶費用。約定條款應清楚說明每筆款項由誰收取、每項費用由誰負擔。

Blue Horizon Condos 與賣家及開發商協調，釐清合約、付款紀錄和轉讓安排。對於外國人配額內的購買，我們還會協助在匯款前確認所需的外幣匯入金額，以及FET 或其他獲認可的銀行文件。

獲得合適支持後，在芭達雅出售房產可以很直接。您需要了解以下步驟：

1. 房產估值：我們根據目前市場情況建議市場價格
2. 房產推廣：透過廣泛的網路及線上平台推廣您的房產
3. 買家篩選：我們篩選潛在買家並評估其交易能力
4. 協商：代表您進行價格和條款談判
5. 文件：準備並協助辦理相關交易文件
6. 核查過戶成本：聯絡負責的土地事務所，根據房產和產權詳情取得更準確的過戶稅費估算
7. 過戶流程：協調在土地事務所完成最終過戶

Blue Horizon Condos在整個銷售過程中提供全方位支持。

可以。如果您已向開發商購買公寓，但產權尚未過戶到您名下，您可能可以透過合約轉讓出售，而無需先自行取得產權。這可以發生在施工期間，也可以發生在完工之後。

開發商可能會報出合約轉讓費或更名費，金額可能是固定數額，也可能按原合約價格的一定比例計算。有些合約還規定了提前轉售的等待期、付款階段或其他條件。我們會在銷售條款確定前，與開發商釐清其提出的費用和辦理流程，包括由誰支付合約轉讓費。

Blue Horizon Condos 協助整理開發商的帳戶結算單、合約轉讓文件、新買家的確認手續及款項結算。

請保留與原始購買及合約轉讓有關的所有文件，包括已簽署的協議、付款收據、銀行轉帳紀錄、已有的 FET 證明，以及開發商的結算單和確認文件。如果您日後需要將售屋所得匯往境外，這些文件尤其重要，因為銀行可能需要清楚瞭解您最初支付的款項及從新買家收到的資金。我們也會協助整理說明交易情況的證明文件，具體以銀行的要求為準。

在芭達雅出售房產會產生多項政府稅費。通常買賣雙方各付50%，但可另行協商：

• 過戶費：評估價（土地事務所核定價值）的2%
• 特種商業稅（SBT）：成交價或評估價中較高者的3.3%，以下情況適用：
  • 個人住宅在持有滿5周年前過戶，符合豁免條件的情況除外
  • 公司持有的房產（不論持有時間）
  • 房產用於商業用途
• 印花稅：成交價或評估價中較高者的0.5%，僅在不適用特種商業稅時徵收
• 預扣稅：
  • 公司持有的房產按1%固定稅率徵收
  • 個人賣方根據官方評估價、持有年限和可扣除費用比例按累進方式計算

透過公司股份轉讓節省費用：如果房產由泰國有限公司持有，可以出售公司股份，而不直接辦理房產過戶。這樣可避免土地事務所通常收取的房產過戶稅費，但公司轉讓仍會產生法律和行政費用，包括董事變更費用。 股份轉讓也可能需要繳納印花稅。

無論採用房產過戶還是公司股份轉讓，團隊都可以協助估算稅務責任並高效安排銷售結構。

使用我們的房產過戶稅費計算器取得詳細估算，規劃銷售方案。

在土地事務所完成過戶後，外籍賣方可以要求泰國銀行將售房款兌換並匯往境外。銀行通常要求提供買賣協議及已在土地事務所完成產權過戶的證明，也可能要求產權文件、稅費收據、銀行對帳單，以及購房時的FET表原件或入境匯款憑證。

各銀行要求可能不同，因此應在交易完成前聯絡匯款銀行，並妥善保留購房資金原始記錄，以便證明資金來源並順利完成對外匯款。

可以。出租芭達雅房產時應考慮以下要點：

• 長期租賃（30天以上）：完全合法，也是推薦的方式
• 短期租賃：芭達雅短租十分普遍，尤其透過Airbnb等平台。短租可能需要特定執照，各建案規定也不同，因此並非所有房產都適合
• 物業管理：我們為長期租賃和度假租賃提供全面管理服務，包括符合條件房產的Airbnb管理
• 租金回報：短期度假租賃通常比傳統長期租約帶來更高回報

Blue Horizon Condos透過專業管理服務幫助提升房產出租表現，包括住客溝通和物業維護。

我們的全方位物業管理服務包括：

• 租客篩選：尋找並審核優質租客
• 收取租金：管理付款流程
• 物業維護：處理維修及定期保養
• 合規支持：就適用的房產和租賃要求提供指導
• 財務報告：定期匯報房產表現

我們處理日常事務，讓您更省心地出租房產。

了解我們的物業管理服務.

為準備租賃契約及相關文件，請提供以下清晰影本：

• 屋主身分證明： 護照或泰國身分證。
• 產權證（Chanote或公寓產權證）： 包括顯示目前登記屋主的頁面。
• 房屋登記簿（藍本 / Tabien Baan）： 載明該房屋資訊的頁面。
• 公司文件（如適用）： 公司註冊證明及獲授權簽署人的身分證明。
• 授權文件（如適用）： 他人代表屋主辦理事務時所需的授權委託書或書面授權。

請同時提供聯絡方式及收取租金的銀行帳戶資訊。我們會確認您的具體租賃或TM.30手續是否需要額外文件或簽名影本。

在 Blue Horizon Condos 刊登您的房源.

我們的租賃契約會註明付款到期日、任何寬限期，以及適用的逾期費用或利息。這些條款在簽署前以書面形式約定。持續不付款可能導致正式通知及租約終止，具體取決於契約和適用法律。

根據我們的標準月付租賃條款，屋主或獲授權的代理人可以發出書面通知，給予房客自收到通知起至少15天的時間支付積欠租金。如果未在該期限內付款，可按照通知、契約和適用法律終止租約。這是終止租約的程序，並不保證在某個日期收回房屋。

可以。您在國外期間，Blue Horizon Condos 可以協調尋找房客、租賃契約、付款、房客溝通及房屋維護。我們會與您商定服務內容和授權範圍，並向您回報房屋情況。

對於一年期租賃契約，我們的仲介費通常相當於一個月的租金。較短租期的費用占租金收入的比例可能更高，通常按百分比計算。費用也取決於所需的管理和照料程度。開展服務前，我們會與您確認費用及所包含的服務。

在芭達雅租賃房產並不復雜，需注意以下事項：

• 租期：大多數合約為6–12個月
• 押金：通常為1–2個月租金
• 水電等費用：通常由租客另行支付
• 維護：小型維修通常由租客負責
• 保險：可考慮購買個人財產保險

Blue Horizon Condos可以幫助您找到合適的出租房產，並協助商議租賃條款。

在芭達雅租房通常需要：

• 護照復印件：有效身分證明
• 聯絡方式：本地電話號碼和電子郵件

Blue Horizon Condos 以英語和泰語擬定租賃契約，並協助雙方審閱及簽署。

TM.30 是向泰國移民局申報外國人住宿地址的手續。辦理簽證延期及其他移民局手續時，可能需要提供申報回執。

Blue Horizon Condos 應我們的租賃客戶要求提供 TM.30 協助服務。如果可以線上申報，我們會為您辦理。否則，您可能需要攜帶所需文件親自前往移民局。屋主應提供必要的證明文件及授權書，但如果由獲授權的人代辦，則無需親自提交。

一個實用的辦法是預訂一晚飯店，並請飯店為您提交 TM.30 住宿申報。預訂前，請確認飯店會辦理申報並提供列印的確認憑證。一些價格較低的飯店可能不常辦理這類手續，或工作人員不熟悉此類要求，因此請在付款前問清楚。

這樣，您無需向所租房屋的屋主索取文件，也能取得 TM.30 確認憑證。有旅客表示曾透過這個方式成功辦理簽證延期，但我們無法保證每種情況下都能被接受。

根據房屋情況和屋主的同意，可以安排更短的租期。租金可以按月支付，也可以按整個住宿期間約定的總額支付。契約會註明租賃日期、付款安排、押金及任何另行收費。

瀏覽出租房源.

這取決於房屋和約定的租賃條件。電費和水費通常另付，但部分住宿會將其包含在租金中。網路可能已包含，也可能需要另行申辦。契約會註明包含的項目及任何額外的每月服務費。

根據協議，預訂訂金可以抵扣首筆租金或計入押金。契約會記錄訂金的抵扣方式及剩餘應付款項。

房客退租時通常需要支付房屋的專業清潔費用，以及冷氣清洗或保養費用。費用按契約註明的固定價格或實際開立帳單的金額收取。

根據我們的標準租賃條款，房客負責日常維護，以及由自己或訪客造成的損壞。屋主負責重大維修，以及因老化、隱藏缺陷或正常耗損產生的問題。請及時回報任何需要維修的問題，以便進行評估及協調處理。

是否允許寵物取決於房屋、屋主的書面許可及適用的大樓規定。請在預訂前告知我們寵物的情況，以便確認房屋是否合適及相關條件。

延長租期取決於房源是否可用及屋主的同意。請在租約結束前聯絡 Blue Horizon Condos，以便我們書面協調新的日期、租金及其他條件。

入住時請檢查房屋，並在三個日曆日內回報已有損壞、物品缺失或紀錄不符的情況，最好附上照片或影片。初次檢查時無法合理發現的隱藏問題，應在發現後及時回報。

根據我們的標準租賃契約，在租賃結束且房屋及所有鑰匙歸還後，押金將在7個日曆日內退還。如有合法扣款，餘款將在14個日曆日內退還，並附明細和現有證明資料。對於尚未確定的最終帳單，可暫時保留合理金額；實際費用確定後，將及時退還多餘部分。押金通常由屋主保管和退還，Blue Horizon Condos 協助協調流程。

未經協商解除義務，且沒有契約或法律規定的解約權而提前搬走，可能產生較高費用。您可能損失部分或全部押金，無法退回預付租金，並仍須承擔契約和適用法律規定的其他應付款項。請在計劃搬走前聯絡 Blue Horizon Condos，以便我們與屋主討論情況。