在芭達雅購買房產 實用指南與常見問題

可以。外國人可以在芭達雅購買房產，其中公寓是最直接的選擇。要點如下：

• 公寓：外國人可以透過外籍配額（也稱外籍產權或外國人配額）直接持有公寓永久產權。一棟公寓樓中，外國人持有的單位總面積最多可佔49%；其餘51%屬於泰籍配額，由泰國個人或符合條件的泰國公司持有
• 住宅和土地：外國人雖然不能直接擁有土地，但可以：
  • 長期租賃土地（最長30年，並可能續租）
  • 透過結構合規的泰國有限公司持有房產（也稱公司產權或公司名義）
  • 以泰籍配偶名義購買房產

Blue Horizon Condos專門協助外籍買家了解這些選擇，並找到適合自己的芭達雅房產。

• 外籍配額（外籍產權）：永久產權直接登記在外籍買家名下。樓內外籍產權比例必須保持在法定49%以內，買家通常還需證明購房款來自境外
• 泰籍配額（泰籍或公司名義）：永久產權登記在泰國個人或符合條件的泰國公司名下，並非外國人個人直接持有
• 租賃產權：在已登記的租期內依據合約使用房產，並不擁有產權證。登記的不動產租期通常最長為30年；續租必須另行約定並記錄，且無法保證一定續租

同一公寓項目可同時包含外籍配額和泰籍配額物件。配額描述的是產權持有方式，並不表示房屋本身存在物理差異。

透過泰國有限公司持有房產（也稱公司名義產權）在芭達雅較為常見，具有以下優勢：

• 價格優勢：公司名義房產通常比外籍配額（外籍產權/外國人配額）單位價格更低
• 轉讓靈活：出售時可轉讓公司股份，而不直接辦理房產過戶，從而顯著降低過戶成本
• 法律結構：結構合規並持續妥善維護的泰國有限公司可以持有土地和房產
• 維護成本：公司年度維護費用（含會計服務）通常約為每年12,000泰銖
• 退出方式：透過轉讓公司可避免土地事務所通常收取的房產過戶稅費，從而降低退出成本並簡化銷售流程

接手現有公司與成立新公司：若現有持有房產的公司維護合規，交易主要涉及更換董事及更新公司記錄，同時維持合法股權結構，接手流程通常較為直接。新設持有房產的公司則不同：必須有真實的泰籍股東；如涉及土地，還須符合泰方多數持股要求。

更換公司董事：根據商業發展廳（DBD）現行程序，離任董事和新任董事均需前往DBD登記變更。行政程序可能調整，因此我們會在預約前確認具體要求。

公司產權需要持續進行會計申報，並妥善維護法律結構。團隊可指導您完成公司設立或轉讓，並幫助判斷這種方式是否符合您的需求。

透過Blue Horizon Condos等可靠經紀人辦理時，芭達雅公寓購買流程快捷直接，可能僅需數日即可完成。主要步驟如下：

1. 選擇房產：實地看屋並選擇理想公寓
2. 盡職調查：我們核查房產的法律狀態及現有文件
3. 預約：簽署預約協議並支付定金，通常為房價的5–10%，有時也採用固定金額，例如100,000泰銖
4. 境外匯款：僅外籍配額（外籍產權/外國人配額）購買需要從境外匯款，並取得所需的外匯交易證明（FET）。公司名義購買不需要此文件
5. 銷售合約：我們準備交易合約，並協助雙方審核及簽署
6. 最終過戶：我們協助在土地事務所完成交易，買方屆時取得權狀

經驗豐富的團隊會在每個環節提供協助，使購買過程順暢高效。選定房產後，通常可在數日內完成。按需我們也可協調律師或會計師提供進一步建議。

購買大多數外籍配額公寓時，購房款必須以外幣從境外匯入，並由泰國收款銀行兌換。匯款指示應以英文明確填寫用途，例如：

For purchase of condominium [建案名稱], unit [房號], for [買家護照上的完整姓名].

匯款前請讓收款銀行確認帳戶及準確措辭。銀行會根據交易出具外匯交易證明（FET）或其他入境匯款憑證，例如銀行證明或貸記通知。請保留原件：土地事務所辦理外籍產權登記時需要這些憑證；日後將售房款匯往境外時，銀行也可能再次要求提供。公司名義及其他泰籍配額購買適用不同的資金文件規則。

• 公共區域管理費：定期向公寓法人繳納，用於安保、清潔、電梯、泳池、花園和其他公共開支，通常按房屋面積計算
• 維修基金：為未來大型工程預留的資金，例如重新粉刷、更換電梯或結構維修。新房首次過戶時通常會收取，日後也可能追加繳費或特別徵收

過戶前，賣方需取得無欠費證明，確認應付公共費用已結清。土地事務所辦理公寓過戶時必須使用該證明。公寓經理最長可用15天出具，有些項目需一周或更久，因此應盡早申請。

具體文件取決於賣方是個人還是公司，通常包括：

• 公寓產權證原件
• 公寓法人出具的無欠費證明，以及需要時提供的外籍配額確認函
• 泰籍賣方的身分證和戶口簿，或外籍賣方的護照及相關民事身分證明
• 如果賣方或其他必須到場者不能出席，需提供土地事務所授權委托書
• 買賣協議及交易輔助文件
• 公司賣方：最新公司證明、股東名冊、會議決議、董事身分證明、簽字權文件，以及適用時的公司印章

土地事務所可能根據國籍、婚姻狀況、抵押及產權結構要求其他文件，因此應在確定過戶日期前核對完整資料。

有時可以，但泰國面向外籍買家的住房貸款選擇有限，並取決於具體銀行。部分泰國銀行會接受符合特定居留文件和信用要求的外籍居民，另一些銀行則不向外國借款人提供住房貸款。僅有工作許可證或泰國收入也可能不足以獲批。

因此，許多非居民買家會使用現金、在本國融資，或採用開發商付款計劃。如果融資是必要條件，請在簽署預約協議或支付定金前取得書面預批準。

購買房產不會自動獲得簽證，但泰國提供多種具有吸引力的長期居留選擇：

• 退休簽證（50歲及以上）：通常需要在泰國銀行存有฿800,000、每月收入฿65,000，或採用符合要求的組合方式
• 結婚簽證：與泰國公民結婚者通常需要在泰國銀行存有฿400,000，或每月收入฿40,000
• DTV：適用於遠程工作者、自由職業者、獲批的泰國活動參與者及家屬。需要提供至少฿500,000的財力證明，每次入境最多可停留180天
• Thailand Privilege Card——原Thailand Elite Visa：一種方便的付費方案，沒有最低年齡、收入、泰國銀行存款或房產投資要求。可多次入境，每次最多停留一年：Bronze ฿650,000/5年；Gold ฿900,000/5年；Platinum ฿1.5百萬/10年；Diamond ฿2.5百萬/15年；Reserve ฿5百萬/20年，僅限受邀者
• LTR簽證：面向Wealthy Global Citizen、Wealthy Pensioner、Work-from-Thailand Professional和Highly Skilled Professional的10年期方案。符合條件的泰國房產可計入兩項重要投資要求：
  • Wealthy Global Citizen：總資產USD1百萬，另在泰國投資USD500,000
  • Wealthy Pensioner：每年被動收入USD80,000；或每年被動收入USD40,000–80,000，另在泰國投資USD250,000
• 其他選擇：工作、商務和教育簽證

合適的房產與簽證可以相輔相成：簽證讓您能夠居留，房產則為您提供在泰國的家和投資。具體條件和資金持有期限各不相同，請務必聯絡信譽良好的簽證代理，根據個人情況取得建議。Blue Horizon Condos可以幫助您找到適合長期計劃的房產。

可以。外籍人士持有的公寓可透過遺囑留給繼承人。準備一份明確寫明房號和遺囑執行人的泰國遺囑，可以簡化遺產辦理程序。

外籍繼承人能否繼續持有公寓，取決於其是否符合《公寓法》的產權資格，以及外籍配額是否仍有餘額。不符合資格的外籍繼承人通常必須在一年內處置繼承的房產。遺產情況各不相同，應請泰國律師審核遺囑和產權狀況。

在芭達雅購買房產時，應了解以下政府稅費：

• 過戶費：評估價（土地事務所核定價值）的2%
• 特種商業稅（SBT）：成交價或評估價中較高者的3.3%，以下情況適用：
  • 個人住宅在持有滿5周年前過戶，符合豁免條件的情況除外
  • 公司持有的房產（不論持有時間）
  • 商業房產
• 印花稅：成交價或評估價中較高者的0.5%，僅在不適用特種商業稅時徵收
• 預扣稅：
  • 公司賣方按1%固定稅率徵收
  • 個人賣方根據官方評估價、持有年限、可扣除費用比例及累進稅率計算

重要提示：對於公司持有的房產，通常可收購公司股份，而不直接辦理房產過戶，從而避免土地事務所通常收取的房產過戶稅費。但公司轉讓仍會產生法律和行政費用，包括董事變更費用。

這些費用通常可由買賣雙方協商，常見做法是雙方各付50%，但具體安排可能不同。Blue Horizon Condos會幫助您了解並規劃所有相關成本。

使用我們的房產過戶稅費計算器，根據您的具體情況獲得詳細估算。

在芭達雅購買新房或預售屋有多項優勢，但也需要特別注意以下事項：

• 付款計劃：
  • 付款條件靈活，可分散到整個施工期
  • 初始投入較低，首付通常為10–30%
  • 竣工前按月或按季度分期付款
  • 不同開發商提供的付款條件各異
• 優勢：
  • 項目早期價格較低，開發商通常會隨施工進度提高價格
  • 可優先選擇戶型和景觀
  • 現代設計與新式配套
  • 享有新房保修且房屋狀況嶄新
  • 施工期間可能獲得資本增值
• 重要考量：
  • 預計竣工時間
  • 開發商過往業績與信譽
  • 項目執照與許可
  • 施工進度監督
  • 合約條款與保證

Blue Horizon Condos會謹慎篩選擁有可靠業績的開發商，並協助您完成預售屋購買流程。我們可幫助審核付款計劃和合約，並持續跟進施工進度，直至房產可以交付。

獲得合適支持後，在芭達雅出售房產可以很直接。您需要了解以下步驟：

1. 房產估值：我們根據目前市場情況建議市場價格
2. 房產推廣：透過廣泛的網路及線上平台推廣您的房產
3. 買家篩選：我們篩選潛在買家並評估其交易能力
4. 協商：代表您進行價格和條款談判
5. 文件：準備並協助辦理相關交易文件
6. 核查過戶成本：聯絡負責的土地事務所，根據房產和產權詳情取得更準確的過戶稅費估算
7. 過戶流程：協調在土地事務所完成最終過戶

Blue Horizon Condos在整個銷售過程中提供全方位支持。

在芭達雅出售房產會產生多項政府稅費。通常買賣雙方各付50%，但可另行協商：

• 過戶費：評估價（土地事務所核定價值）的2%
• 特種商業稅（SBT）：成交價或評估價中較高者的3.3%，以下情況適用：
  • 個人住宅在持有滿5周年前過戶，符合豁免條件的情況除外
  • 公司持有的房產（不論持有時間）
  • 房產用於商業用途
• 印花稅：成交價或評估價中較高者的0.5%，僅在不適用特種商業稅時徵收
• 預扣稅：
  • 公司持有的房產按1%固定稅率徵收
  • 個人賣方根據官方評估價、持有年限和可扣除費用比例按累進方式計算

透過公司股份轉讓節省費用：如果房產由泰國有限公司持有，可以出售公司股份，而不直接辦理房產過戶。這樣可避免土地事務所通常收取的房產過戶稅費，但公司轉讓仍會產生法律和行政費用，包括董事變更費用。

無論採用房產過戶還是公司股份轉讓，團隊都可以協助估算稅務責任並高效安排銷售結構。

使用我們的房產過戶稅費計算器取得詳細估算，規劃銷售方案。

在土地事務所完成過戶後，外籍賣方可以要求泰國銀行將售房款兌換並匯往境外。銀行通常要求提供買賣協議及已在土地事務所完成產權過戶的證明，也可能要求產權文件、稅費收據、銀行對帳單，以及購房時的FET表原件或入境匯款憑證。

各銀行要求可能不同，因此應在交易完成前聯絡匯款銀行，並妥善保留購房資金原始記錄，以便證明資金來源並順利完成對外匯款。

可以。出租芭達雅房產時應考慮以下要點：

• 長期租賃（30天以上）：完全合法，也是推薦的方式
• 短期租賃：芭達雅短租十分普遍，尤其透過Airbnb等平台。短租可能需要特定執照，各建案規定也不同，因此並非所有房產都適合
• 物業管理：我們為長期租賃和度假租賃提供全面管理服務，包括符合條件房產的Airbnb管理
• 租金回報：短期度假租賃通常比傳統長期租約帶來更高回報

Blue Horizon Condos透過專業管理服務幫助提升房產出租表現，包括住客溝通和物業維護。

我們的全方位物業管理服務包括：

• 租客篩選：尋找並審核優質租客
• 收取租金：管理付款流程
• 物業維護：處理維修及定期保養
• 合規支持：就適用的房產和租賃要求提供指導
• 財務報告：定期匯報房產表現

我們處理日常事務，讓您更省心地出租房產。

在芭達雅租賃房產並不復雜，需注意以下事項：

• 租期：大多數合約為6–12個月
• 押金：通常為1–2個月租金
• 水電等費用：通常由租客另行支付
• 維護：小型維修通常由租客負責
• 保險：可考慮購買個人財產保險

Blue Horizon Condos可以幫助您找到合適的出租房產，並協助商議租賃條款。

在芭達雅租房通常需要：

• 護照復印件：有效身分證明
• 聯絡方式：本地電話號碼和電子郵件

我們會指導您完成租賃流程，並協助準備所有必要文件。