在泰國買房的實用線上工具

泰國不動產過戶稅費試算工具

在談定買賣之前，先了解在土地廳辦理過戶時可能產生的費用，是很有必要的。

我們的泰國不動產過戶稅費試算工具會估算泰國不動產交易中的主要稅費，並分別列出買方與賣方可能負擔的費用明細。

在比較不同物件的價格，或協商過戶費用如何在雙方之間分攤時，它特別實用。

適用於: 在出價或談定成交價之前，估算交易的總成本。

最終稅費由土地廳核定。因此試算結果應視為估算，而非最終的費用清單。

土地廳官方服務

e-QLands Plus

e-QLands Plus 是泰國土地廳的數位服務之一，內含與土地廳業務辦理相關的工具。

其功能包括針對部分登記事項進行費用與稅額的初步試算，以及在有參與的土地廳辦理預約。

對買方而言，政府自家的費用試算工具可以作為估算交易成本時的另一個參考。

與土地廳的許多服務一樣，介面主要是為泰國使用者設計的，對外籍買方未必方便。

適用於: 初步試算土地廳費用，並線上使用土地廳的部分服務。

土地廳官方服務

LandsMaps

LandsMaps 是土地廳較為實用的工具之一，可用來查詢泰國的土地資訊。

它能協助定位地號，並顯示相關的地理與地籍資訊。視地區與現有檔案而定，有時還能查到更多資料。

對購買透天住宅或土地的人來說，這有助於確認地號的實際位置，並了解周邊地塊的狀況。

有時它對社區大樓的買方也有幫助。例如海景住宅正前方有一大片未開發的土地，去查一查周邊地塊，總比想當然地認為今天的景觀不會改變要可靠得多。

涵蓋範圍與可查得的資訊各不相同，而且這項服務對不懂泰文的人並不友善。

適用於: 定位地號並查詢房產周邊的土地狀況。

土地廳官方服務

CondoMaps

土地廳也透過 CondoMaps 提供與區分所有權大樓相關的地圖與資訊服務。

視建物與現有檔案而定，它可能提供大樓、個別戶別、產權資訊或其他官方不動產資料。

實務上，涵蓋範圍與易用性都不夠穩定，因此我們把 CondoMaps 視為輔助性的資料來源，而不是用來支撐購買決定的依據。

不過，如果你查詢的社區剛好有可用資訊，那你就多了一個官方來源，可以與其他文件與資料庫相互對照。

適用於: 對大樓與個別戶別做補充性查詢。

土地廳官方應用程式

SmartLands

SmartLands 是泰國土地廳的行動應用程式，可作為進入其多項數位服務的入口。

它並不是單一的不動產資料庫，而是把與土地、評定價格、各地土地廳以及土地廳其他服務相關的工具與資訊匯集在一處。

土地廳一直積極推廣這款應用程式 — 包括在土地廳的辦公處所內 — 如果你經常接觸泰國不動產，值得認識一下。

不過對許多外籍買方而言，透過它進入的某些個別服務，反而比應用程式本身更實用。

適用於: 在單一入口使用土地廳的多項服務。

泰國政府官方服務

財政部不動產評定價格查詢

泰國財政部會公布土地、建物與區分所有權戶別的官方評定價格。

有一項重要區別必須先弄清楚：

政府評定價格並不等於市場價格。

一戶售價 ฿500 萬的住宅，其官方評定價格可能相差甚遠。但政府評定價格依然重要，因為在土地廳計算稅費時，官方價值可能會被採用。

查詢工具主要是為泰國使用者設計的，要找到某一處特定不動產需要哪些資訊，對不熟悉泰國不動產文件的人來說往往並不直覺。

不過一旦順利找到目標物件，它就能提供一個有用的官方參考點。

適用於: 查詢土地、建物或區分所有權戶別的政府官方評定價格。

商業發展廳官方服務

DBD DataWarehouse+

建商的網站或接待中心告訴你的，是這家公司希望呈現的樣貌。商業發展廳的資料庫提供的則是另一類資訊。

DBD DataWarehouse+ 可以查詢在泰國登記的公司，並取得可能包含以下內容的公司資訊：

• 公司登記狀態
• 登記資本額
• 登記地址
• 董事與公司資料
• 公司沿革
• 已申報的財務資料

在考慮預售屋，或向不熟悉的建商購屋時，這一點特別有用。

這些資訊仍需審慎解讀。登記資本額高的公司未必就是好建商，原始財報也說明不了全部。

儘管如此，要對案子背後的公司做基本的背景查核，它仍是較實用的官方資料庫之一。

適用於: 查核建商、建案或不動產事業背後的公司。

泰國官方環境資料庫

Smart EIA Plus

Smart EIA Plus 對社區大樓的買方而言格外值得一看。

泰國對許多類型的大型開發案要求進行環境影響評估。Smart EIA Plus 可依建案名稱、建商、位置與建案類型等條件檢索這些環評紀錄。

由此有時能取得既有建案的有用資訊 — 或是周邊未來可能動工的建案線索。

舉例來說，你正考慮為芭達雅一戶海景住宅多付一筆溢價，而附近有一塊很大的空地。

在 Smart EIA Plus 中檢索，可能會發現那塊地上已有大型住宅、旅館或其他開發案進入環評審查程序。

它同樣可用來查詢你打算購買的建案本身的環評審查紀錄。

必須注意重要的侷限。某個建案在 Smart EIA Plus 查不到，並不代表那塊地永遠不會被開發，這個資料庫絕不能被解讀為景觀不受遮擋的保證。

它的介面也需要一點耐心，尤其是在你不懂泰文的情況下。

儘管有這些限制，它仍是泰國政府資料庫中，偶爾能為購屋者揭露真正有價值資訊的一個。

適用於: 查詢環評審查狀況，並留意房產周邊規劃中的大型開發案。

Shadowmap

在泰國，住宅的座向會造成相當明顯的差別。

朝西的戶別可能會曬到強烈的午後陽光。另一棟大樓可能在一天中的某些時段擋住陽台的日照。早上看屋時陽光充足的泳池，下午可能有很長時間都在陰影裡。

Shadowmap 可以在三維環境中模擬日照與陰影，並透過調整日期與時間，查看一天之內以及不同季節的變化。

對社區大樓的買方來說，它有助於回答這類問題：

• 這個陽台會不會曬到強烈的午後陽光？
• 另一棟大樓會不會擋住建物的這一側？
• 泳池能接收到多少直射陽光？
• 十二月與四月的情況會有什麼不同？
• 某一個座向是否會明顯比另一個更熱？
• 為特定座向多花錢，究竟值不值得？

在同一個建案裡比較多個戶別時，這一點特別有用。

電腦模擬無法取代實地看屋，結果的準確度也取決於該位置可用的三維建物資料。但要在不同時段、不同季節把每一戶都看過一遍，現實中幾乎做不到。

因此 Shadowmap 提供了一個有意思的補充角度，讓你在下決定前更了解這處房產。

適用於: 比較住宅座向，了解全年的日照與陰影狀況。

泰國政府官方服務

GISTDA 淹水風險評估地圖（FRAM）

對透天住宅、土地與低樓層建案而言，買之前查一查淹水歷史是值得的。

泰國地理資訊與太空科技發展局 — GISTDA — 提供部分以歷史衛星資料為基礎的淹水製圖工具。

其淹水風險評估製圖平台，也就是 FRAM，收錄的資訊可以協助辨識過去數年中反覆淹水的區域。

如果房產所在區域的淹水風險在旱季看屋時並不明顯，這一點就很有用。

它特別適用於：

• 透天住宅
• 開發用地
• 低樓層建案
• 位於已知排水問題區域的房產

過去的淹水並無法準確預測未來。排水基礎設施會改變，開發會改變水流走向，天氣狀況也年年不同。

但如果某個區域過去反覆淹水，買方在那裡置產之前理應知道這件事。

適用於: 了解透天住宅、土地與低樓層建案的歷史淹水風險。