從這裡開始
一分鐘掌握重點
您實際購買的是什麼？
假設一位泰國屋主以600萬泰銖出售房屋與土地。這是出售兩者所有權的報價，並不自動代表屋主願意改為出租。
外國買家可以詢問兩種不同安排：
| 安排 | 您取得的權利 |
|---|---|
| 租賃房屋與土地 | 在約定期間內使用兩者的權利 |
| 購買房屋、租賃土地 | 建築物所有權，以及在約定期間內使用土地的權利 |
兩種情況下，土地都仍登記在土地所有人名下。
屋主可能接受其中一種安排、協商不同價格，或堅持直接出售所有權。租賃權並沒有自動適用的折扣。
單獨購買建築物時，契約應區分房屋價款與土地租金。建築物移轉和土地權利需要一併安排：如果沒有將房屋保留在土地上並居住其中的權利，買下房屋的實用價值就很有限。[4]
哪些事項需要登記？
30年租約需要書面契約並在土地局登記。未登記的一般不動產租約，即使約定超過三年，通常也只能就前三年請求法院強制履行。[1:1]
如果同時購買房屋，建築物所有權移轉需要適當文件，並與土地租賃分別登記。[4:1]付款前，請律師核查賣方所有權、建築物文件、通行條件，以及現有抵押或其他已登記權利。
30年租約是否划算？
價格較低不一定更划算，因為租賃與永久所有權在期間結束時留下的權益不同。
舉一個假設例子：屋主出售整處房產要價600萬泰銖，但願意以500萬出租房屋和土地30年。您今天少付100萬。不過，租期結束後屋主仍擁有房產，而您的使用權終止。
是否值得，取決於使用計畫、同類房屋租金、由誰負擔維護費用，以及剩餘租期是否容易轉售。
單獨購買建築物會再次改變比較結果。您擁有一項資產，但它的用途和轉售價值很大程度上取決於搭配的土地權利。
應依真正能取得保障的權利與年限判斷交易，不要把租賃當成打折的永久產權。本指南後段提供計算範例。
能否改建、出租或出售？
改建與出租
簽約前應確認這些許可，尤其是在計畫改善房屋或賺取租金時。
一般租賃下，改建需要屋主許可。轉租給他人和移轉租賃權，也需要契約允許或屋主事後同意。[3:1]
契約應明確列出允許的工程、維修費用由誰支付，以及能否出租。施工與出租活動還必須遵守適用的規則。
租期結束前轉售
您不一定要持有房屋整整30年。只要允許移轉，就可以尋找購買剩餘權利的人。
例如，10年後出售通常是出售20年的使用權。要重新取得30年，必須與土地所有人另行約定；更換買家不會自動重設租期。[3:2]
轉售價格取決於買家願意為剩餘權利支付多少，不會因為租期還剩三分之二，就自動等於原付款的三分之二。
應確認屋主是否必須核准買家，以及有無移轉費用。如果單獨擁有房屋，其出售需要與土地權利移轉協調辦理。
如果土地所有人出售土地呢？
一般房產出售本身不會終止現有租約。新屋主承接該租約中的出租人地位。[5]
但這不代表每項獨立承諾，例如未來續租，都必然拘束新屋主。
30年後可以續租嗎？
可以另訂租約，但不能假定今天的契約保證未來一定續租。
有些方案將「30+30+30」描述為90年使用期。重點不是宣傳的總年數，而是現在依法取得保障的期間。
在一宗涉及30年租約與兩次預付續租期的案件中，泰國最高法院否定了事先作出的續租承諾，因為該安排試圖從一開始就確保90年租期。[2:1]
這不表示雙方永遠不能再簽租約，而是說今天的承諾不能取代日後有效訂立的新租期。
到期後繼續使用，可能需要新協議、登記及額外付款。若沒有允許繼續居住的有效安排，您的占用權便終止。
租期結束時，房屋怎麼辦？
如果租的是房屋和土地，應按約定交還房產。居住30年本身不會讓您取得所有權。
如果擁有房屋但租賃土地，結果取決於土地權利與到期約定。單憑建築物所有權，不能永久將房屋留在土地上或繼續居住。
用來支持建築物單獨所有的一種權利稱為地上權（superficies）。該權利終止時，法律規定可移除建築物並恢復土地原狀，或由土地所有人提出按市場價值購買建築物；並不自動強制土地所有人購買。[6]
搬移或拆除房屋可能不切實際。應提前確認屋主是否購買房屋、如何計算款項，或房屋是否需要移除或交付。
不要假定房屋必然無償歸土地所有人，也不要假定一定有人必須補償房屋價值。
其他值得了解的權利安排
這些權利各有用途，但都不會賦予您土地所有權。
地上權：在他人土地上擁有建築物
地上權是一種經登記、允許在他人土地上擁有建築物的權利。一般可移轉與繼承，但受其條款及期間約束。[4:2]
對買家而言，房屋可以成為出售或留給家人的資產。不過，文件仍須給予您以及未來買家或繼承人必要的土地使用與通行權，才能實際使用房屋。
僅為享用住房，並不一定要單獨擁有建築物。涵蓋房屋與土地的租約也能提供使用權，無須購買建築物。
Sap Ing Sith：可移轉的不動產使用權
Sap Ing Sith（ทรัพย์อิงสิทธิ）是另一種經登記的不動產使用權，期間最長30年。法律明確允許移轉、繼承及抵押。[7]
其實用優勢在於，移轉權由法律直接規定。可以透過登記移轉出售剩餘期間，無須再次取得土地所有人許可。已過10年後，買家仍只取得20年，不是新的30年。
用於房屋時，土地必須持有Chanote土地權狀，且該權利必須涵蓋權狀上的整筆土地，不能只選其中一部分。除非另有約定，您建造或改建的建築物在權利終止時通常歸不動產所有人。[7:1]
屋主必須願意設立該權利。一般租約不會自動變成Sap Ing Sith。
用益權：終身使用住房
用益權（usufruct）允許您使用他人的不動產並從中受益。它可以登記為終身權利，而不只是固定30年。[8]
例如，55歲取得終身用益權並活到95歲，可能享有40年的使用期。
代價是該權利在權利人死亡時終止。因此，它更適合重視本人終身使用的人，而不是希望把剩餘年限留給家人的人。[8:1]
家人能繼承房屋或剩餘年限嗎？
深入了解：價格計算與抵押保障
以上問題適用於多數考慮這些安排的買家。以下兩個例子供希望進一步了解財務面的讀者參考。
如何衡量30年使用權的價值
回到假設比較：永久所有權價格600萬泰銖，整處房產30年租賃價格500萬泰銖。
假定30年後房產仍值600萬泰銖，以屆時的泰銖金額計。再假設年報酬率為5%，用來比較現在與未來的資金價值，期間其他成本和收益完全相同。不計稅費及交易費用。
按此報酬率，今天約139萬泰銖，30年後可成長至600萬。將未來所有權價值折算為今天的金額，再從600萬購買價中扣除，前30年使用價值約為461萬泰銖。
在這些假設下，500萬的租賃價比計算價值高約390,000泰銖。
這只是範例，並非房產估價或投資報酬預測。未來房價、維護費用或報酬率假設不同，結果也會不同。此計算也假設整處房產歸還屋主；若單獨購買房屋，則需另行計算。
為什麼租賃安排可能包含借款與抵押？
這裡是您借錢給土地所有人，而不是您貸款買房。
Duensing Kippen律師事務所提出，將首個租期付款與未來租期資金分開。後者記為借款，並以土地抵押作為擔保。[10]
不考慮利息與費用的簡化假設例子：
| 階段 | 所提議協議的安排 |
|---|---|
| 開始時 | 您支付300萬泰銖：100萬為首30年租金，200萬為以土地擔保的借款。 |
| 30年後，如取得新租期 | 借款中的100萬抵作該期租金，另100萬仍為未償債務。 |
| 30年後，如沒有新租期 | 200萬借款到期須償還。首期租金不退。 |
屋主提前收到資金。這項安排希望提供的保障，是對未獲提供的未來租期擁有具擔保的還款請求權。
這是一種提議的架構，不是保證能繞過租期限制的方法。其作用取決於借款與還款義務本身有效。登記抵押並不能使無效債務變成有效。
抵押實際起什麼作用？
抵押保障對方欠您的錢，並不賦予土地所有權，也不會自動延長居住權。[11]
土地仍可連同抵押出售。希望塗銷抵押的買家，通常需要清償債務或取得您同意解除的許可。
有效且有擔保的債務到期未償時，追償可能需要正式通知與法院程序，將房產拍賣。外國債權人可以從拍賣收入取得款項，無須成為土地所有人。實際回收金額取決於成交款、費用及優先於您的債權。[11:1]
財務保障與繼續居住的許可是兩回事。租期結束時，您可能必須搬離，同時另行追討欠款。
選擇符合計畫的安排
先確定想要的房屋、預計使用多久，以及是否可能出售或留給家人。然後將實際價格與可取得的權利比較，而不只是看「leasehold」這個名稱。
承諾交易前，請獨立的泰國房產律師檢查文件與登記安排是否符合雙方約定。
正在考慮芭達雅的房屋？聯絡Blue Horizon Condos，討論房產與您的計畫。我們可以協助確認屋主願意提供哪些安排，讓您評估具體方案，而非依靠假設。
資料來源
泰國《民商法典》：第538條，租賃登記；第540條，一般定期租賃期間。 ↩︎ ↩︎
《民商法典》：第544條，轉租及租賃權移轉；第558條，改建。 ↩︎ ↩︎ ↩︎
佛曆2562年（2019）《Sap Ing Sith法》，土地局官方泰文文本，尤其第3–5及10–12條。 ↩︎ ↩︎ ↩︎
《民商法典》第1417–1418條：用益權條款英文參考文本；第1418條泰文及英文翻譯。 ↩︎ ↩︎ ↩︎
土地局：一般租賃與承租人死亡；繼承租賃權的登記。 ↩︎
Duensing Kippen：該事務所提出的租賃與抵押安排。 ↩︎
《民商法典》：第702條，抵押擔保；第728條，通知與法院執行；第730–732條，優先順序及分配，FAOLEX參考文本。 ↩︎ ↩︎