ここから読む
1分でわかる基本
- 家と土地を一緒に借りる方法と、家を購入してその下の土地を借りる方法があります。得られる権利は異なります。
- 通常の期間を定めた住宅賃貸借は最長30年です。30年の契約は土地局での登記が必要で、当事者間の署名だけでは足りません。[1]
- 更新は可能ですが、追加の年数が自動的に確保されるわけではありません。将来の更新の約束は、登記済みの60年・90年の賃貸借とは異なります。[2]
- 契約が認める場合、または所有者が同意する場合には、残存する賃借権を売却できます。30年のうち10年が経過していれば、買主が通常取得するのは残り20年で、新たな30年ではありません。[3]
- 価格は実際に取得する権利に見合う必要があります。提示価格だけでなく、利用年数、維持費、転売の権利、終了時の扱いを検討してください。
以下では実際の仕組みを説明します。最後の部分では価格計算と、将来の賃貸期間に向けて支払う資金を保護するために提案された仕組みを詳しく扱います。
実際には何を購入するのでしょうか？
タイ人所有者が家と土地を600万バーツで売りに出しているとします。これは両方の所有権を売る提案です。代わりに賃貸に応じるという意味ではありません。
外国人購入者は、次の二つの形を相談できます。
| 取引の形 | 得られるもの |
|---|---|
| 家と土地を借りる | 合意した期間、両方を利用する権利 |
| 家を買い、土地を借りる | 建物の所有権と、合意した期間の土地利用権 |
どちらの場合も、土地は土地所有者の名義のままです。
所有者はどちらかを受け入れることも、別の価格を交渉することも、所有権の売却を求めることもあります。リースだから自動的に割引になるわけではありません。
建物を別に購入する場合、契約では建物の購入代金と土地賃料を区別する必要があります。建物の移転と土地の権利は一体として手配すべきです。土地に家を残し、そこで暮らす権利がなければ、家を購入しても十分に活用できません。[4]
何を登記する必要がありますか？
30年の賃貸借には書面による契約と土地局での登記が必要です。登記のない通常の3年を超える賃貸借は、一般に最初の3年間についてしか裁判上の履行を求められません。[1:1]
家も購入するなら、その所有権移転を適切に書類化し、土地賃貸借とは別に登記する必要があります。[4:1]支払前に、売主の所有権、建物関係書類、物件へのアクセス、既存の抵当権やその他の登記された権利を弁護士に確認してもらいましょう。
30年リースは割に合いますか？
安い価格が必ずしも有利とは限りません。リースと永続的な所有では、期間終了後に残るものが違うためです。
仮の例として、所有者が物件全体の売却に600万バーツを希望する一方、家と土地の30年リースなら500万バーツを受け入れるとします。今日の支出は100万減りますが、終了時も物件は所有者のもので、あなたの利用権は終わります。
魅力的かどうかは、利用計画、同等の家の賃料、維持費の負担者、残りの年数を売却しやすいかによります。
建物を別に購入すれば比較はさらに変わります。資産を所有することになりますが、その有用性と転売価格は付随する土地の権利に大きく左右されます。
リースを割安な永続所有と考えず、実際に確保できる権利と年数で判断してください。後半に評価の計算例があります。
改修、賃貸、売却はできますか？
改修と貸し出し
特に改良工事や家賃収入を計画している場合、署名前に許可の範囲を確定しましょう。
通常の賃貸借では、改変には所有者の許可が必要です。第三者への転貸や賃借権の譲渡も、契約上の許可または所有者による事後の同意を要します。[3:1]
認められる工事、修繕費の負担者、貸し出しの可否を契約に明記してください。建築や賃貸活動には、それぞれに適用される規則も守る必要があります。
期間終了前の売却
必ず30年間保有し続ける必要はありません。譲渡が認められていれば、残りの権利を買う人を探せます。
例えば10年後の売却は、通常20年間の利用権の売却です。新しい30年間を設定するには土地所有者との別の合意が必要で、買主が変わっても自動的には始まりません。[3:2]
売却価格は残りの権利に対して買主が支払う金額です。期間が3分の2残っているからといって、最初の支払額の3分の2になるわけではありません。
買主について所有者の承認が必要か、譲渡費用があるかを確認してください。家を別に所有している場合、家の売却と土地の権利の移転を調整する必要があります。
土地所有者が売却したら？
通常の物件売却は、それ自体で既存の賃貸借を終わらせるものではありません。新しい所有者が、その契約の賃貸人としての立場を引き継ぎます。[5]
ただし、将来の更新など、別個の約束がすべて新所有者を拘束する保証ではありません。
30年後に更新できますか？
新たな賃貸借を合意することはできます。ただし、現在の契約でそれが保証されると考えてはいけません。
「30+30+30」を90年間の利用として宣伝する案件もあります。重要なのは合計の数字ではなく、今の時点で法的に確保する期間です。
30年の賃貸借と、前払いされた2回の更新期間を含む事件で、タイ最高裁判所は事前の更新約束を認めませんでした。当初から90年間を確保しようとする仕組みだったためです。[2:1]
これは、当事者が将来もう一度契約できないという意味ではありません。今日の約束は、後日に有効な新期間を成立させることの代わりにはならないという意味です。
終了後に住み続けるには、新しい契約、登記、追加支払が必要になる場合があります。有効に滞在を認める取り決めがなければ、居住する権利は終わります。
契約終了時、家はどうなりますか？
家と土地の両方を借りている場合、合意に従って物件を返還します。30年間住んだだけで所有権を得ることはありません。
家を所有して土地を借りている場合、土地の権利と終了時の合意によります。建物所有権だけでは、家をその場所に永久に残す権利や住み続ける権利は生じません。
土地と別に建物を所有するための権利の一つが地上権（superficies）です。終了時について、法律は建物の撤去と土地の原状回復、または土地所有者による市場価格での建物買い取りの申出を定めています。土地所有者に自動的な買い取り義務を課すものではありません。[6]
家の移設や解体は現実的でないこともあります。所有者が買い取るのか、支払額をどう決めるのか、撤去や引渡しが必要なのかを事前に決めておきましょう。
家が必ず無償で土地所有者のものになるとも、必ず誰かが補償してくれるとも考えないでください。
知っておきたいその他の権利
これらの権利には異なる目的があります。いずれも土地所有権を与えるものではありません。
地上権：他人の土地にある建物を所有する
地上権は、他者の土地上にある建物を所有できる登記された権利です。条件と存続期間に従い、一般に譲渡・相続が可能です。[4:2]
買主にとっては、家が売却したり家族に残したりできる資産になる利点があります。ただし、本人や将来の買主・相続人に必要な土地利用権とアクセス権が書類上確保されている必要があります。
単に住宅を利用するために、建物の個別所有が必須というわけではありません。家と土地を含む賃貸借でも、建物を買わずに利用できます。
Sap Ing Sith：譲渡できる不動産利用権
Sap Ing Sith（ทรัพย์อิงสิทธิ）は、最長30年の別種の登記された不動産利用権です。法律は譲渡、相続、抵当権の設定を明確に認めています。[7]
実務上の利点は、譲渡できることが法律に組み込まれている点です。土地所有者の新たな許可なしに、登記を伴う譲渡で残りの期間を売却できます。10年経過後なら、買主が得るのは20年で、新たな30年ではありません。
家の場合、土地にはChanoteの権利証が必要で、権利はその証書に記載された土地全体を対象とし、一部分だけには設定できません。別の合意がない限り、建築・改変した建物は権利終了時に通常、不動産所有者に帰属します。[7:1]
所有者がこの権利の設定に応じる必要があります。通常の賃貸借が自動的にSap Ing Sithになることはありません。
用益権：生涯にわたって住宅を利用する
用益権（usufruct）は、他者の不動産を使用し、その利益を享受する権利です。固定の30年ではなく、本人の生涯にわたる権利として登記できます。[8]
例えば55歳で終身の用益権を取得して95歳まで生きれば、40年間利用できる可能性があります。
一方、権利者が亡くなると権利は終わります。そのため、残りの年数を家族に残すことより、自分の生涯の利用を重視する人に向いています。[8:1]
家族は家や残りの期間を相続できますか？
可能な場合もありますが、通常の賃貸借が自動的に家族へ引き継がれるとは考えないでください。
通常の賃貸借は、登記済みで前払いされていても、賃借人の死亡で終了する場合があります。ただし土地局の指針では、相続人への承継を合意した場合の賃借権の相続や、一部の特別な取り決めも認められています。[9]
契約作成時に扱うべき問題です。家族が何を受け取れるか、どう登記するか、土地所有者が変わっても有効かを弁護士に確認してください。
適切に組み立てた家と土地の賃貸借では、家族が残りの利用権を相続できる場合があります。建物を別に所有していれば家も相続できる可能性がありますが、利用を可能にする土地の権利が存続する必要があります。
Sap Ing Sithは残存期間の相続を明確に認めています。本人名義の終身用益権は相続人に引き継がれません。[7:2][8:2]
詳しく知る：価格計算と抵当による保護
ここまでの質問は、これらの契約を検討する多くの買主に関係します。続く二つの例は、資金面を詳しく理解したい方向けです。
30年間の利用をどう評価するか
仮の比較に戻ります。永続的な所有は600万バーツ、物件全体の30年リースは500万バーツです。
30年後も物件の価値がその時点の通貨で600万バーツだと仮定します。また、現在と将来の資金を比較するため、仮に年5%の収益率を用い、期間中のその他の費用と利益は同じとします。税金と取引費用は除外します。
この率なら、現在の約139万バーツが30年後に600万バーツになります。将来の所有価値を現在の金額に換算し、購入価格600万バーツから引くと、最初の30年間の利用価値は約461万バーツです。
この仮定では、500万バーツのリースは計算上の価値より約390,000バーツ高くなります。
これは例示であり、不動産鑑定や投資収益予測ではありません。将来価値、維持費、収益率の仮定が変われば結果も変わります。また物件全体が所有者に戻ることを前提としているため、家を別に所有する取引では異なる計算が必要です。
なぜ貸付と抵当が含まれる場合があるのか？
ここでは、あなたが土地所有者にお金を貸す側です。家を買うために借りるのではありません。
法律事務所Duensing Kippenは、最初の賃貸期間の支払と将来の期間向け資金を分ける仕組みを提案しています。後者を貸付金として文書化し、土地への抵当で担保します。[10]
利息と費用を除いた、単純化した仮の例です。
| 段階 | 提案された契約の内容 |
|---|---|
| 開始時 | 300万バーツを支払い、100万を最初の30年間の賃料、200万を土地担保の貸付金とする。 |
| 30年後、新期間が認められた場合 | 貸付金の100万をその期間の賃料に充当し、100万が未返済で残る。 |
| 30年後、新期間が認められない場合 | 貸付金200万が返済期限を迎える。最初の期間の賃料は返金されない。 |
所有者は資金を前もって受け取ります。借りる側に意図される保護は、提供されなかった将来期間について担保付きの返済請求権を持つことです。
これは提案された仕組みであり、賃貸期間の上限を確実に回避できる方法ではありません。有用性は貸付と返済義務が有効であることに依存します。抵当の登記は、無効な債務を有効にするものではありません。
抵当は実際に何をするのか？
あなたに支払われるべき金銭を担保します。土地所有権を与えたり、居住権を自動的に延長したりするものではありません。[11]
土地は抵当付きのまま売却できます。抹消を求める買主は通常、債務を清算するか、あなたの解除への同意を得る必要があります。
有効な担保付き債務が期限を迎えて未払いの場合、回収には正式な通知と、競売のための裁判手続きが必要になることがあります。外国人貸主は土地所有者にならずに売却代金から回収できますが、金額は売却収入、費用、優先する他の債権に左右されます。[11:1]
金銭の保護と住み続ける許可は別の問題です。契約終了時には退去し、その後も別途返済請求を続ける必要があるかもしれません。
計画に合った契約を選ぶ
希望する家、利用予定期間、売却や家族への承継の可能性から考えましょう。そのうえで「リースホールド」という名称だけでなく、実際の価格と取得できる権利を比較してください。
契約上の義務を負う前に、独立したタイ不動産の弁護士に、書類と登記の内容が合意どおりか確認してもらいましょう。
パタヤの家を検討していますか？Blue Horizon Condosに物件と計画をご相談ください。所有者がどのような取り決めに応じるか確認し、推測ではなく具体的な提案を評価できるようお手伝いします。
出典
タイ民商法典：第538条、賃貸借の登記、第540条、通常の期間制限。 ↩︎ ↩︎
民商法典：第544条、転貸と譲渡、第558条、改変。 ↩︎ ↩︎ ↩︎
Sap Ing Sith法、仏暦2562年（2019年）、土地局のタイ語公式文書、特に第3～5条・第10～12条。 ↩︎ ↩︎ ↩︎
民商法典第1417～1418条：用益権の英語参考条文、第1418条のタイ語と英訳。 ↩︎ ↩︎ ↩︎
土地局：通常の賃貸借と賃借人の死亡、相続した賃借権の登記。 ↩︎
Duensing Kippen：同事務所が提案するリースと抵当の仕組み。 ↩︎
民商法典：第702条、抵当による担保、第728条、通知と裁判上の執行、第730～732条、優先順位と配分、FAOLEX参考資料。 ↩︎ ↩︎