購入ガイド
不動産の購入は、条件に合う物件を見つけるだけでは終わりません。取引費用の見積もり、土地・不動産登記情報の確認、デベロッパーの調査、周辺の開発状況の把握、さらには日照や洪水が物件にどう影響しうるかの理解まで、さまざまなオンラインツールが役立ちます。
タイには意外なほど多くの公的な不動産オンラインツールがありますが、期待値は現実的に持っておくべきです。多くはタイ語のみ、あるいはほぼタイ語のみで提供され、画面が古かったり使いづらかったりするものもあり、情報の量や網羅性にもかなりの差があります。
これらは正式なデューデリジェンスの代わりではなく、補助的な調査ツールと考えるのが適切です。ただし選んで使えば、購入前に有用な情報を得られます。
購入を決める前に、土地局での名義変更時に発生しうる費用を把握しておくと役立ちます。
当社のタイ不動産名義変更税・費用計算ツールは、タイの不動産売買にかかる主な税金と手数料を試算し、買主と売主それぞれの想定負担額を内訳とともに示します。
購入価格を比較するときや、名義変更費用を当事者間でどう分担するか交渉するときに特に有用です。
役立つ場面: オファーを出す前、あるいは売買価格に合意する前に、取引費用の総額を見積もる。
名義変更費用を計算する最終的な税金と手数料は土地局が決定します。したがって計算結果は見積もりであり、確定した費用ではありません。
土地局の公式サービス
e-QLands Plus はタイ土地局のデジタルサービスのひとつで、土地局での手続きに関連するツールを備えています。
機能には、一部の登記に伴う手数料と税金の概算、および参加している土地局での予約サービスなどがあります。
買主にとっては、政府自身が提供する手数料計算ツールが、取引費用を見積もる際のもうひとつの参考になります。
土地局の多くのサービスと同様、画面はタイ人利用者を主な想定としており、外国人買主にとって特に使いやすいとは言えません。
役立つ場面: 土地局手数料の概算と、土地局の一部サービスのオンライン利用。
e-QLands Plus を開く (新しいタブで開きます)土地局の公式サービス
LandsMaps は、タイの土地を調べるうえで土地局のツールの中でも使い勝手のよいもののひとつです。
土地の区画を特定し、それに紐づく地理情報や地籍情報を表示できます。地域や利用可能な記録によっては、さらに詳しい情報にアクセスできる場合もあります。
戸建てや土地を購入する人にとっては、区画の位置を確認し、周囲の土地の状況を把握するのに役立ちます。
分譲コンドミニアムの購入者にも有用なことがあります。たとえばシービューのコンドミニアムの正面に大きな未開発の土地がある場合、周辺の土地を調べたほうが、今の眺望がこのまま続くと決めてかかるよりずっと確かです。
カバー範囲や得られる情報には差があり、タイ語を読まない人にとって親切なサービスとは言えません。
役立つ場面: 土地の区画を特定し、物件周辺の土地を調べる。
LandsMaps を開く (新しいタブで開きます)土地局の公式サービス
土地局は CondoMaps を通じて、分譲コンドミニアムに関する地図・情報サービスも提供しています。
建物や利用可能な記録によっては、コンドミニアムの建物、住戸、権利情報、その他の公的な不動産データが得られることがあります。
実際にはカバー範囲や使い勝手にばらつきがあるため、当社は CondoMaps を購入判断の根拠ではなく、補助的な情報源として扱っています。
とはいえ調べたいコンドミニアムについて有用な情報があれば、他の書類やデータベースと突き合わせられる公的な情報源がもうひとつ増えることになります。
役立つ場面: コンドミニアムの建物や住戸に関する補助的な調査。
CondoMaps を開く (新しいタブで開きます)土地局の公式アプリ
SmartLands はタイ土地局のモバイルアプリで、同局の複数のデジタルサービスへの入口となっています。
単一の不動産データベースというより、土地、評価額、各地の土地局、その他の土地局サービスに関するツールや情報へのアクセスをまとめたものです。
土地局は — 土地局の窓口内でも — 積極的に利用を勧めており、タイの不動産に日常的に関わるなら知っておく価値があります。
ただし外国人買主の多くにとっては、アプリ本体よりも、そこから利用できる個々のサービスのほうが役に立つかもしれません。
役立つ場面: 土地局の複数のサービスに一か所からアクセスする。
SmartLands を開く (新しいタブで開きます)タイ政府の公式サービス
タイ財務省は、土地・建物・分譲住戸の公的な評価額を公表しています。
ひとつ重要な違いを理解しておく必要があります。
政府の評価額は市場価格とは異なります。
฿500万で売り出されているコンドミニアムでも、公的評価額はかなり違うことがあります。それでも政府評価額は重要です。土地局で税金や手数料を計算する際に、公的な価額が関係してくる場合があるからです。
検索機能は主にタイ人利用者向けに設計されており、特定の物件を探すのに必要な情報が、タイの不動産書類に不慣れな人には分かりにくいこともあります。
それでも目的の物件が見つかれば、有用な公的基準値が得られます。
役立つ場面: 土地・建物・分譲住戸について、政府の公的評価額を確認する。
公的評価額を確認する (新しいタブで開きます)事業開発局の公式サービス
デベロッパーのウェブサイトやショールームが伝えるのは、その会社が自らをどう見せたいかです。事業開発局のデータベースは、それとは別種の情報を与えてくれます。
DBD DataWarehouse+ ではタイの登記法人を検索でき、次のような企業情報にアクセスできます。
プレビルド物件を検討している場合や、なじみのないデベロッパーから購入する場合には特に有用です。
とはいえ情報は慎重に読む必要があります。登記資本金が大きい会社が自動的に良いデベロッパーとは限らず、生の財務書類がすべてを語るわけでもありません。
それでも、プロジェクトの背後にある会社を基本的に調べるうえでは、公的データベースの中でも使い勝手のよいもののひとつです。
役立つ場面: デベロッパー、プロジェクト、不動産事業の背後にある会社を確認する。
DBD DataWarehouse+ で検索する (新しいタブで開きます)タイ政府の公式環境データベース
Smart EIA Plus は、分譲コンドミニアムの購入者にとって特に興味深いツールです。
タイでは多くの種類の大規模開発に環境影響評価が義務づけられています。Smart EIA Plus では、プロジェクト名、デベロッパー、所在地、事業種別といった条件で、その記録を検索できます。
これにより、すでに存在するプロジェクト — あるいは近隣にいずれ建つかもしれない計画 — について有用な情報が得られることがあります。
たとえば、パタヤのシービューのコンドミニアムに割増価格を払うか検討していて、近くに大きな空き地があるとします。
Smart EIA Plus で検索すると、その土地に大規模なコンドミニアム、ホテル、その他の開発計画がすでに環境許認可の手続きに入っていると分かることがあります。
購入を検討しているプロジェクト自体の環境許認可の履歴を調べるのにも使えます。
重要な限界もあります。Smart EIA Plus に載っていないからといって、その土地に何も建たないという意味ではありませんし、このデータベースを眺望が守られる保証と解釈してはいけません。
画面の操作にもそれなりの根気が要ります。タイ語が読めない場合は特にそうです。
そうした限界はあるものの、購入者にとって本当に価値ある情報が時折見つかる、タイの政府データベースのひとつです。
役立つ場面: 環境許認可を調べ、物件周辺で計画されている大規模開発を探す。
Smart EIA Plus で検索する (新しいタブで開きます)タイでは、コンドミニアムの向きが大きな違いを生みます。
西向きの住戸は午後の強い日差しを受けるかもしれません。別の棟がバルコニーに一日の一部だけ影を落とすこともあります。午前中の内覧では日当たりがよく見えたプールが、午後の大半は日陰ということもあります。
Shadowmap を使うと、3D 環境で日照と影をシミュレーションし、日付と時刻を変えて、一日を通じた変化や季節ごとの違いを確認できます。
コンドミニアムの購入者にとっては、次のような問いに答える助けになります。
同じプロジェクト内で複数の住戸を比較するときには特に有用です。
コンピューターのシミュレーションは現地の内覧の代わりにはならず、結果の精度もその場所で利用できる 3D 建物データに左右されます。とはいえ、すべての住戸を複数の時間帯・季節に見て回るのは現実的ではありません。
その意味で Shadowmap は、決断の前に物件を理解するための興味深い補助手段になります。
役立つ場面: コンドミニアムの向きを比較し、一年を通じた日照と日陰を把握する。
Shadowmap を開く (新しいタブで開きます)タイ政府の公式サービス
戸建て、土地、低層物件では、購入前に浸水履歴を確認しておく価値があります。
タイの地理情報・宇宙技術開発機構 — GISTDA — は、過去の衛星データを一部に用いた洪水マッピングツールを提供しています。
その洪水リスク評価マッピングのプラットフォーム、すなわち FRAM には、過去数年にわたり繰り返し浸水した地域を特定する手がかりとなる情報が含まれます。
乾季の内覧では浸水リスクが分かりにくい地域の物件を検討する際に役立ちます。
特に関係が深いのは次のような場合です。
過去の浸水は、今後何が起きるかを正確に予測するものではありません。排水インフラは変わり、開発によって水の流れは変化し、天候も年によって大きく異なります。
それでも、ある地域が過去に繰り返し浸水しているなら、そこで購入する前に買主が知っておくべき情報でしょう。
役立つ場面: 戸建て、土地、低層プロジェクトの過去の浸水リスクを調べる。
GISTDA FRAM を開く (新しいタブで開きます)ある物件が良い買い物かどうかを、単一のウェブサイトが教えてくれることはありません。
これらのツールは、いくつかを組み合わせて使うことで格段に有用になります。
シービューのコンドミニアムの購入を検討しているとしましょう。次のように進められます。
これらのどのステップも、その物件が良い投資であることを証明するものではありません。
それでも組み合わせれば、物件をより深く理解でき — そして同じくらい大切なことに — 契約前に確認すべき問いが見えてきます。
戸建てや土地の購入なら、手順は次のようになるかもしれません。
オンラインツールが最も価値を発揮するのは、さらに詳しく調べるべき点を見つけてくれるときです。
タイは土地・不動産情報を少しずつオンラインで公開してきましたが、その使い勝手は商業不動産サイトとはかなり異なります。
タイ語のみのサービスもあります。特定のブラウザや端末でないと動作が良くないものもあります。検索機能は直感的とは限らず、ある物件では非常に詳しい情報が得られても、別の物件ではそうでないこともあります。
政府のデータベースには、更新が遅れていたり、不完全だったり、元となるタイ語の書類なしには解釈が難しかったりする情報が含まれることもあります。
そのため、検索で見つからなかったからといって記録が存在しないと決めつけるのではなく、これらのサービスを補助的な情報源として扱うことをお勧めします。
重要な問題が見つかった場合は、しかるべき書類、当局、専門アドバイザーを通じて確認してください。
オンラインツールは便利ですが、何を見るべきか — そしてその情報が実際に何を意味するのか — を知っていることも同じくらい大切です。
パタヤでコンドミニアム、戸建て、投資用物件をご検討中でしたら、Blue Horizon Condos が物件の調査、他の選択肢との比較、内覧の手配をお手伝いします。
Blue Horizon Condos に問い合わせる免責事項: このページに掲載したオンラインサービスは、補助的な調査資料として提供しています。提供状況、画面、データは変更されることがあり、情報が不完全であったり古かったりする場合もあります。権利証、契約書、土地局の記録の確認や、必要に応じた専門家による法的デューデリジェンスに代わるものではありません。