パタヤでの不動産購入 購入ガイド・FAQ

はい。外国人もパタヤで不動産を購入でき、最も分かりやすい選択肢はコンドミニアムです。主なポイントは次のとおりです。

• コンドミニアム：外国人枠（外国人名義、ファラン枠とも呼ばれます）で、住戸をフリーホールドとして直接所有できます。建物全体の住戸面積のうち外国人が所有できるのは最大49%。残る51%はタイ人枠で、タイ国籍者または要件を満たすタイ法人が所有します
• 一戸建てと土地：外国人は土地を直接所有できませんが、次の方法があります。
  • 土地を長期賃借する（最長30年、更新できる場合あり）
  • 適法に構成されたタイ有限会社を通じて物件を保有する（法人名義）
  • タイ人配偶者の名義で購入する

Blue Horizon Condosは、外国人購入者がこれらの選択肢を理解し、希望に合うパタヤの物件を見つけられるよう支援します。

• 外国人枠（外国人名義）：外国人購入者の名義で直接登記するフリーホールドです。建物内の外国人所有割合は法定上限49%以内でなければならず、通常は購入資金が海外から送金されたことを証明します
• タイ人枠（タイ人名義または法人名義）：タイ国籍者または要件を満たすタイ法人の名義で登記するフリーホールドで、外国人個人の直接所有ではありません
• リースホールド：所有権ではなく、登記された賃貸借期間に物件を使用する契約上の権利です。不動産賃貸借の登記期間は原則最長30年。更新は別途合意・文書化が必要で、保証されません

同じコンドミニアム内に外国人枠とタイ人枠の住戸が共存します。枠は名義の保有方法を示すもので、住戸自体の物理的な違いを意味しません。

タイ有限会社を通じた不動産保有（法人名義）はパタヤで広く利用され、次のような利点があります。

• 価格：法人名義の物件は、外国人枠の住戸より割安なことが多いです
• 柔軟な譲渡：売却時に物件の名義変更ではなく会社株式を譲渡でき、費用を大幅に抑えられる場合があります
• 法的構成：適法に構成・維持されたタイ有限会社は、土地や不動産を保有できます
• 維持費：会計を含む会社の年間維持費は、通常約12,000 THBです
• 売却方法：会社譲渡であれば、土地局で通常かかる不動産名義変更の税金・手数料を避け、売却手続きを簡略化できる場合があります

既存会社と新設会社：適切に維持された不動産保有会社の引継ぎは、主に取締役変更と会社記録の更新を行い、株主構成を法令に適合させる場合、比較的分かりやすい手続きです。一方、新規設立では実在するタイ人株主が必要で、土地を保有する場合はタイ側の過半数所有要件にも適合しなければなりません。

取締役の変更：商務省事業開発局（DBD）の現行手続きでは、退任取締役と新任取締役の双方がDBDで変更登記を行います。行政手続きは変わる可能性があるため、予約前に要件を確認します。

法人名義には継続的な会計処理と適切な法的構成の維持が必要です。会社設立・譲渡の手続きを案内し、この方法がご希望に合うか判断できるよう支援します。

Blue Horizon Condosのような信頼できるエージェントを通じれば、パタヤのコンドミニアム購入は迅速で分かりやすく、数日で完了することもあります。主な手順は次のとおりです。

1. 物件選定：内見し、希望のコンドミニアムを選ぶ
2. デューデリジェンス：物件の法的状況と利用可能な書類を確認する
3. 予約：予約契約と手付金で物件を確保する。手付金は通常価格の5〜10%、または100,000 THBなどの定額です
4. 外貨送金：外国人枠での購入に限り、海外から資金を送金し、必要な外貨送金証明書（FET）を取得する。法人名義の購入では不要です
5. 売買契約：取引契約を作成し、双方の確認・署名を支援する
6. 最終名義変更：土地局での手続きを支援し、購入者が権利証を受け取る

経験豊富なスタッフが各段階を案内し、円滑で効率的な購入を支援します。物件決定後、通常は数日以内に完了できます。ご希望に応じて、弁護士や会計士との調整も可能です。

外国人枠でコンドミニアムを購入する場合、通常は購入資金を外貨で海外から送り、受取先のタイ銀行で両替する必要があります。送金指示の目的欄には、次のように英語で明確に記載します。

For purchase of condominium [建物名], unit [部屋番号], for [購入者のパスポート記載の氏名].

送金前に、受取銀行へ口座と正確な文言を確認してください。取引内容に応じて、銀行は外貨送金証明書（FET）、銀行確認書、入金通知などの海外送金受領証明を発行します。原本は保管してください。土地局で外国人名義を登記する際に必要で、将来の売却代金を海外送金する際にも銀行から求められることがあります。法人名義などタイ人枠の購入には別の資金証明規則が適用されます。

• 共益費：警備、清掃、エレベーター、プール、庭園など共用部分の費用としてコンドミニアム法人へ定期的に支払います。通常は住戸面積に基づいて計算されます
• 修繕積立基金：再塗装、エレベーター交換、構造補修など将来の大規模工事に備える資金です。新築住戸の初回名義変更時に徴収されることが多く、後日の追加拠出や特別徴収もあり得ます

名義変更前に、売主は必要な共益費が清算済みであることを示す債務不存在証明書を取得します。土地局がコンドミニアムの名義変更登記に必要とする書類です。管理者は発行に最長15日かかる場合があり、1週間以上かかる建物もあるため、早めに申請します。

売主が個人か法人かにより異なりますが、通常は次の書類が必要です。

• コンドミニアム権利証の原本
• コンドミニアム法人の債務不存在証明書、および必要な場合は外国人枠確認書
• タイ人売主の身分証明書・タビアンバーン、またはパスポートと関連する身分関係書類
• 売主など必要な当事者が出席しない場合は、土地局用の委任状
• 売買契約書と取引関連書類
• 法人売主の場合は、最新の会社証明、株主名簿、議事録、取締役の身分証明、署名権限書類、必要に応じて社印

国籍、婚姻状況、抵当権、所有構成により、土地局が追加書類を求める場合があります。名義変更日を決める前に書類一式を確認してください。

可能な場合もありますが、外国人向けのタイ住宅ローンは選択肢が限られ、金融機関ごとに異なります。一部の銀行は、在留書類や信用要件を満たす居住外国人を受け付けますが、外国人へ住宅ローンを提供しない銀行もあります。労働許可証やタイ国内所得だけでは不十分な場合があります。

そのため、非居住者の多くは現金、自国での融資、または開発会社の支払プランを利用します。融資が必須の場合は、予約契約への署名や手付金支払いの前に、書面で事前承認を取得してください。

不動産を購入するだけで自動的にビザが付与されるわけではありませんが、タイには魅力的な長期滞在の選択肢が複数あります。

• リタイアメントビザ（50歳以上）：通常、タイの銀行に฿800,000、月収฿65,000、または条件を満たす組み合わせが必要です
• 婚姻ビザ：タイ国籍者と結婚している場合、通常、タイの銀行に฿400,000または月収฿40,000が必要です
• DTV：リモートワーカー、フリーランサー、承認されたタイ国内活動の参加者と扶養家族向けです。฿500,000以上の資金証明が必要で、1回の入国につき最長180日滞在できます
• Thailand Privilege Card（旧Thailand Elite Visa）：最低年齢、収入、タイ国内の銀行預金、不動産投資の条件がない便利な有料プログラムです。複数回入国と1回の入国につき最長1年の滞在が可能です。Bronzeは฿650,000で5年、Goldは฿900,000で5年、Platinumは฿1.5百万で10年、Diamondは฿2.5百万で15年、Reserveは฿5百万で20年（招待制）です
• LTRビザ：Wealthy Global Citizen、Wealthy Pensioner、Work-from-Thailand Professional、Highly Skilled Professional向けの10年ビザです。条件を満たすタイの不動産は、次の2つの重要な投資要件に算入できます。
  • Wealthy Global Citizen：総資産USD1百万に加え、タイ国内へUSD500,000を投資
  • Wealthy Pensioner：年間USD80,000の不労所得、または年間USD40,000～80,000の不労所得に加え、タイ国内へUSD250,000を投資
• その他の選択肢：就労、ビジネス、教育ビザ

適切な不動産とビザは非常に相性がよく、ビザは滞在を可能にし、不動産はタイでの住まいと投資になります。要件や資金の保有期間は異なるため、個別の助言については必ず信頼できるビザエージェントへお問い合わせください。Blue Horizon Condosは、長期計画に合う不動産探しをお手伝いします。

はい。外国人所有のコンドミニアムは遺言で相続人へ遺せます。住戸と遺言執行者を明確に記載したタイの遺言書を用意すると、遺産手続きを簡素化できます。

外国人相続人が所有を継続できるかは、コンドミニアム法上の所有要件を満たし、外国人枠が利用可能かによります。要件を満たさない外国人相続人は、原則として1年以内に相続住戸を処分する必要があります。事情は個別に異なるため、タイの弁護士に遺言と所有状況の確認を依頼してください。

パタヤの不動産購入では、次の政府手数料と税金を考慮します。

• 名義変更手数料：公示評価額（土地局評価額）の2%
• 特定事業税（SBT）：売買価格と公示評価額の高い方の3.3%。次の場合に適用されます。
  • 免除条件に該当せず、個人の居住用物件を所有5年未満で譲渡する場合
  • 法人所有物件（所有期間を問わない）
  • 商業物件
• 印紙税：売買価格と公示評価額の高い方の0.5%。特定事業税がかからない場合のみ適用されます
• 源泉徴収税：
  • 法人売主は一律1%
  • 個人売主は公示評価額、所有期間、控除率、累進税率に基づき変動

重要：法人所有物件では、物件自体の名義変更ではなく会社株式を取得できることがあり、土地局で通常かかる不動産名義変更税・手数料を回避できます。ただし、取締役変更を含む会社譲渡には法務・事務費用がかかります。

費用負担は買主と売主の交渉事項で、折半が一般的ですが、条件により異なります。Blue Horizon Condosが関連費用の把握と計画を支援します。

ご自身の条件に基づく詳しい概算には、不動産名義変更費用計算をご利用ください。

パタヤの新築・建設前物件には多くの利点がありますが、特有の確認事項もあります。

• 支払プラン：
  • 建設期間に分散できる柔軟な支払い
  • 初期負担が低く、頭金は通常10〜30%
  • 完成まで月払いや四半期払い
  • 開発会社ごとに異なる条件
• 利点：
  • 初期段階では価格が低く、工事進捗に伴い値上げされることが多い
  • 住戸と眺望を早期に選べる
  • 現代的な設計と最新設備
  • 新築保証と未使用の状態
  • 建設期間中の価値上昇の可能性
• 重要な確認：
  • 完成予定
  • 開発会社の実績と評判
  • プロジェクトの許認可
  • 工事進捗の確認
  • 契約条件と保証

Blue Horizon Condosは実績のある開発会社を慎重に選び、建設前物件の購入を支援します。支払プランや契約の確認、引渡しまでの工事進捗管理をお手伝いします。

適切な支援があれば、パタヤでの売却は分かりやすく進められます。主な手順は次のとおりです。

1. 査定：現在の市場状況に基づき市場価格を提案
2. 販売活動：当社のネットワークとオンライン媒体で物件を紹介
3. 買主確認：購入希望者と取引能力を確認
4. 交渉：売主に代わって価格と条件を交渉
5. 書類：関連する取引書類を作成・支援
6. 名義変更費用の確認：物件と所有情報に基づき、担当土地局へ税金・手数料のより正確な概算を照会
7. 名義変更：土地局での最終手続きを調整

Blue Horizon Condosが売却手続き全体を一貫して支援します。

パタヤの物件売却では複数の政府税・手数料がかかります。通常は買主と売主で折半しますが、交渉できます。

• 名義変更手数料：公示評価額の2%
• 特定事業税（SBT）：売買価格と公示評価額の高い方の3.3%。次の場合に適用されます。
  • 免除条件に該当せず、個人居住用物件を所有5年未満で譲渡
  • 法人所有物件（所有期間を問わない）
  • 商業利用物件
• 印紙税：高い方の価格の0.5%。SBTがかからない場合のみ適用
• 源泉徴収税：
  • 法人所有物件は一律1%
  • 個人は公示評価額、所有期間、控除率に基づく累進計算

株式譲渡による節約：物件がタイ有限会社の所有であれば、物件ではなく会社株式を売却できます。土地局で通常かかる名義変更税・手数料を回避できますが、取締役変更を含む会社譲渡の法務・事務費用はかかります。

物件の名義変更と会社株式譲渡のいずれでも、税負担の概算と効率的な売却構成を支援します。

売却計画には不動産名義変更費用計算で詳しい概算をご確認ください。

土地局で名義変更後、外国人売主はタイの銀行へ売却代金の両替と海外送金を依頼できます。通常、銀行は売買契約書と土地局で名義変更済みである証明を求めます。権利書、納税領収書、銀行明細、購入時のFET原本または海外送金受領証明も求められる場合があります。

銀行ごとに要件が異なるため、取引完了前に送金銀行へ連絡し、購入資金の原本記録を保管してください。資金源を証明し、海外送金を円滑に進めやすくなります。

はい。主な確認事項は次のとおりです。

• 長期賃貸（30日以上）：合法で、推奨される方法です
• 短期賃貸：Airbnbなどを通じてパタヤで広く行われていますが、特定の許可が必要な場合があります。建物ごとに規則が異なるため、すべての物件が適するわけではありません
• 物件管理：長期賃貸とバケーションレンタルの総合管理を提供し、対象物件ではAirbnb管理も行います
• 賃貸収益：短期バケーションレンタルは、一般的な長期賃貸より高い収益となることがあります

Blue Horizon Condosは、宿泊者対応や物件保守を含む専門管理で、賃貸運用の改善を支援します。

総合物件管理サービスには次が含まれます。

• 入居者審査：良質な入居者の募集・確認
• 賃料回収：支払手続きの管理
• 物件保守：修理と定期的な維持管理
• 法令対応支援：適用される不動産・賃貸要件の案内
• 収支報告：物件運用状況の定期報告

日常業務を当社が担い、手間を抑えた賃貸運用を実現します。

パタヤでの賃貸は分かりやすく、主な注意点は次のとおりです。

• 契約期間：多くは6〜12か月
• 保証金：通常は賃料1〜2か月分
• 光熱費：通常は入居者が別途支払います
• 保守：軽微な修理は通常入居者の負担です
• 保険：家財保険を検討してください

Blue Horizon Condosが適切な賃貸物件探しと条件交渉を支援します。

パタヤでの賃貸には通常、次が必要です。

• パスポートの写し：有効な身分証明
• 連絡先：現地電話番号とメールアドレス

賃貸手続き全体をご案内し、必要書類の準備を支援します。