ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในพัทยา คู่มือสำคัญและคำถามที่พบบ่อย

ได้ ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในพัทยาได้ โดยคอนโดมิเนียมเป็นตัวเลือกที่ตรงไปตรงมาที่สุด ประเด็นสำคัญมีดังนี้:

• คอนโดมิเนียม: ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดโดยสมบูรณ์ภายใต้โควตาต่างชาติ (เรียกอีกอย่างว่ากรรมสิทธิ์ชื่อต่างชาติหรือโควตาฝรั่ง) ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคาร ส่วนอีก 51% อยู่ในโควตาไทยและถือกรรมสิทธิ์ในชื่อบุคคลสัญชาติไทยหรือบริษัทไทยที่มีคุณสมบัติถูกต้อง
• บ้านและที่ดิน: แม้ชาวต่างชาติจะถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยตรงไม่ได้ แต่สามารถ:
  • เช่าที่ดินระยะยาว (สูงสุด 30 ปี และอาจต่ออายุได้)
  • ถือครองอสังหาริมทรัพย์ผ่านบริษัทจำกัดของไทยที่จัดตั้งโครงสร้างอย่างถูกต้อง (เรียกอีกอย่างว่ากรรมสิทธิ์บริษัทหรือชื่อบริษัท)
  • ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในชื่อคู่สมรสสัญชาติไทย

Blue Horizon Condos เชี่ยวชาญในการช่วยผู้ซื้อต่างชาติทำความเข้าใจทางเลือกเหล่านี้และค้นหาอสังหาริมทรัพย์ในพัทยาที่เหมาะกับตนเอง

• โควตาต่างชาติ (ชื่อต่างชาติ): กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ที่จดทะเบียนในชื่อผู้ซื้อต่างชาติโดยตรง สัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติในอาคารต้องไม่เกินเพดานตามกฎหมาย 49% และโดยปกติผู้ซื้อต้องแสดงหลักฐานว่าเงินที่ใช้ซื้อมาจากต่างประเทศ
• โควตาไทย (ชื่อบุคคลไทยหรือชื่อบริษัท): กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ที่จดทะเบียนในชื่อบุคคลสัญชาติไทยหรือบริษัทไทยที่มีคุณสมบัติถูกต้อง จึงไม่ใช่การถือกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลโดยตรงของชาวต่างชาติ
• สิทธิการเช่า: สิทธิตามสัญญาในการใช้อสังหาริมทรัพย์ตลอดระยะเวลาเช่าที่จดทะเบียน ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ในโฉนด โดยทั่วไปการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนมีระยะเวลาสูงสุด 30 ปี การต่ออายุต้องได้รับความยินยอมและจัดทำเอกสารใหม่ โดยไม่มีการรับประกันว่าจะต่ออายุได้

คอนโดมิเนียมเดียวกันอาจมีทั้งห้องชุดโควตาต่างชาติและโควตาไทย โควตาระบุรูปแบบการถือกรรมสิทธิ์ ไม่ได้หมายความว่าตัวห้องมีความแตกต่างทางกายภาพ

การถือครองอสังหาริมทรัพย์ผ่านบริษัทจำกัดของไทย (เรียกอีกอย่างว่ากรรมสิทธิ์ชื่อบริษัท) เป็นรูปแบบที่ใช้กันแพร่หลายในพัทยาและมีข้อดีหลายประการ:

• คุ้มค่า: อสังหาริมทรัพย์ในชื่อบริษัทมักมีราคาดีกว่าห้องชุดโควตาต่างชาติ (ชื่อต่างชาติ/โควตาฝรั่ง)
• โอนได้ยืดหยุ่น: เมื่อขาย สามารถโอนความเป็นเจ้าของผ่านหุ้นของบริษัทแทนการโอนอสังหาริมทรัพย์ ช่วยลดค่าใช้จ่ายในการโอนได้มาก
• โครงสร้างทางกฎหมาย: บริษัทจำกัดของไทยที่มีโครงสร้างถูกต้องและได้รับการดูแลอย่างต่อเนื่องสามารถถือครองที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ได้
• ค่าใช้จ่ายในการดูแล: ค่าดูแลบริษัทรายปีรวมบริการบัญชี โดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 12,000 บาทต่อปี
• ทางเลือกเมื่อขาย: การโอนบริษัทเป็นทางเลือกที่ประหยัด ช่วยหลีกเลี่ยงภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามปกติที่สำนักงานที่ดิน และทำให้ขั้นตอนการขายง่ายขึ้น

บริษัทเดิมเทียบกับบริษัทใหม่: การรับโอนบริษัทเดิมที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์และได้รับการดูแลอย่างถูกต้องมักค่อนข้างตรงไปตรงมา หากธุรกรรมหลักคือการเปลี่ยนกรรมการและปรับปรุงทะเบียนบริษัท โดยยังคงโครงสร้างผู้ถือหุ้นให้เป็นไปตามกฎหมาย ส่วนการจัดตั้งบริษัทใหม่เพื่อถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกกรณีหนึ่ง ซึ่งต้องมีผู้ถือหุ้นไทยที่แท้จริง และหากเกี่ยวข้องกับที่ดิน ต้องมีสัดส่วนผู้ถือหุ้นไทยข้างมากที่เป็นไปตามกฎหมาย

การเปลี่ยนกรรมการบริษัท: ตามขั้นตอนปัจจุบันของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) กรรมการเดิมและกรรมการใหม่ต้องไปจดทะเบียนการเปลี่ยนแปลงต่อ DBD เนื่องจากขั้นตอนทางราชการอาจเปลี่ยนแปลงได้ เราจะตรวจสอบข้อกำหนดก่อนนัดหมายทุกครั้ง

การถือครองผ่านบริษัทต้องจัดทำบัญชีอย่างต่อเนื่องและดูแลโครงสร้างทางกฎหมายให้ถูกต้อง ทีมของเราสามารถแนะนำขั้นตอนการจัดตั้งหรือรับโอนบริษัท และช่วยให้คุณประเมินว่าทางเลือกนี้เหมาะกับความต้องการหรือไม่

การซื้อคอนโดในพัทยาเป็นขั้นตอนที่รวดเร็วและไม่ซับซ้อน โดยอาจเสร็จสิ้นได้ภายในไม่กี่วันเมื่อดำเนินการกับตัวแทนที่น่าเชื่อถืออย่าง Blue Horizon Condos ขั้นตอนสำคัญมีดังนี้:

1. เลือกอสังหาริมทรัพย์: เข้าชมและเลือกคอนโดที่ตรงกับความต้องการ
2. ตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย: เราตรวจสอบสถานะทางกฎหมายและเอกสารที่มีของอสังหาริมทรัพย์
3. จอง: ทำสัญญาจองและชำระเงินมัดจำ โดยทั่วไป 5–10% ของราคา หรืออาจเป็นยอดคงที่ เช่น 100,000 บาท
4. โอนเงินตราต่างประเทศ: เฉพาะการซื้อแบบโควตาต่างชาติ (ชื่อต่างชาติ/โควตาฝรั่ง) ให้โอนเงินจากต่างประเทศและขอแบบรับรองการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (แบบ FET) ที่จำเป็น ขั้นตอนนี้ไม่ใช้กับการซื้อในชื่อบริษัท
5. สัญญาซื้อขาย: เราจัดเตรียมสัญญาที่เกี่ยวข้องกับธุรกรรมและช่วยทั้งสองฝ่ายตรวจสอบและลงนาม
6. โอนกรรมสิทธิ์: เราช่วยดำเนินธุรกรรมที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งคุณจะได้รับโฉนดห้องชุด

ทีมงานที่มีประสบการณ์ของเราจะดูแลคุณในทุกขั้นตอนเพื่อให้การซื้อราบรื่นและมีประสิทธิภาพ โดยทั่วไปกระบวนการอาจเสร็จภายในไม่กี่วันหลังจากเลือกอสังหาริมทรัพย์แล้ว และหากต้องการ เรายังสามารถประสานงานกับทนายความหรือนักบัญชีเพื่อรับคำแนะนำเพิ่มเติมได้

สำหรับการซื้อคอนโดโควตาต่างชาติส่วนใหญ่ เงินซื้อจะต้องส่งมาจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศและแปลงเป็นเงินบาทโดยธนาคารไทยผู้รับ ในคำสั่งโอนให้ระบุวัตถุประสงค์เป็นภาษาอังกฤษอย่างชัดเจน ตัวอย่างเช่น:

For purchase of condominium [ชื่ออาคาร], unit [เลขห้อง], for [ชื่อเต็มตามหนังสือเดินทางของผู้ซื้อ].

ก่อนโอน โปรดสอบถามธนาคารผู้รับให้ยืนยันบัญชีและข้อความที่ต้องระบุ ธนาคารจะออกแบบรับรองการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) หรือหลักฐานเงินโอนเข้าประเภทอื่น เช่น หนังสือรับรองจากธนาคารหรือใบแจ้งเครดิต ตามลักษณะธุรกรรม โปรดเก็บเอกสารต้นฉบับไว้ เพราะสำนักงานที่ดินใช้เป็นหลักฐานสำหรับการจดทะเบียนชื่อต่างชาติ และธนาคารอาจขอเอกสารอีกครั้งหากภายหลังคุณโอนเงินจากการขายไปต่างประเทศ การซื้อในชื่อบริษัทและการซื้อโควตาไทยรูปแบบอื่นใช้หลักเกณฑ์เอกสารทางการเงินที่แตกต่างกัน

• ค่าส่วนกลาง: ค่าใช้จ่ายประจำที่ชำระให้นิติบุคคลอาคารชุดสำหรับการรักษาความปลอดภัย การทำความสะอาด ลิฟต์ สระว่ายน้ำ สวน และค่าใช้จ่ายส่วนกลางอื่น ๆ โดยทั่วไปคำนวณตามพื้นที่ห้องชุด
• เงินกองทุน: เงินสำรองสำหรับงานใหญ่ในอนาคต เช่น ทาสีใหม่ เปลี่ยนลิฟต์ หรือซ่อมแซมโครงสร้าง มักเรียกเก็บเมื่อโอนห้องชุดใหม่ แต่อาจมีการเรียกเก็บเพิ่มหรือเรียกเก็บพิเศษในภายหลังได้

ก่อนโอน ผู้ขายต้องขอ หนังสือรับรองการปลอดหนี้ เพื่อยืนยันว่าชำระค่าส่วนกลางที่กำหนดแล้ว สำนักงานที่ดินต้องใช้เอกสารนี้ในการจดทะเบียนโอนห้องชุด ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดอาจใช้เวลาออกเอกสารสูงสุด 15 วัน และบางอาคารใช้เวลาหนึ่งสัปดาห์ขึ้นไป จึงควรยื่นขอล่วงหน้า

รายการเอกสารที่แน่นอนขึ้นอยู่กับว่าผู้ขายเป็นบุคคลหรือบริษัท แต่โดยทั่วไปประกอบด้วย:

• โฉนดห้องชุดฉบับจริง
• หนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคล และหนังสือยืนยันโควตาต่างชาติเมื่อจำเป็น
• บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้ขายชาวไทย หรือหนังสือเดินทางและเอกสารสถานภาพทางแพ่งที่เกี่ยวข้อง
• หนังสือมอบอำนาจของสำนักงานที่ดิน หากผู้ขายหรือบุคคลที่ต้องเข้าร่วมรายอื่นไม่สามารถไปดำเนินการได้
• สัญญาจะซื้อจะขายและเอกสารประกอบธุรกรรม
• กรณีผู้ขายเป็นบริษัท: หนังสือรับรองบริษัทฉบับปัจจุบัน รายชื่อผู้ถือหุ้น มติที่ประชุม เอกสารประจำตัวกรรมการ เอกสารแสดงอำนาจลงนาม และตราประทับบริษัทถ้ามี

สำนักงานที่ดินอาจขอเอกสารเพิ่มเติมตามสัญชาติ สถานภาพสมรส ภาระจำนอง และโครงสร้างการถือกรรมสิทธิ์ จึงควรตรวจสอบเอกสารให้ครบก่อนกำหนดวันโอน

บางกรณีสามารถทำได้ แต่ทางเลือกสินเชื่อที่อยู่อาศัยในไทยสำหรับผู้ซื้อต่างชาติมีจำกัดและขึ้นอยู่กับนโยบายของผู้ให้กู้ ธนาคารไทยบางแห่งรับพิจารณาชาวต่างชาติที่มีถิ่นพำนักและมีเอกสารการพำนักรวมถึงคุณสมบัติด้านเครดิตตามเกณฑ์ ขณะที่บางแห่งไม่ให้สินเชื่อบ้านแก่ผู้กู้ต่างชาติ การมีใบอนุญาตทำงานหรือรายได้ในไทยเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอ

ผู้ซื้อที่ไม่ได้พำนักในไทยจำนวนมากจึงใช้เงินสด สินเชื่อจากประเทศของตน หรือแผนชำระเงินของผู้พัฒนา หากจำเป็นต้องใช้สินเชื่อ ควรขออนุมัติเบื้องต้นเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนลงนามสัญญาจองหรือชำระเงินมัดจำ

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ทำให้ได้รับวีซ่าโดยอัตโนมัติ แต่ประเทศไทยมีทางเลือกที่น่าสนใจหลายแบบสำหรับการพำนักระยะยาว:

• วีซ่าเกษียณ (อายุ 50 ปีขึ้นไป): โดยทั่วไปต้องมีเงิน ฿800,000 ในบัญชีธนาคารไทย รายได้เดือนละ ฿65,000 หรือใช้ทั้งสองแบบร่วมกันตามเกณฑ์
• วีซ่าคู่สมรส: หากสมรสกับคนไทย โดยทั่วไปต้องมีเงิน ฿400,000 ในบัญชีธนาคารไทย หรือรายได้เดือนละ ฿40,000
• DTV: สำหรับผู้ทำงานทางไกล ฟรีแลนซ์ ผู้เข้าร่วมกิจกรรมในไทยที่ได้รับอนุมัติ และผู้ติดตาม ต้องแสดงหลักฐานทางการเงินอย่างน้อย ฿500,000 และพำนักได้ครั้งละไม่เกิน 180 วันต่อการเดินทางเข้าแต่ละครั้ง
• Thailand Privilege Card—เดิมคือ Thailand Elite Visa: ทางเลือกแบบสมาชิกที่สะดวก โดยไม่มีเงื่อนไขอายุขั้นต่ำ รายได้ เงินฝากในธนาคารไทย หรือการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ สามารถเดินทางเข้าออกได้หลายครั้งและพำนักได้ครั้งละไม่เกินหนึ่งปี: Bronze ฿650,000 ระยะเวลา 5 ปี; Gold ฿900,000 ระยะเวลา 5 ปี; Platinum ฿1.5 ล้าน ระยะเวลา 10 ปี; Diamond ฿2.5 ล้าน ระยะเวลา 15 ปี; และ Reserve ฿5 ล้าน ระยะเวลา 20 ปี เฉพาะผู้ได้รับเชิญ
• วีซ่า LTR: ทางเลือก 10 ปีสำหรับ Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner, Work-from-Thailand Professional และ Highly Skilled Professional อสังหาริมทรัพย์ไทยที่เข้าเกณฑ์สามารถนำมานับรวมในเงื่อนไขการลงทุนสำคัญสองประเภทได้:
  • Wealthy Global Citizen: มีทรัพย์สินรวม USD1 ล้าน และลงทุนในประเทศไทย USD500,000
  • Wealthy Pensioner: มีรายได้แบบไม่ต้องทำงานปีละ USD80,000 หรือมีรายได้ USD40,000–80,000 พร้อมลงทุนในประเทศไทย USD250,000
• ทางเลือกอื่น: วีซ่าทำงาน ธุรกิจ และการศึกษา

อสังหาริมทรัพย์และวีซ่าที่เหมาะสมช่วยเสริมกันได้อย่างลงตัว: วีซ่าช่วยให้คุณพำนักในไทย ส่วนอสังหาริมทรัพย์มอบทั้งบ้านและการลงทุนให้คุณ เงื่อนไขและระยะเวลาการถือครองอาจแตกต่างกัน จึงควรติดต่อตัวแทนด้านวีซ่าที่น่าเชื่อถือเพื่อรับคำแนะนำเฉพาะบุคคล Blue Horizon Condos พร้อมช่วยคุณค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะกับแผนระยะยาวของคุณ

ได้ คอนโดมิเนียมที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์สามารถยกให้ทายาทผ่านพินัยกรรมได้ การทำพินัยกรรมไทยที่ระบุห้องชุดและผู้จัดการมรดกอย่างชัดเจนจะช่วยให้กระบวนการจัดการมรดกง่ายขึ้น

ทายาทต่างชาติจะถือครองคอนโดต่อได้หรือไม่ ขึ้นอยู่กับว่าทายาทมีคุณสมบัติถือกรรมสิทธิ์ตามพระราชบัญญัติอาคารชุดและยังมีโควตาต่างชาติเหลืออยู่หรือไม่ โดยทั่วไปทายาทต่างชาติที่ไม่มีคุณสมบัติต้องจำหน่ายห้องชุดที่ได้รับมรดกภายในหนึ่งปี เนื่องจากแต่ละกรณีมีรายละเอียดต่างกัน ควรให้ทนายความไทยตรวจสอบพินัยกรรมและสถานะการถือกรรมสิทธิ์

เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในพัทยา ควรทราบค่าธรรมเนียมและภาษีของรัฐดังต่อไปนี้:

• ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ (มูลค่าที่สำนักงานที่ดินประเมิน)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT): 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่มูลค่าใดสูงกว่า โดยเรียกเก็บเมื่อ:
  • โอนที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลก่อนถือครองครบ 5 ปี เว้นแต่เข้าข้อยกเว้น
  • อสังหาริมทรัพย์เป็นของบริษัท (ไม่ว่าถือครองมานานเท่าใด)
  • เป็นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
• อากรแสตมป์: 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่มูลค่าใดสูงกว่า เรียกเก็บเฉพาะเมื่อไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย:
  • 1% สำหรับผู้ขายที่เป็นบริษัท (อัตราคงที่)
  • สำหรับผู้ขายบุคคลธรรมดา อัตราแตกต่างกันตามราคาประเมินทางราชการ ระยะเวลาถือครอง อัตราค่าใช้จ่ายที่หักได้ และอัตราภาษีแบบก้าวหน้า

ข้อสำคัญ: สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองโดยบริษัท มักสามารถซื้อหุ้นของบริษัทแทนการโอนตัวอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งช่วยหลีกเลี่ยงภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามปกติที่สำนักงานที่ดิน อย่างไรก็ตาม การโอนบริษัทยังมีค่ากฎหมายและค่าดำเนินการ รวมถึงการเปลี่ยนกรรมการถ้ามี

ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงแบ่งค่าใช้จ่ายเหล่านี้ได้ โดยทั่วไปแบ่งกันฝ่ายละ 50% แต่เงื่อนไขอาจแตกต่างกัน Blue Horizon Condos จะช่วยให้คุณเข้าใจและวางแผนค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกี่ยวข้อง

ใช้ เครื่องคำนวณภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อประมาณการโดยละเอียดตามสถานการณ์ของคุณ

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่หรือโครงการที่ยังก่อสร้างในพัทยามีข้อดีหลายประการ แต่ก็มีเรื่องที่ต้องพิจารณาเป็นพิเศษ:

• แผนชำระเงิน:
  • เงื่อนไขการชำระเงินยืดหยุ่น กระจายตลอดช่วงก่อสร้าง
  • เงินลงทุนเริ่มต้นต่ำกว่า โดยทั่วไปวางเงินดาวน์ 10–30%
  • ผ่อนชำระรายเดือนหรือรายไตรมาสจนกว่าจะก่อสร้างเสร็จ
  • ผู้พัฒนาแต่ละรายมีเงื่อนไขการชำระเงินแตกต่างกัน
• ข้อดี:
  • ราคาในช่วงต้นโครงการต่ำกว่า โดยทั่วไปผู้พัฒนาจะปรับราคาขึ้นตามความคืบหน้าการก่อสร้าง
  • ได้เลือกห้องและวิวก่อน
  • การออกแบบทันสมัยและสิ่งอำนวยความสะดวกล่าสุด
  • การรับประกันใหม่และสภาพสมบูรณ์
  • มีโอกาสที่มูลค่าจะเพิ่มขึ้นระหว่างก่อสร้าง
• สิ่งสำคัญที่ควรพิจารณา:
  • กำหนดเวลาก่อสร้างแล้วเสร็จ
  • ผลงานที่ผ่านมาและชื่อเสียงของผู้พัฒนา
  • ใบอนุญาตและเอกสารอนุมัติโครงการ
  • การติดตามความคืบหน้าการก่อสร้าง
  • เงื่อนไขสัญญาและการรับประกัน

Blue Horizon Condos คัดเลือกผู้พัฒนาที่มีผลงานน่าเชื่อถืออย่างรอบคอบ และช่วยคุณตลอดขั้นตอนการซื้อโครงการที่ยังก่อสร้าง เราจะช่วยตรวจสอบแผนชำระเงิน สัญญา และติดตามความคืบหน้าการก่อสร้างจนกว่าอสังหาริมทรัพย์จะพร้อมส่งมอบ

การขายอสังหาริมทรัพย์ในพัทยาทำได้ไม่ยากเมื่อได้รับการสนับสนุนที่เหมาะสม สิ่งที่ควรรู้มีดังนี้:

1. ประเมินราคา: เราจะแนะนำราคาตลาดตามสภาวะตลาดปัจจุบัน
2. ทำการตลาด: เราจะประชาสัมพันธ์อสังหาริมทรัพย์ผ่านเครือข่ายและแพลตฟอร์มออนไลน์ที่ครอบคลุม
3. คัดกรองผู้ซื้อ: เราคัดกรองผู้ซื้อที่สนใจและประเมินความพร้อมในการดำเนินการ
4. เจรจา: เราดูแลการต่อรองราคาและเงื่อนไขแทนคุณ
5. เอกสาร: เราจัดเตรียมและช่วยดำเนินเอกสารธุรกรรมที่เกี่ยวข้อง
6. ตรวจสอบค่าใช้จ่ายวันโอน: เราติดต่อสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบเพื่อขอประมาณการภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนที่แม่นยำขึ้น โดยอิงจากรายละเอียดอสังหาริมทรัพย์และการถือกรรมสิทธิ์
7. ขั้นตอนการโอน: เราประสานงานการโอนกรรมสิทธิ์ขั้นสุดท้ายที่สำนักงานที่ดิน

Blue Horizon Condos ให้บริการดูแลครบวงจรตลอดขั้นตอนการขาย

การขายอสังหาริมทรัพย์ในพัทยามีภาษีและค่าธรรมเนียมของรัฐหลายรายการ โดยทั่วไปผู้ซื้อและผู้ขายแบ่งกันฝ่ายละ 50% แต่สามารถเจรจาเป็นอย่างอื่นได้:

• ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ (มูลค่าที่สำนักงานที่ดินประเมิน)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT): 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่มูลค่าใดสูงกว่า โดยเรียกเก็บเมื่อ:
  • โอนที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลก่อนถือครองครบ 5 ปี เว้นแต่เข้าข้อยกเว้น
  • อสังหาริมทรัพย์เป็นของบริษัท (ไม่ว่าถือครองมานานเท่าใด)
  • ใช้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์
• อากรแสตมป์: 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่มูลค่าใดสูงกว่า เรียกเก็บเฉพาะเมื่อไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย:
  • อัตราคงที่ 1% สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทเป็นเจ้าของ
  • สำหรับบุคคลธรรมดา คำนวณแบบก้าวหน้าตามราคาประเมินทางราชการ ระยะเวลาถือครอง และอัตราค่าใช้จ่ายที่หักได้

ประหยัดด้วยการโอนหุ้นบริษัท: หากอสังหาริมทรัพย์ถือครองผ่านบริษัทจำกัดของไทย คุณสามารถขายหุ้นบริษัทแทนการโอนตัวอสังหาริมทรัพย์ได้ วิธีนี้ช่วยหลีกเลี่ยงภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามปกติที่สำนักงานที่ดิน แต่ยังมีค่ากฎหมายและค่าดำเนินการสำหรับการโอนบริษัท รวมถึงการเปลี่ยนกรรมการถ้ามี

ทีมของเราช่วยประมาณภาระภาษีและวางโครงสร้างการขายอย่างมีประสิทธิภาพได้ ไม่ว่าจะใช้การโอนอสังหาริมทรัพย์หรือการโอนหุ้นบริษัท

ใช้ เครื่องคำนวณภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อดูประมาณการโดยละเอียดและวางแผนการขาย

หลังโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน ผู้ขายชาวต่างชาติสามารถขอให้ธนาคารไทยแปลงเงินจากการขายและโอนไปต่างประเทศได้ โดยปกติธนาคารจะขอสัญญาจะซื้อจะขายและหลักฐานว่าจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินแล้ว และอาจขอเอกสารสิทธิ ใบเสร็จภาษี รายการเดินบัญชี ตลอดจนแบบ FET ฉบับจริงหรือหลักฐานเงินโอนเข้าที่ใช้ตอนซื้อ

ข้อกำหนดของแต่ละธนาคารอาจต่างกัน จึงควรติดต่อธนาคารที่จะโอนเงินก่อนธุรกรรมเสร็จสิ้นและเก็บหลักฐานเงินซื้อฉบับจริงไว้ เอกสารเหล่านี้ช่วยยืนยันแหล่งที่มาของเงินและทำให้การโอนออกดำเนินการได้ง่ายขึ้น

ได้ คุณสามารถปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ในพัทยาได้ ประเด็นสำคัญที่ควรพิจารณามีดังนี้:

• เช่าระยะยาว (30 วันขึ้นไป): ถูกกฎหมายและเป็นรูปแบบที่แนะนำ
• เช่าระยะสั้น: การเช่าระยะสั้นพบได้ทั่วไปในพัทยา โดยเฉพาะผ่านแพลตฟอร์มอย่าง Airbnb แต่อาจต้องมีใบอนุญาตเฉพาะ และแต่ละอาคารมีกฎต่างกัน จึงไม่ใช่ทุกอสังหาริมทรัพย์ที่จะเหมาะสม
• บริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์: เรามีบริการบริหารครบวงจรทั้งการเช่าระยะยาวและที่พักตากอากาศ รวมถึงการจัดการ Airbnb สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าเกณฑ์
• ผลตอบแทนจากการเช่า: การเช่าที่พักตากอากาศระยะสั้นมักให้ผลตอบแทนสูงกว่าสัญญาเช่าระยะยาวแบบทั่วไป

Blue Horizon Condos ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพการปล่อยเช่าด้วยบริการบริหารอย่างมืออาชีพ รวมถึงการสื่อสารกับผู้เข้าพักและการดูแลรักษาอสังหาริมทรัพย์

บริการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจรของเราประกอบด้วย:

• คัดกรองผู้เช่า: ค้นหาและตรวจสอบผู้เช่าที่มีคุณภาพ
• เก็บค่าเช่า: ดูแลขั้นตอนการชำระเงิน
• ดูแลรักษาอสังหาริมทรัพย์: จัดการงานซ่อมและบำรุงรักษาตามปกติ
• สนับสนุนด้านข้อกำหนด: ให้คำแนะนำเกี่ยวกับข้อกำหนดด้านอสังหาริมทรัพย์และการเช่าที่เกี่ยวข้อง
• รายงานทางการเงิน: อัปเดตผลการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์อย่างสม่ำเสมอ

เราดูแลงานประจำวันเพื่อให้คุณปล่อยเช่าได้โดยไม่ต้องลงมือจัดการมากนัก

การเช่าอสังหาริมทรัพย์ในพัทยาไม่ซับซ้อน โดยมีประเด็นสำคัญดังนี้:

• ระยะเวลาเช่า: สัญญาส่วนใหญ่มีอายุ 6–12 เดือน
• เงินประกัน: โดยทั่วไปเท่ากับค่าเช่า 1–2 เดือน
• ค่าสาธารณูปโภค: โดยปกติผู้เช่าชำระแยกต่างหาก
• การดูแลรักษา: โดยทั่วไปผู้เช่ารับผิดชอบการซ่อมแซมเล็กน้อย
• ประกันภัย: ควรพิจารณาทำประกันทรัพย์สินส่วนบุคคล

Blue Horizon Condos ช่วยคุณค้นหาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่เหมาะสมและช่วยเจรจาเงื่อนไขได้

โดยทั่วไปการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในพัทยาต้องใช้:

• สำเนาหนังสือเดินทาง: เอกสารประจำตัวที่ยังไม่หมดอายุ
• ข้อมูลติดต่อ: หมายเลขโทรศัพท์ในไทยและอีเมล

เราจะแนะนำคุณตลอดขั้นตอนการเช่าและช่วยเตรียมเอกสารที่จำเป็นทั้งหมด