Vastgoed-FAQ Pattaya Essentiële gids en veelgestelde vragen

Ja. Buitenlanders kunnen vastgoed kopen in Pattaya; een appartement is de eenvoudigste optie. Dit zijn de belangrijkste punten:

• Appartementen: buitenlanders kunnen een appartement volledig in eigendom hebben binnen het buitenlandse quotum (Foreign Quota, ook wel foreign-name ownership of farang quota genoemd). Maximaal 49% van de totale vloeroppervlakte van alle units in een gebouw mag in buitenlandse handen zijn; de overige 51% valt onder het Thaise quotum en staat op naam van een Thaise persoon of een Thaise vennootschap die aan de voorwaarden voldoet
• Huizen en grond: buitenlanders kunnen grond niet rechtstreeks bezitten, maar kunnen wel:
  • De grond langdurig pachten (maximaal 30 jaar, met mogelijke verlengingen)
  • Het vastgoed aanhouden via een correct opgezette Thai Limited Company (ook wel company ownership of company name genoemd)
  • Het vastgoed kopen op naam van een Thaise echtgenoot of echtgenote

Blue Horizon Condos is gespecialiseerd in het begeleiden van buitenlandse kopers bij deze opties en helpt u de juiste woning in Pattaya te vinden.

Buitenlanders kunnen in Pattaya doorgaans geen grond rechtstreeks op eigen naam bezitten. Een geregistreerde huurovereenkomst biedt een mogelijkheid voor de lange termijn, meestal voor maximaal 30 jaar. Een Thais bedrijf dat aan de vereisten voldoet, kan ook grond bezitten. De eigendomstitel staat dan op naam van het bedrijf en Thaise aandeelhouders houden de meerderheid van de aandelen. Ons team kan uitleggen welke eigendomsstructuur voor een bepaalde woning mogelijk is.

Ja. Buitenlanders kunnen het huis zelf bezitten, los van de grond waarop het staat, bijvoorbeeld door eigenaar van het gebouw te zijn en de grond te huren. Huizen zijn ook beschikbaar via Thaise bedrijven die aan de vereisten voldoen; het bedrijf houdt dan de eigendomstitel. Bij het kiezen van een huis of villa leggen we uit hoe het eigendom van zowel het gebouw als de grond is geregeld.

• Buitenlands quotum (foreign name): volle eigendom die rechtstreeks op naam van de buitenlandse koper wordt geregistreerd. Het buitenlandse aandeel in het gebouw moet binnen de wettelijke grens van 49% blijven en de koper moet doorgaans aantonen dat het aankoopbedrag uit het buitenland afkomstig is
• Thais quotum (Thai name of company name): volle eigendom op naam van een Thaise persoon of een Thaise vennootschap die aan de voorwaarden voldoet. Dit is geen rechtstreeks persoonlijk eigendom van een buitenlander
• Leasehold: een contractueel gebruiksrecht voor de geregistreerde pachttermijn, in plaats van eigendom van de titel. Een geregistreerde pacht van vastgoed is doorgaans beperkt tot 30 jaar; een verlenging moet worden overeengekomen en vastgelegd en is niet gegarandeerd

In hetzelfde appartementencomplex kunnen units binnen het buitenlandse én het Thaise quotum voorkomen. Het quotum bepaalt hoe de titel wordt gehouden en duidt niet noodzakelijk op een fysiek verschil tussen de units.

Leasehold geeft u het recht om vastgoed gedurende een afgesproken periode te gebruiken, meestal tot 30 jaar, terwijl de eigendomstitel bij de eigenaar blijft. Dit kan gelden voor grond, huizen en condominiumappartementen en is daarmee een optie voor buitenlandse kopers die een langdurig thuis in Thailand zoeken.

Sommige ontwikkelaars bieden leaseholdpakketten van ‘30 + 30 + 30’ aan: een eerste huurtermijn van 30 jaar met bepalingen voor twee verdere verlengingen van elk 30 jaar. Deze worden soms aangeboden als leasehold voor 90 jaar, maar elke verlenging vereist een nieuwe registratie en instemming van de eigenaar; het is geen enkele gegarandeerde termijn van 90 jaar.

Bedrijfseigendom betekent dat de eigendomstitel van het vastgoed op naam van een Thai Limited Company staat. Kopers verwerven aandelen in het bedrijf, dat eigenaar van het vastgoed blijft.

Bij een Thais bedrijf dat grond bezit, moeten Thaise aandeelhouders ten minste 51% van het aandelenkapitaal houden; buitenlandse aandeelhouders mogen maximaal 49% houden. De Thaise aandeelhouders moeten daadwerkelijke investeerders zijn. Deze structuur kan huizen, grond en condominiumappartementen bezitten, mits het bedrijf aan de toepasselijke eigendomsvereisten voldoet.

• Voordelige prijs: vastgoed op naam van een vennootschap is vaak gunstiger geprijsd dan units binnen het buitenlandse quotum
• Overdrachtskosten: Kopen of verkopen via bedrijfsaandelen kan de transactiekosten verlagen, omdat het vastgoed op naam van het bedrijf blijft staan. Op de aandelenoverdracht kan wel zegelbelasting van toepassing zijn.
• Juridische structuur: een correct opgezette en onderhouden Thai Limited Company kan grond en vastgoed bezitten
• Onderhoudskosten: het jaarlijkse onderhoud van de vennootschap, inclusief boekhouding, kost doorgaans ongeveer 12.000 THB per jaar

Een bestaande of een nieuwe vennootschap: de overname van een bestaande, correct onderhouden vastgoedvennootschap is vaak relatief eenvoudig wanneer de transactie voornamelijk bestaat uit het vervangen van de directeur en het bijwerken van de bedrijfsgegevens, terwijl de aandeelhoudersstructuur aan de regels blijft voldoen. Een nieuwe vastgoedvennootschap oprichten is anders: daarvoor zijn echte Thaise aandeelhouders nodig en bij grondbezit moet de Thaise meerderheid aan de wet voldoen.

De directeur vervangen: volgens de huidige procedure van het Department of Business Development (DBD) verschijnen zowel de vertrekkende als de nieuwe directeur bij het DBD om de wijziging te registreren. Administratieve procedures kunnen veranderen; daarom bevestigen wij de vereisten voordat de afspraak wordt gepland.

Eigendom via een vennootschap vereist een doorlopende boekhouding en een goed onderhouden juridische structuur. Ons team kan u begeleiden bij de oprichting of overdracht en helpen beoordelen of deze optie bij u past.

Met een betrouwbare makelaar zoals Blue Horizon Condos kan de aankoop van een appartement in Pattaya snel en eenvoudig verlopen en soms binnen enkele dagen worden afgerond. De belangrijkste stappen zijn:

1. Woning selecteren: bezichtig woningen en kies het juiste appartement
2. Due diligence: wij controleren de juridische status en de beschikbare documenten
3. Reservering: reserveer de woning met een reserveringsovereenkomst en aanbetaling, doorgaans 5–10% van de prijs of soms een vast bedrag zoals 100.000 THB
4. Buitenlandse overboeking: alleen bij aankoop binnen het buitenlandse quotum worden de middelen vanuit het buitenland overgeboekt en is een Foreign Exchange Transaction Form (FET) nodig. Bij aankoop op naam van een vennootschap is dit niet vereist
5. Koopovereenkomst: wij stellen de transactieovereenkomsten op en helpen beide partijen bij de controle en ondertekening
6. Definitieve overdracht: wij begeleiden de transactie bij het Land Office, waar u de eigendomstitel ontvangt

Ons ervaren team begeleidt elke stap en zorgt voor een soepel en efficiënt aankoopproces. Nadat u een woning hebt gekozen, kan de transactie doorgaans binnen enkele dagen worden afgerond. Indien gewenst coördineren wij ook aanvullend advies van advocaten of accountants.

Vastgoedaankopen in Thailand worden doorgaans betaald via bankoverschrijving of bankcheque. Bij sommige transacties wordt ook contant betaald, afhankelijk van de afspraak tussen koper en verkoper.

Betalingen kunnen rechtstreeks naar de verkoper gaan, via een makelaar die gemachtigd is om het geld te ontvangen, of via een overeengekomen escrowregeling. De koopovereenkomst moet duidelijk vermelden wie elke betaling ontvangt, wanneer deze verschuldigd is en hoe deze wordt betaald. Bewaar kwitanties en betalingsbewijzen.

Voor een appartement dat u binnen het buitenlandse quotum op uw eigen naam koopt, heeft u doorgaans bankdocumenten nodig waaruit blijkt dat het aankoopgeld uit het buitenland afkomstig is. Dit kan een Foreign Exchange Transaction (FET)-formulier of een andere bankverklaring zijn. Bevestig de vereiste overboekingsinstructies en documenten bij de ontvangende bank voordat u geld verstuurt, ook als u de verkoper met een bankcheque of contant wilt betalen.

Bij de meeste aankopen van een appartement binnen het buitenlandse quotum moet de koopsom in vreemde valuta vanuit het buitenland worden overgemaakt en door de ontvangende Thaise bank worden omgewisseld. Vermeld het doel duidelijk in het Engels, bijvoorbeeld:

For purchase of condominium [building name], unit [number], for [buyer's full passport name].

Laat de ontvangende bank vóór de overschrijving het rekeningnummer en de exacte formulering bevestigen. Afhankelijk van de transactie verstrekt de bank een Foreign Exchange Transaction Form (FET) of een ander bewijs van inkomende betaling, zoals een bankbevestiging of creditnota. Bewaar de originelen: het Land Office heeft dit bewijs nodig voor registratie op buitenlandse naam en de bank kan het later opnieuw vragen wanneer u de verkoopopbrengst naar het buitenland overmaakt. Voor aankopen op naam van een vennootschap en andere aankopen binnen het Thaise quotum gelden andere regels voor het financieringsbewijs.

• Gemeenschappelijke kosten: periodieke betalingen aan de juristische entiteit van het complex voor beveiliging, schoonmaak, liften, zwembad, tuinen en andere gezamenlijke uitgaven. Ze worden doorgaans op basis van de oppervlakte van de unit berekend
• Reservefonds: een reserve voor grote toekomstige werkzaamheden, zoals schilderwerk, vervanging van liften of bouwkundige reparaties. Deze wordt vaak geïnd bij de eerste overdracht van een nieuwe unit, maar latere bijdragen of bijzondere heffingen zijn ook mogelijk

Voor de overdracht vraagt de verkoper een schuldvrijverklaring aan die bevestigt dat de vereiste gemeenschappelijke kosten zijn voldaan. Het Land Office heeft deze verklaring nodig om de overdracht van een appartement te registreren. De beheerder kan maximaal 15 dagen nodig hebben om de verklaring af te geven; sommige gebouwen doen er een week of langer over. Vraag de verklaring daarom tijdig aan.

Welke documenten precies nodig zijn, hangt af van de vraag of de verkoper een particulier of vennootschap is. Doorgaans omvat het dossier:

• De originele eigendomstitel van het appartement
• De schuldvrijverklaring van de juristische entiteit en, indien vereist, de bevestiging van het buitenlandse quotum
• De Thaise identiteitskaart en huisregistratie van de verkoper, of een paspoort en relevante documenten over de burgerlijke staat
• Een volmacht voor het Land Office als de verkoper of een andere vereiste partij niet aanwezig is
• De koopovereenkomst en ondersteunende transactiedocumenten
• Voor een vennootschap: actueel uittreksel, aandeelhouderslijst, vergaderbesluit, identiteitsbewijs van de directeur, tekenbevoegdheidsdocumenten en waar van toepassing het bedrijfsstempel

Het Land Office kan afhankelijk van nationaliteit, burgerlijke staat, hypotheken en eigendomsstructuur aanvullende documenten vragen. Controleer het dossier daarom voordat de overdrachtsdatum wordt vastgelegd.

Soms, maar hypotheken van Thaise banken voor buitenlanders zijn beperkt beschikbaar en afhankelijk van de eisen van de kredietverstrekker. KBank noemt bijvoorbeeld specifieke verblijfsdocumenten voor buitenlandse kopers die een lening voor een condominium aanvragen en geeft aan dat alleen een werkvergunning niet voldoende is.

Als u de volledige koopsom niet vooraf kunt betalen, kijk dan eerst naar nieuwe appartementen die rechtstreeks door projectontwikkelaars worden verkocht. Met een betalingsregeling van de ontwikkelaar kunt u de koopsom over een afgesproken periode spreiden. Let op deze twee mogelijkheden:

• Betalingen tijdens de bouw: u betaalt een aanbetaling en termijnen terwijl de woning wordt gebouwd. Het resterende bedrag is verschuldigd bij oplevering of eigendomsoverdracht. Controleer die laatste betaling zorgvuldig: mogelijk heeft u dan nog een aanzienlijk bedrag in één keer nodig.
• Betalingen na het intrekken: sommige ontwikkelaars laten u een voltooid appartement betrekken nadat u een deel van de prijs heeft betaald — soms 50% — waarna u het restant over een afgesproken periode betaalt. Beschikbaarheid, rente en aflossingsvoorwaarden hangen af van het specifieke aanbod.

Ook sommige particuliere eigenaren bieden een betalingsregeling aan bij de verkoop van hun eigen woning. Deze afspraken worden individueel onderhandeld. Het is dus de moeite waard om ernaar te vragen, ook als de advertentie geen financiering vermeldt.

Vertel ons uw budget, hoeveel u vooraf kunt betalen en wanneer u wilt intrekken. Wij kunnen u helpen passende mogelijkheden bij ontwikkelaars of particuliere verkopers te vinden.

De aankoop van vastgoed levert niet automatisch een visum op, maar Thailand biedt verschillende aantrekkelijke mogelijkheden voor langdurig verblijf:

• Pensioenvisum (vanaf 50 jaar): doorgaans 800.000 THB op een Thaise bankrekening, een maandelijks inkomen van 65.000 THB of een toegestane combinatie
• Huwelijksvisum: voor wie met een Thaise staatsburger is getrouwd, doorgaans 400.000 THB op een Thaise bankrekening of een maandelijks inkomen van 40.000 THB
• DTV: voor thuiswerkers, freelancers, goedgekeurde Thaise activiteiten en afhankelijke gezinsleden. Er is financieel bewijs van ten minste 500.000 THB nodig en elk verblijf mag maximaal 180 dagen duren
• Thailand Privilege Card—voorheen Thailand Elite Visa: een handige betaalde optie zonder minimumleeftijd, inkomenseis, Thaise bankdeposito of verplichte vastgoedinvestering. De kaart biedt meerdere binnenkomsten en een verblijf van maximaal één jaar per binnenkomst: Bronze 650.000 THB voor 5 jaar; Gold 900.000 THB voor 5 jaar; Platinum 1,5 miljoen THB voor 10 jaar; Diamond 2,5 miljoen THB voor 15 jaar; Reserve 5 miljoen THB voor 20 jaar, uitsluitend op uitnodiging
• LTR-visum: een optie voor 10 jaar voor Wealthy Global Citizens, Wealthy Pensioners, Work-from-Thailand Professionals en Highly Skilled Professionals. Geschikt Thais vastgoed kan meetellen voor twee belangrijke investeringseisen:
  • Wealthy Global Citizen: een totaal vermogen van USD 1 miljoen plus een investering van USD 500.000 in Thailand
  • Wealthy Pensioner: USD 80.000 jaarlijks passief inkomen, of USD 40.000–80.000 plus een Thaise investering van USD 250.000
• Andere opties: visa voor werk, zaken en onderwijs

Het juiste vastgoed en visum kunnen elkaar goed aanvullen: het visum maakt uw verblijf mogelijk en het vastgoed biedt u een woning en investering in Thailand. De vereisten en aanhoudingsperioden verschillen; vraag daarom altijd persoonlijk advies aan een betrouwbare visumagent. Blue Horizon Condos helpt u graag vastgoed te vinden dat bij uw langetermijnplannen past.

Ja. Een appartement in buitenlandse eigendom kan via een testament aan een erfgenaam worden nagelaten. Een Thais testament waarin de unit en executeur duidelijk worden genoemd, kan de afwikkeling van de nalatenschap vereenvoudigen.

Of een buitenlandse erfgenaam het appartement mag behouden, hangt af van de vraag of de erfgenaam volgens de Condominium Act voor eigendom in aanmerking komt en of er ruimte in het buitenlandse quotum beschikbaar blijft. Een buitenlandse erfgenaam die niet aan de voorwaarden voldoet, moet de geërfde unit doorgaans binnen één jaar verkopen. Nalatenschappen verschillen; laat het testament en de eigendomssituatie daarom door een Thaise advocaat beoordelen.

Een buitenlandse erfgenaam die niet voldoet aan de eigendomsvoorwaarden van artikel 19 van de Condominium Act, moet het Land Office ook schriftelijk informeren binnen 60 dagen na de verkrijging van de eigendom van de geërfde unit.

Bij de aankoop van vastgoed in Pattaya moet u rekening houden met de volgende overheidsbelastingen en -kosten:

• Overdrachtskosten: 2% van de taxatiewaarde van het Land Office
• Specifieke bedrijfsbelasting (SBT): 3,3% van de hoogste waarde van de verkoopprijs en taxatiewaarde. Deze geldt wanneer:
  • Particulier residentieel vastgoed vóór vijf jaar bezit wordt overgedragen, tenzij een vrijstelling geldt
  • Het vastgoed eigendom is van een vennootschap, ongeacht de eigendomsduur
  • Het commercieel vastgoed betreft
• Zegelrecht: 0,5% van de hoogste waarde van de verkoopprijs en taxatiewaarde. Alleen van toepassing wanneer de specifieke bedrijfsbelasting niet geldt
• Bronbelasting:
  • 1% voor een verkopende vennootschap
  • Voor particuliere verkopers afhankelijk van de officiële taxatiewaarde, eigendomsduur, aftrekbare kostentarieven en progressieve belastingtarieven

Belangrijk: bij vastgoed op naam van een vennootschap kunt u vaak de aandelen kopen in plaats van het vastgoed over te dragen. Zo worden de gebruikelijke overdrachtsbelastingen en -kosten bij het Land Office vermeden. Voor de overdracht van de vennootschap, waaronder een eventuele directeurswissel, blijven juridische en administratieve kosten van toepassing. Op de aandelenoverdracht kan ook zegelrecht van toepassing zijn.

De verdeling van de kosten is onderhandelbaar en wordt vaak 50/50 overeengekomen. Blue Horizon Condos helpt u alle bijbehorende kosten te begrijpen en te plannen.

Gebruik onze calculator voor overdrachtsbelasting voor een gedetailleerde raming op basis van uw situatie.

Nieuwbouw en off-plan vastgoed in Pattaya bieden voordelen, maar vragen ook om bijzondere aandacht:

• Betalingsregelingen:
  • Flexibele betalingen verspreid over de bouwperiode
  • Lagere eerste investering, doorgaans een aanbetaling van 10–30%
  • Maandelijkse of driemaandelijkse termijnen tot de oplevering
  • De voorwaarden verschillen per projectontwikkelaar
• Voordelen:
  • Lagere prijzen in de vroege projectfase; ontwikkelaars verhogen de prijzen doorgaans naarmate de bouw vordert
  • Eerste keuze uit units en uitzichten
  • Modern ontwerp en de nieuwste voorzieningen
  • Nieuwe garanties en onberispelijke staat
  • Mogelijke waardestijging tijdens de bouw
• Belangrijke controles:
  • Planning van de oplevering
  • Ervaring en reputatie van de ontwikkelaar
  • Projectlicenties en vergunningen
  • Toezicht op de bouwvoortgang
  • Contractvoorwaarden en garanties

Blue Horizon Condos selecteert zorgvuldig ontwikkelaars met een bewezen staat van dienst en begeleidt u bij een off-plan aankoop. Wij helpen bij het beoordelen van betalingsregelingen en contracten en volgen de bouwvoortgang tot aan de overdracht.

Ja. Met een overdracht van een condo-koopcontract neemt u de overeenkomst van een bestaande koper met de ontwikkelaar over voordat het eigendom op diens naam is geregistreerd. Dit wordt vaak een off-plan doorverkoop genoemd, maar kan ook betrekking hebben op een opgeleverd condo. Het eigendom wordt vervolgens rechtstreeks van de ontwikkelaar aan u overgedragen.

Het belangrijkste bedrag is de totale aankoopprijs inclusief kosten: de betaling aan de vertrekkende koper, een eventueel resterend saldo bij de ontwikkelaar of achterstallige kosten, overdrachtskosten voor het contract en de latere kosten voor de eigendomsoverdracht. De overeengekomen voorwaarden moeten duidelijk aangeven wie elke betaling ontvangt en wie welke kosten draagt.

Blue Horizon Condos stemt met de verkoper en ontwikkelaar af om het contract, de betalingsgeschiedenis en de afspraken over de contractoverdracht te verduidelijken. Bij aankopen binnen het buitenlandse quotum helpen we ook vóór de overboeking het benodigde bedrag in vreemde valuta en de vereiste FET-documenten of andere geaccepteerde bankdocumenten te bevestigen.

Met de juiste begeleiding kan de verkoop van uw woning in Pattaya eenvoudig verlopen. Dit zijn de stappen:

1. Taxatie: wij adviseren een marktprijs op basis van de actuele marktomstandigheden
2. Marketing: uw woning wordt via ons uitgebreide netwerk en online platforms gepromoot
3. Koperscreening: wij controleren potentiële kopers en beoordelen of zij verder kunnen
4. Onderhandeling: wij onderhandelen namens u over de prijs en voorwaarden
5. Documenten: wij stellen de relevante transactiedocumenten op en helpen deze af te handelen
6. Controle overdrachtskosten: wij vragen het verantwoordelijke Land Office om een nauwkeuriger raming van belastingen en kosten op basis van de woning en eigendomsgegevens
7. Overdracht: wij coördineren de definitieve overdracht bij het Land Office

Blue Horizon Condos begeleidt u tijdens het volledige verkoopproces.

Ja. Als u een condo van een ontwikkelaar hebt gekocht maar het eigendom nog niet op uw naam is overgedragen, kunt u mogelijk verkopen via een contractoverdracht, zonder eerst zelf eigenaar te worden. Dit kan tijdens de bouw of na oplevering.

Ontwikkelaars kunnen kosten voor contractoverdracht of naamswijziging opgeven, als vast bedrag of als percentage van de oorspronkelijke contractprijs. Sommige contracten vermelden ook wachttijden, betalingsmijlpalen of andere voorwaarden voor vroege doorverkoop. We verduidelijken de voorgestelde kosten en procedure met de ontwikkelaar voordat de verkoopvoorwaarden worden afgesproken, inclusief wie de kosten voor de contractoverdracht betaalt.

Blue Horizon Condos helpt bij het organiseren van het rekeningoverzicht van de ontwikkelaar, de documenten voor de contractoverdracht, de bevestiging van de nieuwe koper en de afwikkeling van betalingen.

Bewaar alle documenten van uw oorspronkelijke aankoop en de contractoverdracht, waaronder ondertekende overeenkomsten, betalingsbewijzen, bankoverschrijvingen, eventuele FET-certificaten en de overzichten en bevestigingen van de ontwikkelaar. Deze documenten zijn vooral belangrijk als u later de verkoopopbrengst naar het buitenland overmaakt, omdat uw bank mogelijk een duidelijk overzicht nodig heeft van uw oorspronkelijke betalingen en het geld dat u van de nieuwe koper hebt ontvangen. We helpen ook bij het organiseren van ondersteunende documenten die de transactie toelichten, onder voorbehoud van de vereisten van de bank.

Bij de verkoop van vastgoed in Pattaya zijn verschillende overheidsbelastingen en -kosten van toepassing. Ze worden vaak 50/50 verdeeld, maar hierover kan worden onderhandeld:

• Overdrachtskosten: 2% van de taxatiewaarde van het Land Office
• Specifieke bedrijfsbelasting (SBT): 3,3% van de hoogste waarde van de verkoopprijs en taxatiewaarde, wanneer:
  • Particulier residentieel vastgoed vóór vijf jaar bezit wordt overgedragen, tenzij een vrijstelling geldt
  • Het vastgoed eigendom is van een vennootschap, ongeacht de eigendomsduur
  • Het vastgoed commercieel wordt gebruikt
• Zegelrecht: 0,5% van de hoogste waarde; alleen wanneer SBT niet geldt
• Bronbelasting:
  • 1% bij eigendom via een vennootschap
  • Progressieve berekening voor particulieren op basis van de taxatiewaarde, eigendomsduur en aftrekbare kostentarieven

Besparen via aandelenoverdracht: als een Thai Limited Company het vastgoed bezit, kunnen de aandelen worden verkocht in plaats van het vastgoed over te dragen. Zo worden de gebruikelijke overdrachtsbelastingen en -kosten bij het Land Office vermeden; juridische en administratieve kosten voor de vennootschap en een eventuele directeurswissel blijven wel van toepassing. Op de aandelenoverdracht kan ook zegelrecht van toepassing zijn.

Ons team helpt u de belastingverplichting te ramen en de verkoop efficiënt te structureren, als vastgoedoverdracht of als aandelenoverdracht.

Gebruik onze calculator voor overdrachtsbelasting om uw verkoop te plannen.

Na de overdracht bij het Land Office kan een buitenlandse verkoper een Thaise bank vragen de verkoopopbrengst om te wisselen en naar het buitenland over te maken. De bank vraagt doorgaans de koopovereenkomst en bewijs dat de eigendom bij het Land Office is overgedragen. Zij kan ook de eigendomstitel, belastingbewijzen, bankafschriften en het oorspronkelijke FET-formulier of bewijs van inkomende betaling bij de aankoop vragen.

De vereisten verschillen per bank. Neem daarom vóór de afronding contact op met de uitvoerende bank en bewaar de originele stukken over de aankoopmiddelen. Zo kunt u de herkomst van het geld gemakkelijker aantonen en de buitenlandse overboeking afronden.

Ja. Houd rekening met de volgende punten:

• Langetermijnverhuur (30 dagen of langer): volledig legaal en aanbevolen
• Kortetermijnverhuur: komt veel voor in Pattaya, vooral via platforms zoals Airbnb. Er kunnen specifieke vergunningen nodig zijn en de gebouwregels verschillen, waardoor niet elke woning geschikt is
• Vastgoedbeheer: wij bieden volledig beheer voor langetermijn- en vakantieverhuur, waaronder Airbnb-beheer voor geschikte woningen
• Huurrendement: kortdurende vakantieverhuur levert vaak een hoger rendement op dan traditionele langetermijnverhuur

Blue Horizon Condos helpt de verhuurprestaties van uw woning te verbeteren met professioneel beheer, communicatie met gasten en onderhoud.

Ons complete vastgoedbeheer omvat:

• Huurderscreening: geschikte huurders zoeken en controleren
• Huurincasso: het betalingsproces beheren
• Onderhoud: reparaties en periodiek onderhoud verzorgen
• Ondersteuning bij naleving: advies over geldende vastgoed- en verhuurvereisten
• Financiële rapportage: periodieke updates over de prestaties van uw woning

Wij verzorgen het dagelijks beheer, zodat u zo weinig mogelijk omkijken hebt naar de verhuur.

Ontdek onze diensten voor vastgoedbeheer.

Lever voor het opstellen van de huurovereenkomst en bijbehorende documenten duidelijke kopieën aan van:

• Identificatie van de eigenaar: Paspoort of Thaise identiteitskaart.
• Eigendomsakte (Chanote of eigendomsakte van het condominium): Inclusief de pagina’s waarop de huidige geregistreerde eigenaar staat.
• Huisregistratieboek (blauw boek / Tabien Baan): De pagina die de woning identificeert.
• Bedrijfsdocumenten, indien van toepassing: Registratiecertificaat van de onderneming en identificatie van de bevoegde ondertekenaar.
• Machtiging, indien van toepassing: Een volmacht of schriftelijke machtiging wanneer iemand namens de eigenaar handelt.

Geef ook uw contactgegevens en de bankgegevens voor het ontvangen van de huur door. Wij bevestigen of aanvullende documenten of ondertekende kopieën nodig zijn voor uw specifieke verhuur of TM.30-papierwerk.

Bied uw woning aan via Blue Horizon Condos.

Onze huurovereenkomsten vermelden de uiterste betaaldatum, een eventuele respijttermijn en de toepasselijke kosten of rente bij te late betaling. Deze voorwaarden worden vóór ondertekening schriftelijk overeengekomen. Aanhoudende wanbetaling kan leiden tot een formele aanmaning en beëindiging van de huur, afhankelijk van de overeenkomst en het toepasselijke recht.

Volgens onze standaardvoorwaarden voor maandelijkse huur kan de eigenaar of een gemachtigde een schriftelijke aanmaning sturen die de huurder vanaf ontvangst ten minste 15 dagen geeft om de achterstallige huur te betalen. Als betaling binnen die termijn uitblijft, kan de huur worden beëindigd overeenkomstig de aanmaning, de overeenkomst en het toepasselijke recht. Dit is een beëindigingsprocedure en geen gegarandeerde datum waarop u de woning weer in bezit krijgt.

Ja. Blue Horizon Condos kan het zoeken naar huurders, huurovereenkomsten, betalingen, communicatie met huurders en onderhoud coördineren terwijl u in het buitenland bent. Wij spreken de diensten en de reikwijdte van onze bevoegdheid met u af en houden u op de hoogte van uw woning.

Voor een huurovereenkomst van één jaar is onze bemiddelingsvergoeding doorgaans gelijk aan één maand huur. Bij kortere verhuur kan de vergoeding relatief hoger zijn ten opzichte van de huurinkomsten en wordt deze vaak als percentage berekend. De vergoeding hangt ook af van het benodigde beheer en de mate van zorg. Wij bevestigen de vergoeding en de inbegrepen diensten voordat we verdergaan.

Een woning huren in Pattaya is eenvoudig als u rekening houdt met de volgende punten:

• Huurtermijn: de meeste contracten lopen 6–12 maanden
• Borg: doorgaans één tot twee maanden huur
• Nutsvoorzieningen: worden doorgaans apart door de huurder betaald
• Onderhoud: kleine reparaties zijn doorgaans voor rekening van de huurder
• Verzekering: overweeg een inboedelverzekering

Blue Horizon Condos helpt u de juiste huurwoning te vinden en ondersteunt bij de onderhandeling over de voorwaarden.

Om een woning in Pattaya te huren hebt u doorgaans nodig:

• Paspoortkopie: geldig identiteitsbewijs
• Contactgegevens: lokaal telefoonnummer en e-mailadres

Blue Horizon Condos stelt huurovereenkomsten op in het Engels en Thai en helpt beide partijen deze door te nemen en te ondertekenen.

TM.30 is de melding aan de Thaise immigratiedienst van het verblijfadres van een buitenlandse staatsburger. Het ontvangstbewijs kan nodig zijn voor visumverlengingen en andere immigratieformaliteiten.

Blue Horizon Condos biedt onze huurklanten op verzoek hulp met TM.30. Wanneer online indienen mogelijk is, regelen wij dit voor u. Anders moet u mogelijk zelf met de vereiste documenten naar de immigratiedienst gaan. De eigenaar moet de benodigde bewijsstukken en machtiging verstrekken, maar hoeft de melding niet persoonlijk in te dienen als een gemachtigde dit doet.

Een praktische optie is om voor één nacht een hotelkamer te boeken en het hotel uw TM.30-melding te laten indienen. Controleer vóór het boeken of het hotel de registratie verzorgt en u een afgedrukte bevestiging geeft. Sommige goedkopere hotels regelen dit papierwerk mogelijk niet regelmatig, of hun medewerkers kennen het verzoek niet. Vraag dit daarom na voordat u betaalt.

Zo kunt u een TM.30-bevestiging krijgen zonder documenten van de eigenaar van uw huurwoning nodig te hebben. Reizigers melden dat zij deze aanpak met succes hebben gebruikt voor visumverlengingen, maar we kunnen niet garanderen dat deze in alle gevallen wordt geaccepteerd.

Afhankelijk van de woning en de instemming van de eigenaar zijn kortere huurperiodes mogelijk. De huur kan maandelijks worden betaald of als een afgesproken bedrag voor het hele verblijf. Uw overeenkomst vermeldt de huurdata, het betalingsschema, de waarborgsom en eventuele afzonderlijke kosten.

Bekijk woningen te huur.

Dat hangt af van de woning en de afgesproken huurvoorwaarden. Elektriciteit en water worden meestal apart betaald, maar zijn bij sommige verblijven inbegrepen. Internet kan inbegrepen zijn of een apart abonnement vereisen. Uw overeenkomst vermeldt wat is inbegrepen en eventuele extra maandelijkse servicekosten.

Een reserveringsaanbetaling kan worden verrekend met de eerste huurbetaling of de waarborgsom, afhankelijk van de overeenkomst. Uw contract vermeldt hoe de aanbetaling wordt verrekend en welk bedrag nog moet worden betaald.

Huurders betalen bij vertrek meestal voor professionele schoonmaak van de woning en reiniging of onderhoud van de airconditioning. Hiervoor geldt een vaste prijs die in de overeenkomst staat of het daadwerkelijk gefactureerde bedrag.

Volgens onze standaardhuurvoorwaarden zijn huurders verantwoordelijk voor dagelijks onderhoud en schade die zijzelf of hun gasten veroorzaken. De eigenaar is verantwoordelijk voor grote reparaties en problemen door veroudering, verborgen gebreken of normale slijtage. Meld reparatieproblemen zo snel mogelijk, zodat deze kunnen worden beoordeeld en de werkzaamheden kunnen worden afgestemd.

Huisdieren zijn afhankelijk van de woning, schriftelijke toestemming van de eigenaar en de geldende gebouwregels. Vertel ons vóór het boeken over uw huisdier, zodat wij kunnen nagaan of de woning geschikt is en de voorwaarden kunnen bevestigen.

Een verlenging hangt af van de beschikbaarheid en de instemming van de eigenaar. Neem vóór het einde van uw huur contact op met Blue Horizon Condos, zodat wij de nieuwe data, huurprijs en overige voorwaarden schriftelijk kunnen afstemmen.

Controleer de woning bij het intrekken en meld bestaande schade, ontbrekende spullen of afwijkingen binnen drie kalenderdagen, bij voorkeur met foto’s of video. Verborgen problemen die bij de eerste inspectie redelijkerwijs niet konden worden opgemerkt, moeten zo snel mogelijk na ontdekking worden gemeld.

Volgens onze standaardhuurovereenkomst wordt de waarborgsom binnen 7 kalenderdagen terugbetaald nadat de huur is beëindigd en de woning en alle sleutels zijn teruggegeven. Bij rechtmatige inhoudingen wordt het resterende bedrag binnen 14 kalenderdagen terugbetaald, met een gespecificeerd overzicht en beschikbare bewijsstukken. Voor nog openstaande eindafrekeningen mag tijdelijk een redelijk bedrag worden ingehouden; een eventueel overschot wordt snel terugbetaald zodra de werkelijke kosten bekend zijn. De eigenaar houdt de waarborgsom normaal gesproken aan en betaalt deze terug; Blue Horizon Condos helpt het proces te coördineren.

Vroegtijdig vertrekken zonder overeengekomen beëindiging of een contractueel of wettelijk recht om te beëindigen kan kostbaar zijn. U kunt een deel of uw volledige waarborgsom verliezen, geen terugbetaling van vooruitbetaalde huur krijgen en aansprakelijk blijven voor andere bedragen die volgens de overeenkomst en het toepasselijke recht verschuldigd zijn. Neem contact op met Blue Horizon Condos voordat u uw vertrek plant, zodat wij de situatie met de eigenaar kunnen bespreken.