Vastgoed kopen in Pattaya Essentiële gids en veelgestelde vragen

Ja. Buitenlanders kunnen vastgoed kopen in Pattaya; een appartement is de eenvoudigste optie. Dit zijn de belangrijkste punten:

• Appartementen: buitenlanders kunnen een appartement volledig in eigendom hebben binnen het buitenlandse quotum (Foreign Quota, ook wel foreign-name ownership of farang quota genoemd). Maximaal 49% van de totale vloeroppervlakte van alle units in een gebouw mag in buitenlandse handen zijn; de overige 51% valt onder het Thaise quotum en staat op naam van een Thaise persoon of een Thaise vennootschap die aan de voorwaarden voldoet
• Huizen en grond: buitenlanders kunnen grond niet rechtstreeks bezitten, maar kunnen wel:
  • De grond langdurig pachten (maximaal 30 jaar, met mogelijke verlengingen)
  • Het vastgoed aanhouden via een correct opgezette Thai Limited Company (ook wel company ownership of company name genoemd)
  • Het vastgoed kopen op naam van een Thaise echtgenoot of echtgenote

Blue Horizon Condos is gespecialiseerd in het begeleiden van buitenlandse kopers bij deze opties en helpt u de juiste woning in Pattaya te vinden.

• Buitenlands quotum (foreign name): volle eigendom die rechtstreeks op naam van de buitenlandse koper wordt geregistreerd. Het buitenlandse aandeel in het gebouw moet binnen de wettelijke grens van 49% blijven en de koper moet doorgaans aantonen dat het aankoopbedrag uit het buitenland afkomstig is
• Thais quotum (Thai name of company name): volle eigendom op naam van een Thaise persoon of een Thaise vennootschap die aan de voorwaarden voldoet. Dit is geen rechtstreeks persoonlijk eigendom van een buitenlander
• Leasehold: een contractueel gebruiksrecht voor de geregistreerde pachttermijn, in plaats van eigendom van de titel. Een geregistreerde pacht van vastgoed is doorgaans beperkt tot 30 jaar; een verlenging moet worden overeengekomen en vastgelegd en is niet gegarandeerd

In hetzelfde appartementencomplex kunnen units binnen het buitenlandse én het Thaise quotum voorkomen. Het quotum bepaalt hoe de titel wordt gehouden en duidt niet noodzakelijk op een fysiek verschil tussen de units.

Vastgoed aanhouden via een Thai Limited Company (ook wel company-name ownership genoemd) komt veel voor in Pattaya en biedt verschillende voordelen:

• Voordelige prijs: vastgoed op naam van een vennootschap is vaak gunstiger geprijsd dan units binnen het buitenlandse quotum
• Flexibele overdracht: bij verkoop kan de eigendom via de aandelen worden overgedragen in plaats van via een vastgoedoverdracht, waardoor de overdrachtskosten aanzienlijk lager kunnen zijn
• Juridische structuur: een correct opgezette en onderhouden Thai Limited Company kan grond en vastgoed bezitten
• Onderhoudskosten: het jaarlijkse onderhoud van de vennootschap, inclusief boekhouding, kost doorgaans ongeveer 12.000 THB per jaar
• Exitstrategie: overdracht van de vennootschap kan de gebruikelijke belastingen en kosten bij het Land Office vermijden en het verkoopproces vereenvoudigen

Een bestaande of een nieuwe vennootschap: de overname van een bestaande, correct onderhouden vastgoedvennootschap is vaak relatief eenvoudig wanneer de transactie voornamelijk bestaat uit het vervangen van de directeur en het bijwerken van de bedrijfsgegevens, terwijl de aandeelhoudersstructuur aan de regels blijft voldoen. Een nieuwe vastgoedvennootschap oprichten is anders: daarvoor zijn echte Thaise aandeelhouders nodig en bij grondbezit moet de Thaise meerderheid aan de wet voldoen.

De directeur vervangen: volgens de huidige procedure van het Department of Business Development (DBD) verschijnen zowel de vertrekkende als de nieuwe directeur bij het DBD om de wijziging te registreren. Administratieve procedures kunnen veranderen; daarom bevestigen wij de vereisten voordat de afspraak wordt gepland.

Eigendom via een vennootschap vereist een doorlopende boekhouding en een goed onderhouden juridische structuur. Ons team kan u begeleiden bij de oprichting of overdracht en helpen beoordelen of deze optie bij u past.

Met een betrouwbare makelaar zoals Blue Horizon Condos kan de aankoop van een appartement in Pattaya snel en eenvoudig verlopen en soms binnen enkele dagen worden afgerond. De belangrijkste stappen zijn:

1. Woning selecteren: bezichtig woningen en kies het juiste appartement
2. Due diligence: wij controleren de juridische status en de beschikbare documenten
3. Reservering: reserveer de woning met een reserveringsovereenkomst en aanbetaling, doorgaans 5–10% van de prijs of soms een vast bedrag zoals 100.000 THB
4. Buitenlandse overboeking: alleen bij aankoop binnen het buitenlandse quotum worden de middelen vanuit het buitenland overgeboekt en is een Foreign Exchange Transaction Form (FET) nodig. Bij aankoop op naam van een vennootschap is dit niet vereist
5. Koopovereenkomst: wij stellen de transactieovereenkomsten op en helpen beide partijen bij de controle en ondertekening
6. Definitieve overdracht: wij begeleiden de transactie bij het Land Office, waar u de eigendomstitel ontvangt

Ons ervaren team begeleidt elke stap en zorgt voor een soepel en efficiënt aankoopproces. Nadat u een woning hebt gekozen, kan de transactie doorgaans binnen enkele dagen worden afgerond. Indien gewenst coördineren wij ook aanvullend advies van advocaten of accountants.

Bij de meeste aankopen van een appartement binnen het buitenlandse quotum moet de koopsom in vreemde valuta vanuit het buitenland worden overgemaakt en door de ontvangende Thaise bank worden omgewisseld. Vermeld het doel duidelijk in het Engels, bijvoorbeeld:

For purchase of condominium [building name], unit [number], for [buyer's full passport name].

Laat de ontvangende bank vóór de overschrijving het rekeningnummer en de exacte formulering bevestigen. Afhankelijk van de transactie verstrekt de bank een Foreign Exchange Transaction Form (FET) of een ander bewijs van inkomende betaling, zoals een bankbevestiging of creditnota. Bewaar de originelen: het Land Office heeft dit bewijs nodig voor registratie op buitenlandse naam en de bank kan het later opnieuw vragen wanneer u de verkoopopbrengst naar het buitenland overmaakt. Voor aankopen op naam van een vennootschap en andere aankopen binnen het Thaise quotum gelden andere regels voor het financieringsbewijs.

• Gemeenschappelijke kosten: periodieke betalingen aan de juristische entiteit van het complex voor beveiliging, schoonmaak, liften, zwembad, tuinen en andere gezamenlijke uitgaven. Ze worden doorgaans op basis van de oppervlakte van de unit berekend
• Reservefonds: een reserve voor grote toekomstige werkzaamheden, zoals schilderwerk, vervanging van liften of bouwkundige reparaties. Deze wordt vaak geïnd bij de eerste overdracht van een nieuwe unit, maar latere bijdragen of bijzondere heffingen zijn ook mogelijk

Voor de overdracht vraagt de verkoper een schuldvrijverklaring aan die bevestigt dat de vereiste gemeenschappelijke kosten zijn voldaan. Het Land Office heeft deze verklaring nodig om de overdracht van een appartement te registreren. De beheerder kan maximaal 15 dagen nodig hebben om de verklaring af te geven; sommige gebouwen doen er een week of langer over. Vraag de verklaring daarom tijdig aan.

Welke documenten precies nodig zijn, hangt af van de vraag of de verkoper een particulier of vennootschap is. Doorgaans omvat het dossier:

• De originele eigendomstitel van het appartement
• De schuldvrijverklaring van de juristische entiteit en, indien vereist, de bevestiging van het buitenlandse quotum
• De Thaise identiteitskaart en huisregistratie van de verkoper, of een paspoort en relevante documenten over de burgerlijke staat
• Een volmacht voor het Land Office als de verkoper of een andere vereiste partij niet aanwezig is
• De koopovereenkomst en ondersteunende transactiedocumenten
• Voor een vennootschap: actueel uittreksel, aandeelhouderslijst, vergaderbesluit, identiteitsbewijs van de directeur, tekenbevoegdheidsdocumenten en waar van toepassing het bedrijfsstempel

Het Land Office kan afhankelijk van nationaliteit, burgerlijke staat, hypotheken en eigendomsstructuur aanvullende documenten vragen. Controleer het dossier daarom voordat de overdrachtsdatum wordt vastgelegd.

Soms, maar Thaise hypotheken voor buitenlandse kopers zijn beperkt en afhankelijk van de bank. Sommige banken accepteren in Thailand gevestigde buitenlanders die aan specifieke verblijfs- en kredietvereisten voldoen; andere verstrekken geen woonleningen aan buitenlandse kredietnemers. Een werkvergunning of inkomen in Thailand alleen is mogelijk onvoldoende.

Veel niet-ingezeten kopers gebruiken daarom eigen middelen, financiering in hun thuisland of een betalingsregeling van de projectontwikkelaar. Als financiering essentieel is, vraag dan schriftelijke voorafgaande goedkeuring voordat u een reserveringsovereenkomst tekent of een aanbetaling doet.

De aankoop van vastgoed levert niet automatisch een visum op, maar Thailand biedt verschillende aantrekkelijke mogelijkheden voor langdurig verblijf:

• Pensioenvisum (vanaf 50 jaar): doorgaans 800.000 THB op een Thaise bankrekening, een maandelijks inkomen van 65.000 THB of een toegestane combinatie
• Huwelijksvisum: voor wie met een Thaise staatsburger is getrouwd, doorgaans 400.000 THB op een Thaise bankrekening of een maandelijks inkomen van 40.000 THB
• DTV: voor thuiswerkers, freelancers, goedgekeurde Thaise activiteiten en afhankelijke gezinsleden. Er is financieel bewijs van ten minste 500.000 THB nodig en elk verblijf mag maximaal 180 dagen duren
• Thailand Privilege Card—voorheen Thailand Elite Visa: een handige betaalde optie zonder minimumleeftijd, inkomenseis, Thaise bankdeposito of verplichte vastgoedinvestering. De kaart biedt meerdere binnenkomsten en een verblijf van maximaal één jaar per binnenkomst: Bronze 650.000 THB voor 5 jaar; Gold 900.000 THB voor 5 jaar; Platinum 1,5 miljoen THB voor 10 jaar; Diamond 2,5 miljoen THB voor 15 jaar; Reserve 5 miljoen THB voor 20 jaar, uitsluitend op uitnodiging
• LTR-visum: een optie voor 10 jaar voor Wealthy Global Citizens, Wealthy Pensioners, Work-from-Thailand Professionals en Highly Skilled Professionals. Geschikt Thais vastgoed kan meetellen voor twee belangrijke investeringseisen:
  • Wealthy Global Citizen: een totaal vermogen van USD 1 miljoen plus een investering van USD 500.000 in Thailand
  • Wealthy Pensioner: USD 80.000 jaarlijks passief inkomen, of USD 40.000–80.000 plus een Thaise investering van USD 250.000
• Andere opties: visa voor werk, zaken en onderwijs

Het juiste vastgoed en visum kunnen elkaar goed aanvullen: het visum maakt uw verblijf mogelijk en het vastgoed biedt u een woning en investering in Thailand. De vereisten en aanhoudingsperioden verschillen; vraag daarom altijd persoonlijk advies aan een betrouwbare visumagent. Blue Horizon Condos helpt u graag vastgoed te vinden dat bij uw langetermijnplannen past.

Ja. Een appartement in buitenlandse eigendom kan via een testament aan een erfgenaam worden nagelaten. Een Thais testament waarin de unit en executeur duidelijk worden genoemd, kan de afwikkeling van de nalatenschap vereenvoudigen.

Of een buitenlandse erfgenaam het appartement mag behouden, hangt af van de vraag of de erfgenaam volgens de Condominium Act voor eigendom in aanmerking komt en of er ruimte in het buitenlandse quotum beschikbaar blijft. Een buitenlandse erfgenaam die niet aan de voorwaarden voldoet, moet de geërfde unit doorgaans binnen één jaar verkopen. Nalatenschappen verschillen; laat het testament en de eigendomssituatie daarom door een Thaise advocaat beoordelen.

Bij de aankoop van vastgoed in Pattaya moet u rekening houden met de volgende overheidsbelastingen en -kosten:

• Overdrachtskosten: 2% van de taxatiewaarde van het Land Office
• Specifieke bedrijfsbelasting (SBT): 3,3% van de hoogste waarde van de verkoopprijs en taxatiewaarde. Deze geldt wanneer:
  • Particulier residentieel vastgoed vóór vijf jaar bezit wordt overgedragen, tenzij een vrijstelling geldt
  • Het vastgoed eigendom is van een vennootschap, ongeacht de eigendomsduur
  • Het commercieel vastgoed betreft
• Zegelrecht: 0,5% van de hoogste waarde van de verkoopprijs en taxatiewaarde. Alleen van toepassing wanneer de specifieke bedrijfsbelasting niet geldt
• Bronbelasting:
  • 1% voor een verkopende vennootschap
  • Voor particuliere verkopers afhankelijk van de officiële taxatiewaarde, eigendomsduur, aftrekbare kostentarieven en progressieve belastingtarieven

Belangrijk: bij vastgoed op naam van een vennootschap kunt u vaak de aandelen kopen in plaats van het vastgoed over te dragen. Zo worden de gebruikelijke overdrachtsbelastingen en -kosten bij het Land Office vermeden. Voor de overdracht van de vennootschap, waaronder een eventuele directeurswissel, blijven juridische en administratieve kosten van toepassing.

De verdeling van de kosten is onderhandelbaar en wordt vaak 50/50 overeengekomen. Blue Horizon Condos helpt u alle bijbehorende kosten te begrijpen en te plannen.

Gebruik onze calculator voor overdrachtsbelasting voor een gedetailleerde raming op basis van uw situatie.

Nieuwbouw en off-plan vastgoed in Pattaya bieden voordelen, maar vragen ook om bijzondere aandacht:

• Betalingsregelingen:
  • Flexibele betalingen verspreid over de bouwperiode
  • Lagere eerste investering, doorgaans een aanbetaling van 10–30%
  • Maandelijkse of driemaandelijkse termijnen tot de oplevering
  • De voorwaarden verschillen per projectontwikkelaar
• Voordelen:
  • Lagere prijzen in de vroege projectfase; ontwikkelaars verhogen de prijzen doorgaans naarmate de bouw vordert
  • Eerste keuze uit units en uitzichten
  • Modern ontwerp en de nieuwste voorzieningen
  • Nieuwe garanties en onberispelijke staat
  • Mogelijke waardestijging tijdens de bouw
• Belangrijke controles:
  • Planning van de oplevering
  • Ervaring en reputatie van de ontwikkelaar
  • Projectlicenties en vergunningen
  • Toezicht op de bouwvoortgang
  • Contractvoorwaarden en garanties

Blue Horizon Condos selecteert zorgvuldig ontwikkelaars met een bewezen staat van dienst en begeleidt u bij een off-plan aankoop. Wij helpen bij het beoordelen van betalingsregelingen en contracten en volgen de bouwvoortgang tot aan de overdracht.

Met de juiste begeleiding kan de verkoop van uw woning in Pattaya eenvoudig verlopen. Dit zijn de stappen:

1. Taxatie: wij adviseren een marktprijs op basis van de actuele marktomstandigheden
2. Marketing: uw woning wordt via ons uitgebreide netwerk en online platforms gepromoot
3. Koperscreening: wij controleren potentiële kopers en beoordelen of zij verder kunnen
4. Onderhandeling: wij onderhandelen namens u over de prijs en voorwaarden
5. Documenten: wij stellen de relevante transactiedocumenten op en helpen deze af te handelen
6. Controle overdrachtskosten: wij vragen het verantwoordelijke Land Office om een nauwkeuriger raming van belastingen en kosten op basis van de woning en eigendomsgegevens
7. Overdracht: wij coördineren de definitieve overdracht bij het Land Office

Blue Horizon Condos begeleidt u tijdens het volledige verkoopproces.

Bij de verkoop van vastgoed in Pattaya zijn verschillende overheidsbelastingen en -kosten van toepassing. Ze worden vaak 50/50 verdeeld, maar hierover kan worden onderhandeld:

• Overdrachtskosten: 2% van de taxatiewaarde van het Land Office
• Specifieke bedrijfsbelasting (SBT): 3,3% van de hoogste waarde van de verkoopprijs en taxatiewaarde, wanneer:
  • Particulier residentieel vastgoed vóór vijf jaar bezit wordt overgedragen, tenzij een vrijstelling geldt
  • Het vastgoed eigendom is van een vennootschap, ongeacht de eigendomsduur
  • Het vastgoed commercieel wordt gebruikt
• Zegelrecht: 0,5% van de hoogste waarde; alleen wanneer SBT niet geldt
• Bronbelasting:
  • 1% bij eigendom via een vennootschap
  • Progressieve berekening voor particulieren op basis van de taxatiewaarde, eigendomsduur en aftrekbare kostentarieven

Besparen via aandelenoverdracht: als een Thai Limited Company het vastgoed bezit, kunnen de aandelen worden verkocht in plaats van het vastgoed over te dragen. Zo worden de gebruikelijke overdrachtsbelastingen en -kosten bij het Land Office vermeden; juridische en administratieve kosten voor de vennootschap en een eventuele directeurswissel blijven wel van toepassing.

Ons team helpt u de belastingverplichting te ramen en de verkoop efficiënt te structureren, als vastgoedoverdracht of als aandelenoverdracht.

Gebruik onze calculator voor overdrachtsbelasting om uw verkoop te plannen.

Na de overdracht bij het Land Office kan een buitenlandse verkoper een Thaise bank vragen de verkoopopbrengst om te wisselen en naar het buitenland over te maken. De bank vraagt doorgaans de koopovereenkomst en bewijs dat de eigendom bij het Land Office is overgedragen. Zij kan ook de eigendomstitel, belastingbewijzen, bankafschriften en het oorspronkelijke FET-formulier of bewijs van inkomende betaling bij de aankoop vragen.

De vereisten verschillen per bank. Neem daarom vóór de afronding contact op met de uitvoerende bank en bewaar de originele stukken over de aankoopmiddelen. Zo kunt u de herkomst van het geld gemakkelijker aantonen en de buitenlandse overboeking afronden.

Ja. Houd rekening met de volgende punten:

• Langetermijnverhuur (30 dagen of langer): volledig legaal en aanbevolen
• Kortetermijnverhuur: komt veel voor in Pattaya, vooral via platforms zoals Airbnb. Er kunnen specifieke vergunningen nodig zijn en de gebouwregels verschillen, waardoor niet elke woning geschikt is
• Vastgoedbeheer: wij bieden volledig beheer voor langetermijn- en vakantieverhuur, waaronder Airbnb-beheer voor geschikte woningen
• Huurrendement: kortdurende vakantieverhuur levert vaak een hoger rendement op dan traditionele langetermijnverhuur

Blue Horizon Condos helpt de verhuurprestaties van uw woning te verbeteren met professioneel beheer, communicatie met gasten en onderhoud.

Ons complete vastgoedbeheer omvat:

• Huurderscreening: geschikte huurders zoeken en controleren
• Huurincasso: het betalingsproces beheren
• Onderhoud: reparaties en periodiek onderhoud verzorgen
• Ondersteuning bij naleving: advies over geldende vastgoed- en verhuurvereisten
• Financiële rapportage: periodieke updates over de prestaties van uw woning

Wij verzorgen het dagelijks beheer, zodat u zo weinig mogelijk omkijken hebt naar de verhuur.

Een woning huren in Pattaya is eenvoudig als u rekening houdt met de volgende punten:

• Huurtermijn: de meeste contracten lopen 6–12 maanden
• Borg: doorgaans één tot twee maanden huur
• Nutsvoorzieningen: worden doorgaans apart door de huurder betaald
• Onderhoud: kleine reparaties zijn doorgaans voor rekening van de huurder
• Verzekering: overweeg een inboedelverzekering

Blue Horizon Condos helpt u de juiste huurwoning te vinden en ondersteunt bij de onderhandeling over de voorwaarden.

Om een woning in Pattaya te huren hebt u doorgaans nodig:

• Paspoortkopie: geldig identiteitsbewijs
• Contactgegevens: lokaal telefoonnummer en e-mailadres

Wij begeleiden u door het huurproces en helpen alle vereiste documenten voor te bereiden.