Huur voor 30 jaar in Thailand: een gids voor buitenlandse kopers

Stel dat een Thaise eigenaar een huis met grond aanbiedt voor 6 miljoen baht. Dat is een aanbod om beide eigendommen te verkopen. Het betekent niet automatisch dat de eigenaar in plaats daarvan wil verhuren.

Een buitenlandse koper kan twee mogelijkheden bespreken:

In beide gevallen blijft de grond op naam van de grondeigenaar.

De eigenaar kan instemmen, een andere prijs onderhandelen of vasthouden aan verkoop in eigendom. Er bestaat geen automatische korting voor een huurrecht.

Bij afzonderlijke aankoop van het gebouw moet de overeenkomst de koopprijs scheiden van de grondhuur. Overdracht van het gebouw en grondrechten moeten op elkaar aansluiten: een huis is weinig waard voor gebruik zonder het recht het op de grond te laten staan en erin te wonen.^[4]

Wat moet worden geregistreerd?

Een huur van 30 jaar vereist een schriftelijke overeenkomst en registratie bij het Land Office. Zonder registratie is een gewone huur voor meer dan drie jaar doorgaans slechts voor de eerste drie jaar gerechtelijk afdwingbaar.^[1:1]

Koopt u ook het huis, dan moet de eigendomsoverdracht correct worden vastgelegd en apart van de grondhuur geregistreerd.^[4:1] Laat vóór betaling uw advocaat het eigendom van de verkoper, de gebouwdocumenten, toegang tot het perceel en bestaande hypotheken of andere geregistreerde rechten controleren.

Een lagere prijs betekent niet noodzakelijk meer waar voor uw geld: huur en blijvend eigendom laten u aan het einde iets anders over.

Een hypothetisch voorbeeld: de eigenaar vraagt 6 miljoen baht voor verkoop, maar accepteert 5 miljoen voor 30 jaar huur van huis en grond. U bespaart vandaag 1 miljoen. Na afloop heeft de eigenaar echter nog steeds het vastgoed en eindigt uw gebruiksrecht.

Of dit aantrekkelijk is, hangt af van uw plannen, de huurprijs van vergelijkbare woningen, wie onderhoud betaalt en hoe gemakkelijk u de resterende jaren kunt verkopen.

Afzonderlijk gebouweigendom verandert de vergelijking. U bezit dan een vermogensbestanddeel, maar bruikbaarheid en verkoopwaarde hangen sterk af van de bijbehorende grondrechten.

Beoordeel de daadwerkelijk verzekerde rechten en jaren; beschouw huur niet als blijvend eigendom met korting. Verderop volgt een rekenvoorbeeld.

Verbouwen en verhuren

Regel toestemming vóór ondertekening, zeker als u verbeteringen of huurinkomsten plant.

Bij gewone huur vereisen veranderingen toestemming van de eigenaar. Ook onderverhuur en overdracht van het huurrecht moeten contractueel zijn toegestaan of later door de eigenaar worden goedgekeurd.^[3:1]

Leg vast welke werkzaamheden zijn toegestaan, wie reparaties betaalt en of u mag verhuren. Bouw- en verhuuractiviteiten moeten daarnaast aan hun toepasselijke regels voldoen.

Verkopen voordat de huur eindigt

U hoeft het huis niet noodzakelijk alle 30 jaar te houden. Is overdracht toegestaan, dan kunt u een koper zoeken voor uw resterende rechten.

Verkoop na 10 jaar betekent normaal verkoop van 20 jaar gebruik. Een nieuwe termijn van 30 jaar vereist een aparte afspraak met de grondeigenaar; een andere koper begint niet automatisch een nieuwe termijn.^[3:2]

De verkoopprijs is wat iemand voor de resterende rechten wil betalen. Die is niet automatisch twee derde van uw oorspronkelijke betaling omdat twee derde van de looptijd resteert.

Controleer of de eigenaar de koper moet goedkeuren en of overdrachtskosten gelden. Bij afzonderlijk huiseigendom moeten verkoop en overdracht van de grondrechten samen worden geregeld.

Wat als de grondeigenaar verkoopt?

Een gewone verkoop beëindigt op zichzelf de bestaande huur niet. De nieuwe eigenaar neemt voor die overeenkomst de positie van verhuurder over.^[5]

Dat garandeert niet dat elke afzonderlijke toezegging, zoals een toekomstige verlenging, de nieuwe eigenaar bindt.

Ja, partijen kunnen een nieuwe huur overeenkomen. Ga er niet van uit dat de huidige overeenkomst dit garandeert.

Sommige aanbiedingen presenteren “30+30+30” als 90 gebruiksjaren. Niet het geadverteerde totaal, maar de nu juridisch verzekerde tijd is doorslaggevend.

In een zaak met 30 jaar huur en twee vooruitbetaalde verlengingen wees het Thaise Hooggerechtshof de voorafgaande verlengingsbeloften af, omdat men daarmee vanaf het begin 90 jaar wilde vastleggen.^[2:1]

Dit betekent niet dat een nieuwe huur nooit mogelijk is. Een toezegging vandaag vervangt echter geen later rechtsgeldig overeengekomen nieuwe termijn.

Verder gebruik kan na afloop een nieuwe overeenkomst, registratie en extra betaling vereisen. Zonder geldige afspraak om te blijven eindigt uw bewoningsrecht.

Huurt u huis én grond, dan geeft u het vastgoed terug zoals afgesproken. Dertig jaar bewoning maakt u niet tot eigenaar.

Bezit u het huis maar huurt u de grond, dan hangt de uitkomst af van de grondrechten en eindafspraken. Gebouweigendom geeft op zichzelf geen blijvend recht het huis daar te laten staan of erin te blijven wonen.

Een recht voor afzonderlijk gebouweigendom heet superficies. Bij het einde voorziet de wet in verwijdering van het gebouw en herstel van de grond, of in een aanbod van de grondeigenaar om het gebouw tegen marktwaarde te kopen. Zij verplicht hem niet automatisch tot aankoop.^[6]

Een huis verplaatsen of slopen kan onpraktisch zijn. Spreek vooraf af of de eigenaar het koopt, hoe een betaling wordt berekend, of dat verwijdering of overdracht nodig is.

Neem niet aan dat het huis automatisch gratis naar de grondeigenaar gaat, of dat iemand u verplicht moet vergoeden.

Deze rechten dienen verschillende doelen. Geen ervan geeft eigendom van de grond.

Superficies: een gebouw bezitten op andermans grond

Superficies is een geregistreerd recht om een gebouw op de grond van een ander te bezitten. Het is doorgaans overdraagbaar en vererfbaar, binnen de voorwaarden en duur van het recht.^[4:2]

Het huis kan zo een bezit zijn om te verkopen of aan familie na te laten. De documenten moeten u, toekomstige kopers en erfgenamen wel de noodzakelijke grondgebruiks- en toegangsrechten geven.

Afzonderlijk eigendom is niet nodig om een woning te gebruiken. Huur van huis en grond kan dit gebruik bieden zonder het gebouw te kopen.

Sap Ing Sith: een overdraagbaar gebruiksrecht

Sap Ing Sith is een ander geregistreerd vastgoedrecht, met een maximale duur van 30 jaar. De wet staat overdracht, vererving en hypotheek uitdrukkelijk toe.^[7]

Overdraagbaarheid is wettelijk ingebouwd. U kunt de resterende termijn via een geregistreerde overdracht verkopen zonder opnieuw toestemming van de grondeigenaar te vragen. Na 10 jaar krijgt de koper nog steeds 20 jaar, geen nieuwe 30.

Voor een huis moet de grond een Chanote-eigendomsakte hebben en moet het recht het hele perceel omvatten, niet alleen een deel. Gebouwen die u opricht of verandert, worden na afloop doorgaans eigendom van de vastgoedeigenaar, tenzij anders afgesproken.^[7:1]

De eigenaar moet het recht willen vestigen. Gewone huur verandert niet automatisch in Sap Ing Sith.

Vruchtgebruik: een woning levenslang gebruiken

Vruchtgebruik geeft het recht andermans vastgoed te gebruiken en de opbrengsten ervan te genieten. Het kan voor uw leven worden geregistreerd in plaats van voor een vaste termijn van 30 jaar.^[8]

Wie het op 55-jarige leeftijd verkrijgt en 95 wordt, kan bijvoorbeeld 40 jaar gebruik hebben.

Het recht eindigt echter bij overlijden. Het past daarom beter bij eigen levenslang gebruik dan bij het nalaten van resterende jaren aan familie.^[8:1]

Mogelijk, maar veronderstel niet dat gewone huur automatisch overgaat op uw familie.

Een gewone huur kan eindigen bij overlijden van de huurder, ook als zij is geregistreerd en vooruitbetaald. Richtlijnen van het Department of Lands erkennen echter ook geërfde huurrechten wanneer partijen overdracht op erfgenamen hebben afgesproken, en bepaalde bijzondere constructies.^[9]

Regel dit bij het opstellen van de overeenkomst. Vraag uw advocaat wat uw familie kan ontvangen, hoe registratie werkt en of de afspraken geldig blijven bij een andere grondeigenaar.

Een passend opgestelde huur van huis en grond kan de resterende gebruiksjaren vererfbaar maken. Bij afzonderlijk huiseigendom kan de familie ook het gebouw erven, maar zij heeft nog steeds blijvende grondrechten nodig om het te gebruiken.

Sap Ing Sith staat vererving van de resttermijn uitdrukkelijk toe. Levenslang vruchtgebruik op uw naam gaat niet over op erfgenamen.^[7:2][8:2]

De voorgaande vragen gelden voor de meeste kopers die deze constructies overwegen. De volgende twee voorbeelden behandelen de financiële kant uitgebreider.

De waarde van 30 jaar gebruik

Neem opnieuw het voorbeeld: 6 miljoen baht voor blijvend eigendom tegenover 5 miljoen voor 30 jaar huur van het hele vastgoed.

Veronderstel dat het vastgoed over 30 jaar nog 6 miljoen baht waard is, uitgedrukt in toekomstig geld. Gebruik een hypothetisch rendement van 5% per jaar om geld nu en later te vergelijken, met verder gelijke kosten en voordelen gedurende de termijn. Belastingen en transactiekosten blijven buiten beschouwing.

Bij dat percentage groeit ongeveer 1,39 miljoen baht vandaag naar 6 miljoen over 30 jaar. Trek de toekomstige eigendomswaarde, omgerekend naar geld van nu, af van de aankoopprijs van 6 miljoen: dat geeft circa 4,61 miljoen voor de eerste 30 gebruiksjaren.

Onder deze aannames kost de huur van 5 miljoen ongeveer 390.000 baht meer dan de berekende waarde.

Dit is een illustratie, geen taxatie of rendementsvoorspelling. Andere aannames over toekomstige waarde, onderhoud of rendement veranderen de uitkomst. Ook wordt aangenomen dat het hele vastgoed terugkeert naar de eigenaar; afzonderlijk huiseigendom vraagt een andere berekening.

Waarom ook een lening en hypotheek?

Hier leent u geld uit aan de grondeigenaar; u leent zelf niet om het huis te kopen.

Advocatenkantoor Duensing Kippen heeft voorgesteld de betaling voor de eerste huurtermijn te scheiden van geld voor toekomstige termijnen. Dat laatste wordt vastgelegd als lening, verzekerd met een hypotheek op de grond.^[10]

Een vereenvoudigd hypothetisch voorbeeld, zonder rente en kosten:

De eigenaar ontvangt het geld vooraf. De beoogde bescherming is een gezekerde terugbetalingsvordering voor toekomstige perioden die niet worden geleverd.

Dit is een voorgestelde constructie, geen gegarandeerde omweg rond de huurtermijnlimiet. Zij is afhankelijk van een geldige lening en terugbetalingsplicht. Hypotheekregistratie maakt een ongeldige schuld niet geldig.

Wat doet de hypotheek werkelijk?

Zij verzekert geld dat u tegoed hebt. Zij geeft geen grondeigendom en verlengt uw bewoningsrecht niet automatisch.^[11]

De grond kan met de hypotheek worden verkocht. Een koper die haar wil laten doorhalen, moet normaal zorgen voor aflossing of uw toestemming tot vrijgave krijgen.

Bij niet-betaling van een opeisbare, geldige en verzekerde schuld kunnen formele kennisgeving en een gerechtelijke veilingprocedure nodig zijn. Een buitenlandse geldgever kan geld uit de verkoop ontvangen zonder grondeigenaar te worden. Het bedrag hangt af van de opbrengst, kosten en hoger gerangschikte vorderingen.^[11:1]

Financiële bescherming en toestemming om te blijven zijn afzonderlijke zaken. U kunt na afloop moeten vertrekken terwijl u apart terugbetaling vordert.

Begin bij het gewenste huis, de gebruiksduur en eventuele plannen voor verkoop of vererving. Vergelijk daarna de werkelijke prijs met de beschikbare rechten, niet alleen met het etiket “leasehold”.

Laat vóór u zich bindt een onafhankelijke advocaat voor Thais vastgoed controleren of documenten en registratie overeenkomen met de afspraken.

Overweegt u een huis in Pattaya? Bespreek de woning en uw plannen met Blue Horizon Condos. Wij helpen vaststellen welke constructies de eigenaar wil aanbieden, zodat u een concreet voorstel kunt beoordelen.