Acheter un Bien à Pattaya Guide Essentiel & FAQ

Oui, les étrangers peuvent acheter un bien à Pattaya, les condominiums étant l'option la plus simple. Points clés :

• Condominiums : Les étrangers peuvent posséder des condos en pleine propriété sous le quota étranger (également appelé foreign name/farang quota). Jusqu'à 49% de la surface totale des unités d'un immeuble peut être détenue par des étrangers ; les 51% restants relèvent du quota thaï et sont détenus soit au nom d'une personne thaïlandaise, soit au nom d'une société thaïlandaise admissible
• Maisons et Terrains : Les étrangers ne peuvent pas posséder directement des terrains, mais ils peuvent :
  • Louer le terrain à long terme (jusqu'à 30 ans, avec des renouvellements possibles)
  • Détenir le bien via une société thaïlandaise correctement structurée (company ownership/company name)
  • Acheter le bien au nom d'un conjoint thaïlandais

Chez Blue Horizon Condos, nous aidons les acheteurs étrangers à naviguer entre ces options pour trouver leur bien idéal à Pattaya.

• Quota étranger (foreign name) : Pleine propriété enregistrée directement au nom de l'acheteur étranger. La part étrangère de l'immeuble doit rester dans la limite légale de 49 %, et l'acheteur fournit normalement la preuve que les fonds d'achat proviennent de l'étranger
• Quota thaïlandais (Thai name ou company name) : Pleine propriété enregistrée au nom d'une personne thaïlandaise ou d'une société thaïlandaise répondant aux conditions. Il ne s'agit pas d'une propriété personnelle directe de l'étranger
• Leasehold : Droit contractuel d'utiliser le bien pendant la durée du bail enregistré, sans être propriétaire du titre. Les baux immobiliers enregistrés sont généralement limités à 30 ans ; tout renouvellement doit être convenu et documenté et n'est pas garanti

Une même copropriété peut comprendre des unités en quota étranger et en quota thaïlandais. Le quota décrit la manière dont le titre est détenu, pas nécessairement une différence physique entre les unités.

Détenir un bien via une société thaïlandaise est une pratique courante à Pattaya qui offre plusieurs avantages :

• Coût : Les biens en nom de société sont souvent mieux positionnés en prix que les unités en quota étranger
• Transfert Flexible : À la revente, la propriété peut être transférée via des parts de société plutôt que par transfert immobilier, réduisant fortement les frais
• Structure Légale : Une société thaïlandaise correctement structurée et maintenue peut détenir des terrains et des biens
• Coûts Annuels : La maintenance annuelle de la société (comptabilité incluse) est généralement d'environ 12 000 THB
• Stratégie de Sortie : Le transfert de société évite les taxes et frais habituels de transfert immobilier au Land Office et simplifie la vente

Société existante ou nouvelle société : Reprendre une société immobilière existante et correctement maintenue est souvent relativement simple lorsque l'opération consiste principalement à changer le directeur et à mettre à jour les registres tout en conservant une structure d'actionnariat conforme. Créer une nouvelle société immobilière est différent : de véritables actionnaires thaïlandais sont nécessaires et, lorsqu'un terrain est détenu, l'actionnariat majoritaire thaïlandais doit être conforme.

Changement de directeur : Selon la procédure actuelle du Department of Business Development (DBD), le directeur sortant et le nouveau directeur se présentent au DBD pour enregistrer le changement. Les procédures administratives pouvant évoluer, nous confirmons les exigences avant de fixer le rendez-vous.

La détention en nom de société nécessite une comptabilité continue et une structure juridique correctement maintenue. Notre équipe peut vous accompagner dans la création ou le transfert de la société et vérifier si cette option vous convient.

Acheter un condo à Pattaya est rapide et simple et peut se faire en quelques jours avec un bon agent comme Blue Horizon Condos. Étapes clés :

1. Sélection du Bien : Visitez et choisissez votre condo
2. Due Diligence : Nous vérifions le statut juridique du bien et les documents disponibles
3. Réservation : Contrat de réservation et acompte—généralement 5-10% du prix, ou parfois un montant fixe tel que 100 000 THB
4. Transfert de Fonds Étrangers : Pour les achats en quota étranger uniquement, transfert depuis l'étranger et obtention du FET Form. Non requis pour les achats en nom de société
5. Contrat de Vente : Nous préparons les contrats de transaction et aidons les deux parties à les vérifier et les signer
6. Transfert Final : Nous vous assistons lors de la transaction au Land Office, où vous recevez votre titre de propriété

Notre équipe vous guide à chaque étape afin de faciliter un achat fluide et efficace. Le processus peut généralement être réalisé en quelques jours une fois le bien sélectionné. Sur demande, nous pouvons également vous mettre en relation avec des avocats ou des comptables pour des conseils complémentaires.

Pour la plupart des achats de condos en quota étranger, le prix doit être envoyé depuis l'étranger en devise étrangère puis converti par la banque thaïlandaise destinataire. Dans les instructions du virement, indiquez clairement l'objet en anglais, par exemple :

For purchase of condominium [building name], unit [number], for [buyer's full passport name].

Demandez à la banque destinataire de confirmer le compte et la formulation exacte avant l'envoi. Selon l'opération, la banque émettra un Foreign Exchange Transaction Form (FET) ou un autre justificatif d'entrée de fonds, tel qu'une confirmation bancaire ou un avis de crédit. Conservez les originaux : le Land Office utilise cette preuve pour l'enregistrement en foreign name, et la banque peut la redemander lors du transfert ultérieur du produit de la vente à l'étranger. Les achats en company name et les autres achats en quota thaïlandais suivent des règles documentaires différentes.

• Charges communes : Frais réguliers versés à la personne morale de la copropriété pour la sécurité, le nettoyage, les ascenseurs, la piscine, les jardins et les autres dépenses communes. Ils sont souvent calculés selon la superficie de l'unité
• Fonds de réserve (sinking fund) : Réserve destinée aux gros travaux futurs, par exemple peinture, remplacement des ascenseurs ou réparations structurelles. Elle est souvent versée lors du premier transfert d'une unité neuve, mais des contributions ultérieures ou appels de fonds exceptionnels restent possibles

Avant le transfert, le vendeur obtient auprès de la copropriété un certificat d'absence de dette confirmant que les charges communes exigibles ont été réglées. Le Land Office exige ce certificat pour enregistrer le transfert d'un condominium. Le gestionnaire peut disposer de 15 jours pour l'émettre, et certains immeubles prennent une semaine ou plus ; il faut donc le demander suffisamment tôt.

La liste exacte dépend du fait que le vendeur soit une personne physique ou une société, mais elle comprend généralement :

• L'original du titre de propriété du condominium
• Le certificat d'absence de dette de la copropriété et, si nécessaire, sa lettre confirmant le quota étranger disponible
• La carte d'identité thaïlandaise et le livret de résidence du vendeur, ou son passeport et les documents d'état civil applicables
• Une procuration du Land Office si le vendeur ou une autre partie requise ne sera pas présent
• Le contrat de vente et les justificatifs de la transaction
• Pour une société venderesse : certificat récent de la société, liste des actionnaires, résolution, pièces d'identité des administrateurs, documents de pouvoir de signature et cachet de la société si applicable

Le Land Office peut demander d'autres documents selon la nationalité, la situation matrimoniale, l'existence d'une hypothèque et la structure de propriété. Le dossier doit donc être vérifié avant de fixer la date du transfert.

Parfois, mais les prêts immobiliers thaïlandais proposés aux étrangers sont limités et dépendent de chaque banque. Certaines banques acceptent les étrangers résidents qui remplissent des conditions précises de résidence et de crédit, tandis que d'autres n'accordent pas de prêt immobilier aux étrangers. Un permis de travail ou des revenus thaïlandais ne suffisent pas nécessairement.

De nombreux acheteurs non-résidents utilisent donc leurs fonds propres, un financement dans leur pays d'origine ou un plan de paiement du promoteur. Si le financement est indispensable, obtenez un accord de principe écrit avant de signer une réservation ou de verser un dépôt.

L'achat d'un bien immobilier ne donne pas automatiquement droit à un visa, mais la Thaïlande propose plusieurs options intéressantes pour un séjour de longue durée :

• Visa retraite (50 ans et plus) : Généralement ฿800 000 sur un compte bancaire thaïlandais, ฿65 000 de revenus mensuels ou une combinaison admissible
• Visa mariage : Pour une personne mariée à un ressortissant thaïlandais, généralement ฿400 000 sur un compte bancaire thaïlandais ou ฿40 000 de revenus mensuels
• DTV : Pour les télétravailleurs, indépendants, participants à des activités thaïlandaises approuvées et personnes à charge. Il exige une preuve de ressources d'au moins ฿500 000 et autorise des séjours allant jusqu'à 180 jours par entrée
• Thailand Privilege Card—anciennement Thailand Elite Visa : Une formule payante pratique, sans condition d'âge minimum, de revenu, de dépôt bancaire thaïlandais ou d'investissement immobilier. Elle offre des entrées multiples et des séjours allant jusqu'à un an par entrée : Bronze ฿650 000 pour 5 ans ; Gold ฿900 000 pour 5 ans ; Platinum ฿1,5 million pour 10 ans ; Diamond ฿2,5 millions pour 15 ans ; et Reserve ฿5 millions pour 20 ans, sur invitation
• Visa LTR : Une option de 10 ans pour les catégories Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner, Work-from-Thailand Professional et Highly Skilled Professional. Un bien immobilier thaïlandais admissible peut être comptabilisé dans deux seuils d'investissement importants :
  • Wealthy Global Citizen : USD1 million d'actifs au total, plus USD500 000 investis en Thaïlande
  • Wealthy Pensioner : USD80 000 de revenus passifs annuels, ou USD40 000–80 000 plus un investissement thaïlandais de USD250 000
• Autres options : Visas de travail, d'affaires et d'études

Le bon bien immobilier et le bon visa peuvent parfaitement se compléter : le visa vous permet de séjourner en Thaïlande, tandis que votre bien vous offre un logement et un investissement. Les conditions et durées de détention varient ; contactez donc toujours un agent de visas réputé pour un conseil personnalisé. Blue Horizon Condos peut vous aider à trouver le bien adapté à vos projets à long terme.

Oui. Un condominium détenu par un étranger peut être légué à un héritier par testament. Un testament thaïlandais identifiant clairement l'unité et l'exécuteur peut simplifier la succession.

La possibilité pour l'héritier étranger de conserver le condominium dépend de son éligibilité à la propriété selon le Condominium Act et de la disponibilité du quota étranger. Un héritier étranger qui ne remplit pas les conditions doit généralement céder l'unité héritée dans un délai d'un an. Chaque succession étant différente, le testament et la situation de propriété doivent être examinés avec un avocat thaïlandais.

À l'achat, prenez en compte les taxes et frais gouvernementaux suivants :

• Frais de Transfert : 2% du prix d'évaluation (valeur du Land Office)
• Specific Business Tax (SBT) : 3,3% du plus élevé entre le prix de vente et la valeur d'évaluation. S'applique lorsque :
  • Un bien résidentiel personnel est transféré avant l'anniversaire des 5 ans, sauf exonération applicable
  • Bien détenu par des sociétés (quel que soit le temps de détention)
  • Biens à usage commercial
• Droit de Timbre : 0,5% du plus élevé entre prix de vente et valeur d'évaluation. S'applique seulement si le SBT ne s'applique pas
• Retenue à la Source :
  • 1% pour les vendeurs sociétés (taux fixe)
  • Variable pour les particuliers selon la valeur officielle d'évaluation, la durée de détention, les déductions forfaitaires et le barème progressif

Important : Pour les biens détenus par société, l'achat des parts évite les taxes et frais habituels de transfert immobilier au Land Office. Des frais juridiques et administratifs restent applicables au transfert de la société, notamment en cas de changement de dirigeant.

Ces frais sont souvent négociables (souvent 50/50). Blue Horizon Condos vous aide à les anticiper.

Utilisez notre Calculateur de Taxe de Transfert pour obtenir une estimation détaillée.

Acheter du neuf ou sur plan à Pattaya offre des avantages, avec quelques points d'attention :

• Plans de Paiement :
  • Échéancier flexible durant la construction
  • Apport initial réduit (généralement 10-30%)
  • Versements mensuels/trimestriels jusqu'à la livraison
  • Conditions variables selon le promoteur
• Avantages :
  • Prix plus bas en début de projet, les promoteurs augmentant généralement leurs prix à mesure que la construction avance
  • Choix des unités/vues
  • Designs modernes et derniers équipements
  • Garanties neuves, état impeccable
  • Potentiel d'appréciation pendant la construction
• Points Importants :
  • Calendrier de livraison
  • Réputation et historique du promoteur
  • Licences et permis
  • Suivi de l'avancement
  • Clauses contractuelles et garanties

Blue Horizon Condos sélectionne des promoteurs sérieux et vous accompagne jusqu'à la remise des clés.

La vente peut être simple avec le bon accompagnement. À retenir :

1. Estimation : Recommandation d'un prix selon les conditions actuelles du marché
2. Marketing : Promotion via notre réseau et plateformes en ligne
3. Qualification des Acheteurs : Sélection des acheteurs potentiels et évaluation de leur capacité à poursuivre
4. Négociation : Gestion du prix et des conditions
5. Documents : Préparation et assistance pour les documents liés à la transaction
6. Vérification des frais de transfert : Nous contactons le Land Office concerné pour obtenir une estimation plus précise des taxes et frais selon le bien et la structure de propriété
7. Transfert : Coordination du transfert final au Land Office

Blue Horizon Condos vous accompagne à chaque étape.

Plusieurs taxes et frais s'appliquent à la vente à Pattaya, souvent partagés 50/50 :

• Frais de Transfert : 2% de la valeur d'évaluation
• Specific Business Tax (SBT) : 3,3% du plus élevé entre prix de vente et valeur d'évaluation. S'applique lorsque :
  • Un bien résidentiel personnel est transféré avant l'anniversaire des 5 ans, sauf exonération applicable
  • Biens détenus par sociétés (peu importe la durée)
  • Biens commerciaux
• Droit de Timbre : 0,5% (si SBT non applicable)
• Retenue à la Source :
  • 1% pour les sociétés
  • Calcul progressif pour les particuliers selon la valeur officielle d'évaluation, la durée de détention et les déductions forfaitaires

Économisez avec le Transfert de Parts : Si le bien est détenu via une société, la vente des parts évite les taxes et frais habituels de transfert immobilier au Land Office. Des frais juridiques et administratifs restent applicables au transfert de la société, notamment en cas de changement de dirigeant.

Nous vous aidons à estimer vos obligations fiscales et à structurer efficacement la vente, via transfert immobilier ou de parts.

Obtenez une estimation détaillée avec notre Calculateur de Taxe de Transfert.

Après le transfert au Land Office, un vendeur étranger peut demander à une banque thaïlandaise de convertir le produit de la vente et de l'envoyer à l'étranger. La banque demande normalement le contrat de vente et la preuve du transfert de propriété au Land Office. Elle peut également demander le titre, les reçus fiscaux, les relevés bancaires et le formulaire FET original ou les autres justificatifs d'entrée de fonds utilisés lors de l'achat.

Les exigences varient selon les banques. Contactez donc la banque chargée du virement avant la finalisation et conservez les justificatifs originaux des fonds d'achat afin de faciliter la preuve de leur origine et le transfert sortant.

Oui, vous pouvez louer votre bien. Points clés :

• Locations Longue Durée (30+ jours) : Pleinement légales et recommandées
• Locations Courte Durée : Les locations courte durée sont très répandues à Pattaya, notamment sur des plateformes telles qu'Airbnb. Elles peuvent nécessiter des licences spécifiques et les règles varient selon l'immeuble ; tous les biens ne sont donc pas adaptés
• Gestion Locative : Services complets pour longue durée et locations saisonnières, y compris Airbnb pour les biens éligibles
• Rendements : Souvent supérieurs en saisonnier par rapport au long terme

Blue Horizon Condos peut contribuer à améliorer les performances locatives de votre bien grâce à une gestion professionnelle, notamment les échanges avec les locataires et la maintenance.

Nos services de gestion incluent :

• Sélection des Locataires : Recherche et qualification
• Encaissement des Loyers : Gestion des paiements
• Maintenance : Réparations et entretien
• Accompagnement réglementaire : Informations sur les exigences applicables à la propriété et à la location
• Reporting Financier : Suivi de performance régulier

Nous gérons le travail quotidien pour vous offrir une expérience locative plus simple et plus autonome.

Louer à Pattaya est simple avec ces points clés :

• Durée de Bail : La plupart des contrats sont de 6-12 mois
• Dépôt de Garantie : Généralement 1-2 mois de loyer
• Charges : Habituellement à la charge du locataire
• Maintenance : Les petites réparations sont généralement à la charge du locataire
• Assurance : Envisagez une assurance contenu

Blue Horizon Condos vous aide à trouver un bien adapté et vous accompagne dans la négociation des conditions.

Pour louer, vous aurez généralement besoin :

• Copie du Passeport : Pièce d'identité valide
• Coordonnées : Numéro local et email

Nous vous guidons dans la préparation de tous les documents nécessaires.