Baux de 30 ans en Thaïlande : guide pour les acheteurs étrangers

Supposons qu'un propriétaire thaïlandais propose sa maison et son terrain pour 6 millions de bahts. Il propose d'en vendre la propriété. Cela ne signifie pas qu'il acceptera de les louer à la place.

Un acheteur étranger peut demander deux types d'accord :

Dans les deux cas, le terrain reste au nom de son propriétaire.

Celui-ci peut accepter, négocier un autre prix ou exiger une vente en pleine propriété. Aucune décote automatique ne s'applique à un bail.

Si vous achetez le bâtiment séparément, le contrat doit distinguer son prix du paiement pour la location du terrain. Le transfert du bâtiment et les droits fonciers doivent être organisés ensemble : une maison a peu d'utilité sans le droit de la maintenir sur le terrain et d'y habiter.^[4]

Que faut-il enregistrer ?

Un bail de 30 ans exige un contrat écrit et un enregistrement au Land Office. Sans enregistrement, un bail ordinaire de plus de trois ans ne peut généralement être exécuté en justice que pendant les trois premières années.^[1:1]

Si vous achetez aussi la maison, le transfert de propriété doit être correctement documenté et enregistré séparément du bail foncier.^[4:1] Avant de verser de l'argent, faites vérifier par votre avocat la propriété du vendeur, les documents du bâtiment, l'accès et les hypothèques ou autres droits enregistrés.

Un prix inférieur ne signifie pas forcément une meilleure affaire : un bail et la propriété permanente ne vous laissent pas la même chose à l'échéance.

Prenons un exemple hypothétique : le propriétaire demande 6 millions de bahts pour vendre l'ensemble, mais accepterait 5 millions pour un bail de 30 ans sur la maison et le terrain. Vous économisez 1 million aujourd'hui. À l'échéance, cependant, le propriétaire conserve le bien et votre droit d'utilisation prend fin.

L'intérêt dépend de votre projet, du loyer de maisons comparables, de la répartition de l'entretien et de la facilité à revendre les années restantes.

Acheter le bâtiment séparément modifie encore la comparaison. Vous possédez un actif, mais son utilité et sa valeur de revente dépendent fortement des droits sur le terrain.

Évaluez les droits et les années réellement garantis, sans assimiler le bail à une propriété permanente à prix réduit. Un exemple chiffré figure vers la fin du guide.

Rénover et mettre en location

Réglez ces autorisations avant de signer, surtout si vous envisagez des travaux ou des revenus locatifs.

Dans un bail ordinaire, les modifications nécessitent l'autorisation du propriétaire. La sous-location et la cession du bail doivent également être autorisées par le contrat ou acceptées ultérieurement par le propriétaire.^[3:1]

Le contrat doit préciser les travaux permis, la prise en charge des réparations et le droit de louer. Travaux et activités locatives doivent aussi respecter leurs règles applicables.

Revendre avant l'échéance

Vous n'êtes pas nécessairement obligé de conserver le bien pendant 30 ans. Si la cession est permise, vous pouvez chercher un acquéreur pour vos droits restants.

Revendre après 10 ans signifie normalement céder 20 ans d'utilisation. Une nouvelle période de 30 ans exige un accord distinct avec le propriétaire du terrain ; le changement d'acquéreur ne la déclenche pas automatiquement.^[3:2]

Le prix de revente est celui qu'un acquéreur accepte de payer. Il n'est pas automatiquement égal aux deux tiers du prix initial sous prétexte qu'il reste deux tiers de la durée.

Vérifiez si le propriétaire doit approuver l'acquéreur et si des frais de cession s'appliquent. Si vous possédez séparément la maison, coordonnez sa vente avec la cession des droits fonciers.

Et si le propriétaire vend le terrain ?

Une vente ordinaire du bien ne met pas, à elle seule, fin au bail existant. Le nouveau propriétaire reprend la position du bailleur pour ce bail.^[5]

Cela ne garantit pas que toute promesse distincte, notamment un renouvellement futur, s'imposera au nouveau propriétaire.

Oui, un autre bail peut être conclu. Mais ne supposez pas que le contrat actuel le garantit.

Certaines offres présentent « 30+30+30 » comme 90 ans d'utilisation. L'important n'est pas le total annoncé, mais la durée juridiquement assurée aujourd'hui.

Dans une affaire concernant un bail de 30 ans et deux renouvellements prépayés, la Cour suprême thaïlandaise a rejeté les promesses anticipées de renouvellement, car le montage visait à garantir 90 ans dès le départ.^[2:1]

Cela n'interdit pas de conclure un nouveau bail. Cela signifie qu'une promesse actuelle ne remplace pas un nouveau terme valablement établi plus tard.

À l'échéance, rester peut nécessiter un nouvel accord, un enregistrement et un paiement supplémentaire. Sans accord valable vous autorisant à rester, votre droit d'occupation cesse.

Si vous louez maison et terrain, vous restituez le bien selon l'accord. Trente ans d'occupation ne vous en donnent pas la propriété.

Si vous possédez la maison mais louez le terrain, tout dépend des droits fonciers et des dispositions de fin de contrat. Posséder le bâtiment ne donne pas, à lui seul, un droit permanent de le laisser sur place ou d'y vivre.

Le droit de superficie peut permettre une propriété distincte du bâtiment. À son extinction, la loi prévoit l'enlèvement du bâtiment et la remise en état du terrain, ou une offre du propriétaire foncier d'acheter le bâtiment à sa valeur de marché. Elle ne lui impose pas automatiquement cet achat.^[6]

Déplacer ou démolir une maison peut être peu réaliste. Clarifiez à l'avance si le propriétaire l'achètera, comment le paiement sera calculé, ou si elle devra être retirée ou remise.

Ne supposez ni que la maison devient automatiquement un cadeau au propriétaire foncier, ni qu'une indemnisation vous est forcément due.

Ces droits répondent à des objectifs différents. Aucun ne vous confère la propriété du terrain.

Superficie : posséder un bâtiment sur le terrain d'autrui

La superficie est un droit enregistré permettant de posséder un bâtiment sur le terrain d'une autre personne. Elle peut généralement être cédée et transmise par succession, sous réserve de ses conditions et de sa durée.^[4:2]

La maison peut ainsi devenir un actif à vendre ou à transmettre à la famille. Les documents doivent néanmoins vous donner, ainsi qu'aux futurs acquéreurs ou héritiers, les droits d'utilisation du terrain et d'accès nécessaires.

Une propriété distincte n'est pas indispensable pour profiter d'un logement. Un bail portant sur maison et terrain peut permettre cet usage sans acheter le bâtiment.

Sap Ing Sith : un droit d'utilisation cessible

Le Sap Ing Sith est un autre droit immobilier enregistré, d'une durée maximale de 30 ans. La loi autorise expressément sa cession, sa transmission successorale et son hypothèque.^[7]

La possibilité de céder le droit est prévue par la loi. Vous pouvez vendre la durée restante par une cession enregistrée sans nouvelle autorisation du propriétaire foncier. Après 10 ans, l'acquéreur obtient toujours 20 ans, pas 30 nouveaux.

Pour une maison, le terrain doit disposer d'un titre Chanote et le droit doit couvrir toute la parcelle, pas une partie seulement. Les bâtiments que vous construisez ou modifiez reviennent généralement au propriétaire immobilier à l'extinction du droit, sauf accord contraire.^[7:1]

Le propriétaire doit accepter de constituer ce droit. Un bail ordinaire ne devient pas automatiquement un Sap Ing Sith.

Usufruit : utiliser un logement toute sa vie

L'usufruit donne le droit d'utiliser le bien d'autrui et d'en tirer profit. Il peut être enregistré pour votre vie entière plutôt que pour 30 ans fixes.^[8]

Une personne obtenant un usufruit viager à 55 ans et vivant jusqu'à 95 ans pourrait ainsi bénéficier de 40 ans d'usage.

En contrepartie, le droit s'éteint au décès du titulaire. Il convient davantage à un projet d'usage personnel à vie qu'à la transmission des années restantes à la famille.^[8:1]

C'est possible, mais un bail classique ne se transmet pas automatiquement à votre famille.

Un bail ordinaire peut s'éteindre au décès du locataire, même enregistré et payé d'avance. Toutefois, les directives du Department of Lands reconnaissent aussi la transmission de droits locatifs lorsque les parties ont prévu leur succession, ainsi que certains montages particuliers.^[9]

Traitez ce point lors de la rédaction. Demandez à votre avocat quels droits votre famille recevrait, comment ils seraient enregistrés et si l'accord resterait efficace après un changement de propriétaire du terrain.

Un bail maison-terrain convenablement organisé peut permettre à la famille d'hériter de l'usage restant. Si vous possédez le bâtiment séparément, elle peut aussi en hériter, mais elle a toujours besoin de droits fonciers qui subsistent et permettent son utilisation.

Le Sap Ing Sith permet expressément la transmission de la durée restante. Un usufruit viager à votre nom ne passe pas à vos héritiers.^[7:2][8:2]

Les questions précédentes concernent la plupart des acheteurs envisageant ces accords. Les deux exemples suivants approfondissent leur dimension financière.

Donner une valeur à 30 ans d'utilisation

Reprenons l'exemple : 6 millions de bahts pour la propriété permanente contre 5 millions pour un bail de 30 ans sur l'ensemble.

Supposons que le bien vaudra encore 6 millions dans 30 ans, en bahts futurs. Retenons un rendement hypothétique de 5 % par an pour comparer argent présent et futur, avec des coûts et avantages identiques pendant la période. Impôts et frais de transaction sont exclus.

À ce taux, environ 1,39 million de bahts aujourd'hui deviendraient 6 millions dans 30 ans. En retranchant cette valeur future de propriété, exprimée en argent d'aujourd'hui, du prix de 6 millions, on obtient environ 4,61 millions pour les 30 premières années d'usage.

Selon ces hypothèses, le bail à 5 millions coûte environ 390 000 bahts de plus que la valeur calculée.

C'est une illustration, pas une expertise immobilière ni une prévision de rendement. D'autres hypothèses de valeur future, d'entretien ou de rendement changent le résultat. Le calcul suppose aussi que tout le bien revient au propriétaire ; la propriété distincte de la maison nécessite un autre calcul.

Pourquoi inclure un prêt et une hypothèque ?

Ici, vous prêtez de l'argent au propriétaire foncier, vous n'empruntez pas pour acheter la maison.

Le cabinet Duensing Kippen a proposé de séparer le paiement du premier bail des sommes destinées aux périodes futures. Ces dernières sont documentées comme un prêt garanti par une hypothèque sur le terrain.^[10]

Exemple hypothétique simplifié, hors intérêts et frais :

Le propriétaire reçoit les fonds d'avance. La protection recherchée est une créance de remboursement garantie pour les périodes futures non fournies.

Il s'agit d'un montage proposé, pas d'un moyen garanti de contourner la limite du bail. Son intérêt dépend de la validité du prêt et de l'obligation de remboursement. Enregistrer une hypothèque ne rend pas valable une dette qui ne l'est pas.

Que ferait réellement l'hypothèque ?

Elle garantit l'argent qui vous est dû. Elle ne vous donne ni la propriété foncière ni une prolongation automatique du droit d'habiter.^[11]

Le terrain peut être vendu avec l'hypothèque. Un acquéreur souhaitant sa radiation devra normalement faire régler la dette ou obtenir votre accord de mainlevée.

Si une dette valable et garantie arrive à échéance sans paiement, le recouvrement peut exiger une mise en demeure et une procédure judiciaire de vente aux enchères. Un prêteur étranger peut recevoir le produit de la vente sans devenir propriétaire du terrain. Le montant récupéré dépend du prix obtenu, des frais et des créances prioritaires.^[11:1]

La protection financière et le droit de rester sont distincts. Vous pourriez devoir partir à l'échéance tout en poursuivant séparément le remboursement.

Partez du logement souhaité, de la durée prévue et de votre éventuel projet de revente ou de transmission. Comparez ensuite le prix réel aux droits proposés, pas seulement à l'étiquette « leasehold ».

Avant de vous engager, faites vérifier par un avocat indépendant spécialisé en immobilier thaïlandais que les documents et les enregistrements correspondent à l'accord.

Vous envisagez une maison à Pattaya ? Contactez Blue Horizon Condos pour parler du bien et de vos projets. Nous pouvons préciser les montages que le propriétaire accepte, afin d'évaluer une véritable proposition plutôt qu'une hypothèse.