Outils en ligne pour acheter un bien immobilier en Thaïlande

Calculateur des taxes de transfert immobilier en Thaïlande

Avant de vous engager sur un achat, il est utile de connaître les frais susceptibles d’être dus lors du transfert du bien au Bureau des terres.

Notre calculateur des taxes de transfert immobilier en Thaïlande estime les principales taxes et redevances d’une vente immobilière thaïlandaise et détaille les coûts probables pour l’acheteur et le vendeur.

Il est particulièrement utile pour comparer des prix d’achat ou négocier la répartition des frais de transfert entre les parties.

Utile pour: Estimer le coût total de la transaction avant de faire une offre ou de convenir d’un prix.

Les taxes et redevances définitives sont fixées par le Bureau des terres. Le résultat du calculateur constitue donc une estimation et non un montant définitif.

Service officiel du Department of Lands

e-QLands Plus

e-QLands Plus fait partie des services numériques du Department of Lands et regroupe des outils liés aux opérations effectuées au Bureau des terres.

Parmi ses fonctions figurent le calcul préliminaire des frais et taxes associés à certaines inscriptions, ainsi que la prise de rendez-vous auprès des bureaux participants.

Pour un acheteur, le calculateur officiel de l’administration offre un point de comparaison supplémentaire lors de l’estimation des frais.

Comme beaucoup de services du Department of Lands, l’interface s’adresse d’abord aux utilisateurs thaïlandais et n’est pas des plus pratiques pour un acheteur étranger.

Utile pour: Calculer de manière préliminaire les frais du Bureau des terres et accéder en ligne à certains services du Department of Lands.

Service officiel du Department of Lands

LandsMaps

LandsMaps compte parmi les outils les plus utiles du Department of Lands pour se renseigner sur le foncier en Thaïlande.

Il permet de localiser des parcelles et d’afficher les informations géographiques et cadastrales associées. Selon la zone et les registres disponibles, d’autres données peuvent également être accessibles.

Pour qui achète une maison ou un terrain, cela permet d’établir où se situe une parcelle et de comprendre les terrains alentour.

Il peut aussi rendre service aux acheteurs de copropriété. Si une grande parcelle non bâtie se trouve directement devant un appartement avec vue sur la mer, examiner le foncier voisin en dira plus que de supposer simplement que la vue d’aujourd’hui restera intacte.

La couverture et les informations disponibles varient, et le service n’est guère accueillant pour qui ne lit pas le thaï.

Utile pour: Localiser des parcelles et étudier le foncier entourant un bien.

Service officiel du Department of Lands

CondoMaps

Le Department of Lands propose également, via CondoMaps, des services de cartographie et d’information consacrés aux copropriétés.

Selon l’immeuble et les registres disponibles, on y trouve des informations sur les bâtiments en copropriété, les lots, les titres de propriété ou d’autres données officielles.

En pratique, la couverture et l’ergonomie manquent de constance : nous considérons donc CondoMaps comme une source d’appoint plutôt que comme un appui pour une décision d’achat.

Si des informations utiles existent pour la copropriété étudiée, vous disposez toutefois d’une source officielle supplémentaire à confronter aux autres documents et bases de données.

Utile pour: Compléter vos recherches sur un immeuble en copropriété et ses lots.

Application officielle du Department of Lands

SmartLands

SmartLands est l’application mobile du Department of Lands et sert de porte d’entrée vers plusieurs de ses services numériques.

Plutôt qu’une base de données immobilière unique, elle rassemble l’accès aux outils et informations concernant le foncier, les évaluations, les bureaux des terres et d’autres services de l’administration.

Le Department of Lands en fait activement la promotion — y compris à l’intérieur des bureaux des terres — et elle mérite d’être connue si vous traitez régulièrement d’immobilier thaïlandais.

Pour beaucoup d’acheteurs étrangers, cependant, certains services accessibles par ce biais se révèlent plus utiles que l’application elle-même.

Utile pour: Accéder depuis un seul point à plusieurs services du Department of Lands.

Service officiel du gouvernement thaïlandais

Évaluation immobilière du Treasury Department

Le Treasury Department thaïlandais publie les valeurs officielles estimées des terrains, bâtiments et lots de copropriété.

Une distinction importante mérite d’être comprise :

La valeur officielle estimée n’est pas la valeur de marché.

Un appartement vendu ฿5 millions peut afficher une valeur officielle sensiblement différente. Cette évaluation reste néanmoins importante, car les valeurs officielles peuvent entrer dans le calcul des taxes et frais au Bureau des terres.

Les outils de recherche sont pensés avant tout pour des utilisateurs thaïlandais, et les informations nécessaires pour retrouver un bien précis ne sautent pas toujours aux yeux de qui ne connaît pas les documents immobiliers thaïlandais.

Lorsque le bien recherché est retrouvé, on obtient toutefois un point de référence officiel utile.

Utile pour: Consulter la valeur officielle estimée d’un terrain, d’un bâtiment ou d’un lot de copropriété.

Service officiel du Department of Business Development

DBD DataWarehouse+

Le site web ou le bureau de vente d’un promoteur vous dit comment l’entreprise souhaite se présenter. La base du Department of Business Development donne un tout autre type d’information.

DBD DataWarehouse+ permet de rechercher les sociétés immatriculées en Thaïlande et d’accéder à des données d’entreprise pouvant comprendre :

• Le statut d’immatriculation de la société
• Le capital social
• L’adresse du siège
• Les dirigeants et les données sociales
• L’historique de la société
• Les comptes déposés

C’est particulièrement utile lorsque vous envisagez un bien sur plan ou un achat auprès d’un promoteur que vous ne connaissez pas.

Ces informations demandent malgré tout d’être interprétées avec prudence. Une société au capital social élevé n’est pas automatiquement un bon promoteur, et des comptes bruts ne disent pas tout.

Il n’en reste pas moins l’une des bases officielles les plus utiles pour une vérification de base sur la société derrière un projet.

Utile pour: Vérifier la société derrière un promoteur, un projet ou une activité immobilière.

Base de données environnementale officielle thaïlandaise

Smart EIA Plus

Smart EIA Plus se révèle particulièrement intéressant pour les acheteurs en copropriété.

La Thaïlande impose une étude d’impact environnemental à de nombreux types de grands projets. Smart EIA Plus permet de rechercher ces dossiers selon des critères tels que le nom du projet, le promoteur, la localisation et le type d’opération.

On y trouve parfois des informations utiles sur des projets déjà réalisés — ou sur des opérations susceptibles de sortir de terre à proximité.

Imaginez par exemple que vous envisagiez de payer un supplément pour un appartement avec vue sur la mer à Pattaya, avec un grand terrain vide juste à côté.

Une recherche dans Smart EIA Plus peut révéler qu’un projet majeur de copropriété, d’hôtel ou autre y est déjà entré en procédure d’autorisation environnementale.

L’outil sert aussi à retracer l’historique des autorisations environnementales du programme dans lequel vous envisagez d’acheter.

Les limites sont importantes. L’absence d’un projet dans Smart EIA Plus ne signifie pas que rien ne sera jamais construit sur une parcelle donnée, et la base ne doit jamais être lue comme une garantie de vue préservée.

L’interface demande également de la patience, en particulier si vous ne lisez pas le thaï.

Malgré ces limites, c’est l’une des bases publiques thaïlandaises capables de livrer, à l’occasion, des informations réellement précieuses à un acheteur.

Utile pour: Étudier les autorisations environnementales et repérer les projets d’envergure prévus autour d’un bien.

Shadowmap

L’orientation d’un appartement fait une différence considérable en Thaïlande.

Un lot exposé à l’ouest peut recevoir un fort soleil d’après-midi. Une autre tour peut ombrager le balcon une partie de la journée. Une piscine ensoleillée lors d’une visite matinale peut passer une bonne part de l’après-midi à l’ombre.

Shadowmap permet de simuler le soleil et les ombres dans un environnement 3D et de changer la date et l’heure pour voir comment les conditions évoluent au fil de la journée et des saisons.

Pour un acheteur en copropriété, cela aide à répondre à des questions comme :

• Ce balcon reçoit-il un fort soleil d’après-midi ?
• Une autre tour ombrage-t-elle cette façade ?
• Quelle quantité de soleil direct atteint la piscine ?
• En quoi la situation diffère-t-elle entre décembre et avril ?
• Une orientation sera-t-elle nettement plus chaude qu’une autre ?
• Payer plus cher pour une orientation en vaut-il vraiment la peine ?

C’est particulièrement utile pour comparer plusieurs lots d’un même programme.

Une simulation informatique ne remplace pas une visite sur place, et la qualité du résultat dépend des données de bâti 3D disponibles pour le secteur. Mais visiter chaque lot à plusieurs heures et à plusieurs saisons reste rarement réalisable.

Shadowmap offre donc une manière supplémentaire, et intéressante, de comprendre un bien avant de décider.

Utile pour: Comparer les orientations d’appartements et comprendre le soleil et l’ombre au fil de l’année.

Service officiel du gouvernement thaïlandais

Cartographie du risque d’inondation GISTDA (FRAM)

Pour une maison, un terrain ou un programme de faible hauteur, l’historique des inondations mérite d’être vérifié avant l’achat.

L’agence thaïlandaise de géo-informatique et de technologie spatiale — GISTDA — met à disposition des outils de cartographie des inondations reposant en partie sur des données satellitaires historiques.

Sa plateforme Flood Risk Assessment Mapping, ou FRAM, contient des informations permettant d’identifier les zones inondées à répétition au cours des années précédentes.

C’est utile pour un bien situé dans un secteur où le risque n’a rien d’évident lors d’une visite en saison sèche.

C’est particulièrement pertinent pour :

• Les maisons
• Les terrains constructibles
• Les programmes de faible hauteur
• Les biens situés dans des secteurs aux problèmes de drainage connus

Les inondations passées ne prédisent pas exactement l’avenir. Les infrastructures de drainage évoluent, l’urbanisation modifie l’écoulement des eaux, et les conditions météorologiques varient beaucoup d’une année à l’autre.

Mais si un secteur a été inondé à répétition par le passé, un acheteur a tout intérêt à le savoir avant d’y acheter.

Utile pour: Étudier l’exposition historique aux inondations des maisons, terrains et programmes de faible hauteur.