Köpa fastighet i Pattaya Viktig guide & FAQ

Ja. Utlänningar kan köpa fastighet i Pattaya, och en ägarlägenhet är oftast det enklaste alternativet. De viktigaste punkterna:

• Ägarlägenheter: Utlänningar kan äga lägenheter med full äganderätt inom den utländska kvoten (även kallad ”foreign name” eller farangkvot). Högst 49 % av byggnadens totala lägenhetsyta får vara utlandsägd; resterande 51 % tillhör den thailändska kvoten och ägs av en thailändsk person eller ett kvalificerat thailändskt bolag
• Hus och mark: Utlänningar får inte äga mark direkt, men kan:
  • arrendera marken långsiktigt (upp till 30 år, med möjliga förlängningar)
  • äga fastigheten genom ett korrekt strukturerat Thai Limited Company (bolagsägande)
  • köpa fastigheten i en thailändsk makes eller makas namn

Blue Horizon Condos hjälper utländska köpare att förstå alternativen och hitta rätt fastighet i Pattaya.

• Utländsk kvot (utländskt namn): Full äganderätt som registreras direkt i den utländska köparens namn. Den utländska ägarandelen i byggnaden måste hålla sig inom den lagstadgade gränsen på 49 %, och köparen visar normalt att köpeskillingen kom från utlandet
• Thailändsk kvot (thailändskt namn eller bolagsnamn): Full äganderätt registrerad i en thailändsk persons eller ett kvalificerat thailändskt bolags namn. Det är inte direkt personligt ägande för en utlänning
• Leasehold: Avtalsenlig nyttjanderätt under den registrerade hyrestiden, inte ägande av lagfarten. Registrerade fastighetsarrenden är normalt begränsade till 30 år; en förlängning måste avtalas och dokumenteras och är inte garanterad

Samma bostadsprojekt kan innehålla enheter i både utländsk och thailändsk kvot. Kvoten beskriver hur ägandet registreras, inte någon fysisk skillnad mellan enheterna.

Att äga fastighet genom ett Thai Limited Company (bolagsnamn) är vanligt i Pattaya och kan ge flera fördelar:

• Pris: Bolagsägda fastigheter säljs ofta till ett lägre pris än enheter i utländsk kvot
• Flexibel överlåtelse: Vid försäljning kan bolagsandelarna överlåtas i stället för själva fastigheten, vilket kan sänka överlåtelsekostnaderna avsevärt
• Juridisk struktur: Ett korrekt strukturerat och löpande skött Thai Limited Company kan äga mark och fastighet
• Underhållskostnad: Årlig bolagsadministration inklusive bokföring kostar normalt omkring 12 000 THB
• Försäljning: En bolagsöverlåtelse kan undvika vanliga fastighetsskatter och avgifter hos Land Office och förenkla försäljningen

Befintligt eller nytt bolag: Att ta över ett befintligt, korrekt skött fastighetsbolag är ofta relativt enkelt när affären främst innebär byte av firmatecknare och uppdatering av bolagshandlingar samtidigt som ägarstrukturen förblir lagenlig. Ett nybildat fastighetsbolag är annorlunda: det kräver verkliga thailändska aktieägare och, vid markägande, lagenlig thailändsk majoritet.

Byte av firmatecknare: Enligt Department of Business Developments (DBD) nuvarande process ska både den avgående och den tillträdande personen närvara hos DBD för registreringen. Eftersom rutiner kan ändras bekräftar vi kraven före bokningen.

Bolagsägande kräver löpande bokföring och en korrekt underhållen juridisk struktur. Vårt team guidar dig genom bildande eller överlåtelse och hjälper dig avgöra om lösningen passar.

Med en pålitlig mäklare som Blue Horizon Condos kan ett lägenhetsköp i Pattaya gå snabbt och enkelt och ibland slutföras på bara några dagar. De viktigaste stegen:

1. Välj objekt: Besök objekt och välj rätt lägenhet
2. Due diligence: Vi kontrollerar fastighetens juridiska status och tillgängliga handlingar
3. Reservation: Säkra objektet med reservationsavtal och handpenning, normalt 5–10 % eller ett fast belopp som 100 000 THB
4. Utlandsbetalning: Endast köp i utländsk kvot kräver överföring från utlandet och ett Foreign Exchange Transaction Form (FET). Det krävs inte vid bolagsägande
5. Köpeavtal: Vi tar fram transaktionsavtal och hjälper parterna att granska och underteckna
6. Slutlig överlåtelse: Vi hjälper till hos Land Office, där du får ägarhandlingen

Vårt erfarna team guidar dig genom varje steg och bidrar till en smidig affär. När objektet är valt kan processen normalt slutföras inom några dagar. Vid behov samordnar vi även rådgivning från jurist eller revisor.

Vid de flesta lägenhetsköp i utländsk kvot måste köpeskillingen skickas från utlandet i utländsk valuta och växlas av den mottagande thailändska banken. Ange ändamålet tydligt på engelska, till exempel:

For purchase of condominium [byggnadens namn], unit [nummer], for [köparens fullständiga namn enligt pass].

Be mottagarbanken bekräfta konto och exakt formulering före överföringen. Beroende på transaktionen utfärdar banken ett Foreign Exchange Transaction Form (FET) eller annat bevis på inkommande betalning, till exempel bankintyg eller kreditnota. Spara originalen: Land Office behöver dem för registrering i utländskt namn, och banken kan begära dem igen vid senare överföring av försäljningslikvid till utlandet. För bolagsköp och annan thailändsk kvot gäller andra regler för finansieringsunderlag.

• Gemensam avgift: Regelbundna betalningar till anläggningens juridiska person för säkerhet, städning, hissar, pool, trädgårdar och andra gemensamma utgifter. De beräknas ofta efter bostadens yta
• Reservfond: Reserv för större framtida arbeten som ommålning, hissbyte eller konstruktionsreparationer. Den tas ofta ut när en ny enhet överlåts, men senare tillskott eller extra uttaxering kan förekomma

Före överlåtelsen skaffar säljaren ett skuldfrihetsintyg som visar att alla gemensamma avgifter är betalda. Land Office kräver intyget för att registrera lägenhetsöverlåtelsen. Förvaltaren kan behöva upp till 15 dagar för att utfärda det, och vissa byggnader tar en vecka eller mer, så beställ det tidigt.

Exakta handlingar beror på om säljaren är privatperson eller bolag, men omfattar normalt:

• Originalet av lägenhetens ägarhandling
• Skuldfrihetsintyg från den juridiska personen och vid behov bekräftelse av utländsk kvot
• Thailändskt ID-kort och husregister eller pass och relevanta civilståndshandlingar
• Fullmakt för Land Office om säljaren eller annan nödvändig part inte närvarar
• Köpeavtal och kompletterande transaktionshandlingar
• För bolag: aktuellt bolagsintyg, aktieägarförteckning, beslut, identitetshandling för firmatecknare, teckningsrätt och i förekommande fall bolagsstämpel

Land Office kan begära ytterligare handlingar beroende på nationalitet, civilstånd, lån och ägarstruktur. Akten bör därför kontrolleras innan överlåtelsedatumet bestäms.

Ibland, men thailändska bolån för utländska köpare är begränsade och bankberoende. Vissa banker godtar utlänningar bosatta i Thailand som uppfyller särskilda uppehålls- och kreditkrav, medan andra inte lånar ut till utländska bostadsköpare. Arbetstillstånd eller inkomst i Thailand kan vara otillräckligt.

Många köpare som inte är bosatta i landet använder därför kontanter, finansiering i hemlandet eller byggherrens betalningsplan. Om finansiering är nödvändig bör du få ett skriftligt förhandsbesked innan du undertecknar ett reservationsavtal eller betalar handpenning.

Ett fastighetsköp ger inte automatiskt visum, men Thailand erbjuder flera attraktiva alternativ för längre vistelser:

• Pensionärsvisum (50 år och äldre): Vanligtvis ฿800 000 på ett thailändskt bankkonto, ฿65 000 i månadsinkomst eller en godkänd kombination
• Äktenskapsvisum: För den som är gift med en thailändsk medborgare krävs vanligtvis ฿400 000 på ett thailändskt bankkonto eller ฿40 000 i månadsinkomst
• DTV: För distansarbetare, frilansare, godkända aktiviteter i Thailand och anhöriga. Det kräver finansiella bevis på minst ฿500 000 och tillåter vistelser på upp till 180 dagar per inresa
• Thailand Privilege Card—tidigare Thailand Elite Visa: Ett smidigt betalt alternativ utan krav på minimiålder, inkomst, thailändsk bankinsättning eller fastighetsinvestering. Det ger flera inresor och vistelser på upp till ett år per inresa: Bronze ฿650 000 i 5 år; Gold ฿900 000 i 5 år; Platinum ฿1,5 miljoner i 10 år; Diamond ฿2,5 miljoner i 15 år; Reserve ฿5 miljoner i 20 år, endast på inbjudan
• LTR-visum: Ett 10-årigt alternativ för Wealthy Global Citizens, Wealthy Pensioners, Work-from-Thailand Professionals och Highly Skilled Professionals. Kvalificerad thailändsk fastighet kan räknas mot två viktiga investeringskrav:
  • Wealthy Global Citizen: Totala tillgångar på USD1 miljon plus USD500 000 investerat i Thailand
  • Wealthy Pensioner: USD80 000 i årlig passiv inkomst, eller USD40 000–80 000 plus en thailändsk investering på USD250 000
• Andra alternativ: Visum för arbete, företagande och studier

Rätt fastighet och rätt visum kompletterar varandra mycket väl: visumet låter dig stanna, medan fastigheten ger dig ett hem och en investering i Thailand. Krav och innehavstider varierar, så kontakta alltid en seriös visumagent för personlig rådgivning. Blue Horizon Condos hjälper dig att hitta rätt fastighet för dina långsiktiga planer.

Ja. En lägenhet i utländskt ägande kan testamenteras till en arvinge. Ett thailändskt testamente som tydligt anger enheten och testamentsexekutorn kan förenkla boutredningen.

Om en utländsk arvinge får behålla lägenheten beror på om personen uppfyller kraven i Condominium Act och om den utländska kvoten fortfarande är tillgänglig. En utländsk arvinge som inte uppfyller kraven måste normalt sälja den ärvda enheten inom ett år. Låt en thailändsk jurist granska testamentet och ägarförhållandena.

Vid fastighetsköp i Pattaya bör du räkna med följande statliga skatter och avgifter:

• Överlåtelseavgift: 2 % av taxeringsvärdet enligt Land Office
• Särskild verksamhetsskatt (SBT): 3,3 % av det högsta av försäljningspris och taxeringsvärde. Den gäller när:
  • en privatbostad överlåts före fem års ägande, om inget undantag gäller
  • fastigheten ägs av ett bolag, oavsett ägartid
  • det är en kommersiell fastighet
• Stämpelskatt: 0,5 % av det högsta värdet; tas bara ut när SBT inte gäller
• Källskatt:
  • 1 % fast skattesats för bolag som säljer
  • för privatpersoner varierar den efter taxeringsvärde, ägartid, avdrag och progressiva skattesatser

Viktigt: För bolagsägda fastigheter kan köparen ofta förvärva bolagsandelarna i stället för att överlåta själva fastigheten. Då undviks vanliga skatter och avgifter hos Land Office, men juridiska och administrativa kostnader för bolagsöverlåtelsen, inklusive eventuella byten av firmatecknare, kvarstår.

Kostnaderna är förhandlingsbara mellan köpare och säljare och delas ofta 50/50. Blue Horizon Condos hjälper dig att förstå och planera alla kostnader.

Använd vår kalkyl för överlåtelsekostnader för en detaljerad uppskattning utifrån din situation.

Nyproduktion och projekt på ritning i Pattaya erbjuder flera fördelar men kräver särskild kontroll:

• Betalningsplaner:
  • Flexibla betalningar under byggtiden
  • Lägre initial insats, normalt 10–30 %
  • Månads- eller kvartalsbetalningar till färdigställandet
  • Olika villkor hos olika byggherrar
• Fördelar:
  • Lägre pris i tidiga skeden och vanliga prishöjningar när bygget fortskrider
  • Tidig möjlighet att välja enhet och utsikt
  • Modern design och senaste faciliteter
  • Nya garantier och oanvänt skick
  • Möjlig värdestegring under byggtiden
• Viktiga kontroller:
  • Planerad färdigställandetid
  • Byggherrens historik och anseende
  • Projektets tillstånd och licenser
  • Uppföljning av byggframsteg
  • Avtalsvillkor och garantier

Blue Horizon Condos väljer noga byggherrar med dokumenterad erfarenhet och hjälper dig genom köpet. Vi granskar betalningsplaner och avtal och följer byggarbetet fram till överlämning.

Med rätt hjälp kan försäljningen i Pattaya vara enkel. De viktigaste stegen:

1. Värdering: Vi rekommenderar ett marknadspris utifrån aktuella förhållanden
2. Marknadsföring: Objektet marknadsförs i vårt nätverk och på digitala plattformar
3. Köparkontroll: Vi granskar intressenter och deras möjlighet att genomföra affären
4. Förhandling: Vi hanterar pris och villkor åt dig
5. Dokument: Vi tar fram och hjälper till med relevanta transaktionshandlingar
6. Kostnadskontroll: Vi kontaktar ansvarigt Land Office för en noggrannare uppskattning av skatter och avgifter utifrån objektet och ägarformen
7. Överlåtelse: Vi samordnar den slutliga överlåtelsen hos Land Office

Blue Horizon Condos ger komplett stöd genom hela försäljningen.

Vid försäljning i Pattaya tillkommer flera statliga skatter och avgifter. De delas ofta 50/50 mellan köpare och säljare men kan förhandlas:

• Överlåtelseavgift: 2 % av taxeringsvärdet
• Särskild verksamhetsskatt (SBT): 3,3 % av det högsta av försäljningspris och taxeringsvärde när:
  • privatbostad överlåts före fem års ägande utan tillämpligt undantag
  • fastigheten ägs av ett bolag, oavsett ägartid
  • fastigheten används kommersiellt
• Stämpelskatt: 0,5 % av det högsta värdet; endast när SBT inte gäller
• Källskatt:
  • 1 % fast skattesats för bolagsägda fastigheter
  • progressiv beräkning för privatpersoner efter taxeringsvärde, ägartid och avdrag

Spara med aktieöverlåtelse: Om fastigheten ägs av ett Thai Limited Company kan bolagsandelarna säljas i stället för fastigheten. Då undviks vanliga överlåtelseskatter och avgifter hos Land Office, men juridiska och administrativa kostnader för bolaget och eventuella personbyten kvarstår.

Vårt team hjälper dig uppskatta skatten och strukturera försäljningen effektivt som fastighets- eller aktieöverlåtelse.

Använd vår kalkyl för överlåtelsekostnader för att planera försäljningen.

Efter överlåtelsen hos Land Office kan en utländsk säljare be en thailändsk bank växla och föra försäljningslikviden utomlands. Banken kräver normalt köpeavtal och bevis på att ägandet överförts. Den kan även begära ägarhandlingar, skattekvitton, kontoutdrag och det ursprungliga FET-formuläret eller betalningsbeviset från köpet.

Bankernas krav varierar. Kontakta därför banken före avslutet och spara originalhandlingarna för köpeskillingen. Det gör det lättare att visa pengarnas ursprung och genomföra utlandsöverföringen.

Ja. Tänk på följande:

• Långtidshyra (30 dagar eller mer): Fullt laglig och rekommenderad
• Korttidshyra: Vanlig i Pattaya, särskilt via Airbnb. Särskilda tillstånd kan krävas och byggnader har olika regler, så alla fastigheter är inte lämpliga
• Fastighetsförvaltning: Vi erbjuder komplett förvaltning för långtids- och semesteruthyrning, inklusive Airbnb för lämpliga objekt
• Hyresavkastning: Korttidsuthyrning ger ofta högre avkastning än traditionell långtidshyra

Blue Horizon Condos hjälper dig förbättra uthyrningen med professionell förvaltning, gästkommunikation och underhåll.

Vår kompletta fastighetsförvaltning omfattar:

• Hyresgästkontroll: Hitta och granska bra hyresgäster
• Hyresbetalningar: Hantera betalningsprocessen
• Underhåll: Sköta reparationer och löpande service
• Regelefterlevnad: Vägledning om tillämpliga fastighets- och uthyrningskrav
• Ekonomirapport: Regelbundna rapporter om objektets resultat

Vi tar hand om vardagsarbetet så att din uthyrning blir så enkel som möjligt.

Att hyra i Pattaya är enkelt med följande i åtanke:

• Hyrestid: De flesta avtal gäller 6–12 månader
• Deposition: Vanligtvis 1–2 månadshyror
• Driftskostnader: Betalas oftast separat av hyresgästen
• Underhåll: Mindre reparationer ansvarar normalt hyresgästen för
• Försäkring: Överväg en hemförsäkring

Blue Horizon Condos hjälper dig hitta rätt hyresbostad och förhandla villkoren.

För att hyra i Pattaya behöver du normalt:

• Passkopia: Giltig identitetshandling
• Kontaktuppgifter: Lokalt telefonnummer och e-post

Vi guidar dig genom uthyrningsprocessen och hjälper till med alla nödvändiga dokument.