Hyresavtal på 30 år i Thailand: en guide för utländska köpare

Anta att en thailändsk ägare annonserar hus och mark för 6 miljoner baht. Det är ett erbjudande att sälja äganderätten till båda. Det betyder inte automatiskt att ägaren vill hyra ut i stället.

En utländsk köpare kan fråga om två upplägg:

I båda fallen står marken kvar i markägarens namn.

Ägaren kan acceptera, förhandla om ett annat pris eller kräva en försäljning av äganderätten. Det finns ingen automatisk rabatt för ett hyresupplägg.

Vid separat husköp bör avtalet skilja byggnadens köpeskilling från markhyran. Byggnadsöverlåtelsen och markrättigheterna måste samordnas: ett hus är till liten nytta utan rätt att låta det stå kvar och bo i det.^[4]

Vad måste registreras?

Hyra på 30 år kräver ett skriftligt avtal och registrering vid Land Office. Utan registrering kan ett vanligt avtal som överstiger tre år normalt bara göras gällande i domstol för de första tre åren.^[1:1]

Om du köper huset måste äganderättsövergången dokumenteras och registreras korrekt, separat från markhyran.^[4:1] Låt en jurist kontrollera säljarens ägande, byggnadshandlingarna, tillträdet till fastigheten och befintliga inteckningar eller andra registrerade rättigheter innan du betalar.

Ett lägre pris betyder inte nödvändigtvis ett bättre köp. Hyra och permanent ägande lämnar dig med olika värden när tiden löper ut.

Ett hypotetiskt exempel: ägaren begär 6 miljoner baht vid försäljning men accepterar 5 miljoner för 30 års hyra av hus och mark. Du sparar 1 miljon i dag. Vid hyrestidens slut har ägaren dock kvar fastigheten och din nyttjanderätt upphör.

Om det är attraktivt beror på dina planer, hyran för jämförbara hus, vem som betalar underhåll och hur lätt återstående år kan säljas.

Separat ägande av byggnaden förändrar jämförelsen. Du äger en tillgång, men dess användbarhet och försäljningsvärde beror starkt på tillhörande markrättigheter.

Bedöm de rättigheter och år du faktiskt kan säkra, inte hyra som permanent ägande till rabatterat pris. Ett räkneexempel finns längre ned.

Renovering och uthyrning

Klargör tillstånden innan du skriver under, särskilt vid planerade förbättringar eller hyresinkomster.

Vid vanlig hyra kräver ändringar ägarens tillstånd. Uthyrning i andra hand och överlåtelse av hyresrätten behöver också stöd i avtalet eller ägarens senare samtycke.^[3:1]

Avtalet bör ange tillåtna arbeten, vem som betalar reparationer och om du får hyra ut. Byggande och uthyrning måste dessutom följa reglerna för respektive verksamhet.

Försäljning före hyrestidens slut

Du behöver inte nödvändigtvis behålla huset i 30 år. Om överlåtelse är tillåten kan du hitta en köpare till återstående rättigheter.

Försäljning efter 10 år innebär normalt att sälja 20 års användning. En ny 30-årsperiod kräver en separat överenskommelse med markägaren och uppstår inte automatiskt vid köparbyte.^[3:2]

Försäljningspriset är vad en köpare vill betala. Det blir inte automatiskt två tredjedelar av ursprungsbetalningen bara för att två tredjedelar av tiden återstår.

Kontrollera om ägaren måste godkänna köparen och om överlåtelseavgifter gäller. Äger du huset separat måste försäljningen samordnas med överlåtelsen av markrättigheterna.

Om markägaren säljer?

En vanlig försäljning av fastigheten avslutar inte i sig det befintliga hyresavtalet. Den nya ägaren övertar hyresvärdens ställning i det avtalet.^[5]

Det garanterar inte att alla separata löften, exempelvis om framtida förlängning, binder den nya ägaren.

Ja, ett nytt avtal kan träffas. Men utgå inte från att dagens avtal garanterar det.

Vissa erbjudanden beskriver ”30+30+30” som 90 års användning. Det viktiga är inte den annonserade summan utan vilken tid du juridiskt säkrar nu.

I ett mål om ett 30-årigt avtal och två förskottsbetalda förlängningar underkände Thailands högsta domstol de i förväg lämnade förlängningslöftena, eftersom upplägget försökte säkra 90 år från början.^[2:1]

Det betyder inte att parterna aldrig kan avtala om en ny hyra. Ett löfte i dag ersätter däremot inte en giltigt avtalad ny period senare.

Att stanna efter slutdagen kan kräva nytt avtal, registrering och ytterligare betalning. Utan giltig rätt att stanna upphör din rätt att bo där.

Hyr du både hus och mark, lämnar du tillbaka fastigheten enligt avtalet. Trettio års boende ger inte i sig äganderätt.

Äger du huset men hyr marken, beror svaret på markrättigheterna och slutvillkoren. Byggnadsägande ger inte ensamt en permanent rätt att låta huset stå kvar eller fortsätta bo där.

En rätt för separat byggnadsägande kallas superficies. När den upphör finns lagregler om att ta bort byggnaden och återställa marken, eller att markägaren erbjuder sig att köpa byggnaden till marknadsvärde. Ägaren är inte automatiskt skyldig att köpa.^[6]

Att flytta eller riva ett hus kan vara opraktiskt. Bestäm i förväg om ägaren ska köpa det, hur ersättningen beräknas eller om huset ska tas bort eller överlämnas.

Anta varken att huset automatiskt blir en gratis gåva till markägaren eller att någon måste ersätta dig för det.

Rättigheterna har olika syften. Ingen av dem ger dig äganderätt till marken.

Superficies: äga en byggnad på någon annans mark

Superficies är en registrerad rätt att äga en byggnad på en annan persons mark. Den kan normalt överlåtas och ärvas, med hänsyn till villkor och giltighetstid.^[4:2]

Fördelen är att huset kan vara en tillgång att sälja eller lämna till familjen. Handlingarna måste ändå ge dig, framtida köpare och arvingar de markanvändnings- och tillträdesrättigheter som behövs.

Separat ägande krävs inte för att använda ett hem. Ett hyresavtal för hus och mark kan ge nyttjandet utan byggnadsköp.

Sap Ing Sith: en överlåtbar nyttjanderätt

Sap Ing Sith är en annan registrerad rätt att använda fast egendom, i högst 30 år. Lagen tillåter uttryckligen överlåtelse, arv och att rättigheten används som hypotekssäkerhet.^[7]

Överlåtbarheten följer av lagen. Du kan sälja den återstående tiden genom registrerad överlåtelse utan nytt samtycke från markägaren. Efter 10 år får köparen fortfarande 20 år, inte nya 30.

För ett hus måste marken ha en Chanote-handling, och rätten måste omfatta hela den registrerade marklotten. Byggnader du uppför eller ändrar tillfaller normalt fastighetsägaren när rätten löper ut, om inget annat avtalats.^[7:1]

Ägaren måste vilja upplåta rättigheten. Vanlig hyra övergår inte automatiskt till Sap Ing Sith.

Usufruct: använda ett hem under din livstid

Usufruct, en nyttjande- och avkastningsrätt, ger rätt att använda och dra nytta av någon annans fastighet. Den kan registreras för din livstid i stället för en bestämd 30-årsperiod.^[8]

En person som får livstidsrätten vid 55 och lever till 95 kan exempelvis få 40 års användning.

Rätten upphör dock när innehavaren dör. Den passar därför bättre för egen livslång användning än för att lämna återstående år till familjen.^[8:1]

Möjligen, men räkna inte med att ett vanligt hyresavtal automatiskt går vidare till familjen.

Vanlig hyra kan upphöra vid hyresgästens död, även om den registrerats och betalats i förväg. Department of Lands vägledning erkänner dock även ärvda hyresrättigheter när parterna avtalat om övergång till arvingar, samt vissa särskilda upplägg.^[9]

Hantera frågan när avtalet skrivs. Be juristen bekräfta vad familjen kan få, hur det registreras och om avtalet fortsätter att gälla när marken byter ägare.

Ett lämpligt utformat avtal för hus och mark kan göra att familjen ärver den återstående nyttjanderätten. Äger du byggnaden separat kan den också ärvas, men familjen behöver fortfarande giltiga markrättigheter som gör huset användbart.

Sap Ing Sith tillåter uttryckligen arv av återstående tid. En livstids-usufruct i ditt namn går inte vidare till arvingar.^[7:2][8:2]

Frågorna ovan gäller de flesta köpare som överväger uppläggen. Nästa två exempel förklarar den ekonomiska sidan närmare.

Sätta ett värde på 30 års användning

Åter till jämförelsen: 6 miljoner baht för permanent ägande mot 5 miljoner för 30 års hyra av hela fastigheten.

Anta att fastigheten är värd 6 miljoner även om 30 år, mätt i framtida baht. Använd en hypotetisk årlig avkastning på 5 % för att jämföra pengar nu och senare, med i övrigt lika kostnader och fördelar under perioden. Skatter och transaktionsavgifter ingår inte.

Med den räntan skulle cirka 1,39 miljoner baht i dag växa till 6 miljoner på 30 år. Om det framtida ägarvärdet, omräknat till dagens pengar, dras från köpeskillingen på 6 miljoner återstår cirka 4,61 miljoner för de första 30 nyttjandeåren.

Med dessa antaganden kostar hyran på 5 miljoner cirka 390 000 baht mer än det beräknade värdet.

Detta är ett exempel, ingen fastighetsvärdering eller avkastningsprognos. Andra antaganden om framtida värde, underhåll eller avkastning ändrar svaret. Hela fastigheten antas dessutom återgå till ägaren; separat husägande kräver en annan beräkning.

Varför ingår ibland lån och hypotek?

Här lånar du ut pengar till markägaren, inte pengar för att själv köpa huset.

Juristfirman Duensing Kippen har föreslagit att betalningen för första perioden skiljs från pengar avsedda för framtida perioder. Det senare beloppet dokumenteras som ett lån med hypotek i marken som säkerhet.^[10]

Ett förenklat hypotetiskt exempel utan ränta och kostnader:

Ägaren får pengarna i förväg. Skyddet som eftersträvas är en säkerställd återbetalningsfordran för framtida perioder som inte tillhandahålls.

Detta är en föreslagen konstruktion, inte ett garanterat sätt runt hyrestidsgränsen. Nyttan beror på att lånet och återbetalningsskyldigheten är giltiga. Ett registrerat hypotek gör inte en ogiltig skuld giltig.

Vad gör hypoteket egentligen?

Det säkrar pengar som du har rätt att få tillbaka. Det ger inte markägande eller automatisk förlängning av rätten att bo kvar.^[11]

Marken kan säljas med hypoteket kvar. En köpare som vill få det borttaget behöver normalt att skulden löses eller ditt samtycke till att säkerheten släpps.

Om en giltig säkerställd skuld förfaller utan betalning kan indrivning kräva formellt meddelande och domstolsförfarande för försäljning på auktion. En utländsk långivare kan få pengar från försäljningen utan att bli markägare. Beloppet beror på försäljningsintäkter, kostnader och fordringar med bättre prioritet.^[11:1]

Ekonomiskt skydd och tillåtelse att bo kvar är separata frågor. Du kan behöva flytta när hyran upphör och kräva återbetalning separat.

Börja med önskat hem, förväntad användningstid och eventuell försäljning eller överlåtelse till familjen. Jämför sedan det faktiska priset med rättigheterna, inte bara beteckningen ”leasehold”.

Låt en oberoende jurist inom thailändsk fastighetsrätt kontrollera att dokument och registrering motsvarar överenskommelsen innan du binder dig.

Funderar du på hus i Pattaya? Kontakta Blue Horizon Condos om fastigheten och dina planer. Vi kan hjälpa till att klargöra vilka upplägg ägaren erbjuder, så att du bedömer ett konkret förslag.