Kjøpe eiendom i Pattaya Viktig guide & FAQ

Ja. Utlendinger kan kjøpe eiendom i Pattaya, og en selveierleilighet er vanligvis det enkleste alternativet. Dette er hovedpunktene:

• Selveierleiligheter: Utlendinger kan eie en leilighet fullt ut innenfor utenlandsk kvote, også kalt «foreign name» eller farangkvote. Høyst 49 % av bygningens samlede leilighetsareal kan være utenlandsk eid. De resterende 51 % tilhører thailandsk kvote og eies av en thailandsk person eller et kvalifisert thailandsk selskap
• Hus og tomt: Utlendinger kan ikke eie tomt direkte, men kan:
  • feste tomten langsiktig, normalt i opptil 30 år med mulige forlengelser
  • eie eiendommen gjennom et korrekt strukturert Thai Limited Company
  • kjøpe eiendommen i navnet til en thailandsk ektefelle

Blue Horizon Condos hjelper utenlandske kjøpere med å forstå alternativene og finne riktig eiendom i Pattaya.

• Utenlandsk kvote: Full eiendomsrett registrert direkte i den utenlandske kjøperens navn. Den utenlandske eierandelen i bygningen må holde seg innenfor den lovbestemte grensen på 49 %, og kjøperen dokumenterer vanligvis at kjøpesummen kom fra utlandet
• Thailandsk kvote: Full eiendomsrett registrert i navnet til en thailandsk person eller et kvalifisert thailandsk selskap. Dette er ikke direkte personlig eierskap for en utlending
• Leasehold: En avtalefestet bruksrett i den registrerte leieperioden, ikke eierskap til skjøtet. Registrerte festeavtaler er normalt begrenset til 30 år. En forlengelse må avtales og dokumenteres og er ikke garantert

Samme boligprosjekt kan ha enheter i både utenlandsk og thailandsk kvote. Kvoten beskriver hvordan eierskapet registreres, ikke en fysisk forskjell mellom enhetene.

Å eie eiendom gjennom et Thai Limited Company er vanlig i Pattaya og kan gi flere fordeler:

• Pris: Selskapseide eiendommer selges ofte rimeligere enn enheter i utenlandsk kvote
• Fleksibel overføring: Ved salg kan selskapsandelene overføres i stedet for selve eiendommen, noe som kan redusere overføringskostnadene betydelig
• Juridisk struktur: Et korrekt strukturert og løpende drevet Thai Limited Company kan eie tomt og eiendom
• Driftskostnad: Årlig selskapsadministrasjon med regnskap koster normalt rundt 12 000 THB
• Salg: En selskapsoverføring kan unngå de vanlige eiendomsskattene og gebyrene hos Land Office og forenkle salget

Eksisterende eller nytt selskap: Overtakelse av et eksisterende, korrekt drevet eiendomsselskap er ofte forholdsvis enkelt når handelen hovedsakelig innebærer ny signaturberettiget og oppdaterte selskapsdokumenter. Et nyopprettet eiendomsselskap er annerledes: det krever reelle thailandske aksjonærer og, ved grunneierskap, lovlig thailandsk flertall.

Bytte av signaturberettiget: Etter DBDs gjeldende prosess skal både den avgående og den innkommende personen møte ved registreringen. Vi bekrefter alltid kravene før avtalen fordi rutinene kan endres.

Selskapseierskap krever løpende regnskap og en juridisk struktur som vedlikeholdes riktig. Teamet vårt veileder deg gjennom etablering eller overføring og hjelper deg med å avgjøre om løsningen passer.

Med en pålitelig megler kan et leilighetskjøp i Pattaya gå raskt og enkelt, noen ganger på bare noen dager. Dette er de viktigste trinnene:

1. Velg eiendom: Besøk aktuelle eiendommer og velg riktig leilighet
2. Due diligence: Vi kontrollerer juridisk status og tilgjengelige dokumenter
3. Reservasjon: Eiendommen sikres med reservasjonsavtale og depositum, normalt 5–10 % eller et fast beløp som 100 000 THB
4. Betaling fra utlandet: Bare kjøp i utenlandsk kvote krever overføring fra utlandet og FET-dokumentasjon
5. Kjøpekontrakt: Vi utarbeider transaksjonsdokumenter og hjelper partene med gjennomgang og signering
6. Endelig overføring: Vi bistår hos Land Office, der du mottar skjøtet

Teamet vårt følger deg gjennom hvert trinn og kan ved behov samordne rådgivning fra jurist eller revisor.

Ved de fleste leilighetskjøp i utenlandsk kvote må kjøpesummen sendes fra utlandet i utenlandsk valuta og veksles av den mottakende thailandske banken. Oppgi formålet tydelig på engelsk, for eksempel:

For purchase of condominium [bygningens navn], unit [nummer], for [kjøperens fulle navn som i passet].

Be mottakerbanken bekrefte kontoen og den nøyaktige formuleringen før overføringen. Banken utsteder et FET-skjema eller annen dokumentasjon på innbetalingen. Ta vare på originalen: Land Office trenger dokumentasjonen ved registrering i utenlandsk navn, og banken kan be om den igjen når et senere salgsoppgjør skal sendes ut av Thailand.

• Felleskostnader: Regelmessige betalinger til sameiets juridiske enhet for sikkerhet, rengjøring, heiser, basseng, hager og andre fellesutgifter. Beløpet beregnes ofte etter boligens areal
• Vedlikeholdsfond: En reserve for større fremtidige arbeider som maling, utskifting av heis og konstruksjonsreparasjoner. Den betales ofte når en ny enhet overføres, men senere tilleggsinnbetalinger kan forekomme

Før overføringen skaffer selgeren en gjeldsfrihetsattest som viser at alle felleskostnader er betalt. Land Office krever attesten for å registrere leilighetsoverføringen. Forvalteren kan trenge opptil 15 dager på å utstede den, så den bør bestilles tidlig.

De nøyaktige dokumentene avhenger av om selgeren er privatperson eller selskap, men omfatter vanligvis:

• Originalt skjøte for leiligheten
• Gjeldsfrihetsattest og ved behov bekreftelse på utenlandsk kvote
• Thailandsk ID-kort og husregister, eller pass og relevante sivilstandsdokumenter
• Fullmakt til Land Office dersom en nødvendig part ikke møter
• Kjøpekontrakt og tilhørende transaksjonsdokumenter
• For selskap: oppdatert firmaattest, aksjonærliste, styrebeslutning, identitetsdokumenter og dokumentasjon på signaturrett

Land Office kan kreve ytterligere dokumenter ut fra nasjonalitet, sivilstand, lån og eierstruktur. Dokumentpakken bør derfor kontrolleres før overføringsdatoen fastsettes.

Noen ganger, men thailandske boliglån til utenlandske kjøpere er begrenset og avhenger av banken. Enkelte banker godtar utlendinger bosatt i Thailand som oppfyller særskilte oppholds- og kredittkrav, mens andre ikke finansierer utenlandske boligkjøpere.

Mange som ikke er bosatt i landet bruker derfor kontanter, finansiering i hjemlandet eller utbyggerens betalingsplan. Dersom finansiering er nødvendig, bør du få et skriftlig forhåndstilsagn før du signerer en reservasjonsavtale eller betaler depositum.

Et eiendomskjøp gir ikke automatisk visum, men Thailand har flere alternativer for lengre opphold:

• Pensjonistvisum: For personer fra 50 år, vanligvis med krav til bankinnskudd, månedsinntekt eller en godkjent kombinasjon
• Ekteskapsvisum: For personer gift med en thailandsk statsborger, med egne økonomiske krav
• DTV: For fjernarbeidere, frilansere, godkjente aktiviteter i Thailand og familiemedlemmer; tillater opphold på opptil 180 dager per innreise
• Thailand Privilege Card: Et betalt alternativ for flere innreiser og lange opphold
• LTR-visum: Et tiårig alternativ for kvalifiserte velstående, pensjonister, fjernarbeidere og høyt kvalifiserte fagpersoner. Kvalifisert eiendom kan inngå i enkelte investeringskrav:
  • Wealthy Global Citizen: Krav til samlede eiendeler og investering i Thailand
  • Wealthy Pensioner: Krav til passiv inntekt, eventuelt kombinert med investering i Thailand
• Andre alternativer: Visum for arbeid, næringsvirksomhet og studier

Krav og gyldighetsperioder endres og varierer etter kategori. Kontakt derfor en seriøs visumrådgiver. Blue Horizon Condos hjelper deg med å finne en eiendom som passer de langsiktige planene dine.

Ja. En utenlandsk eid leilighet kan testamenteres til en arving. Et thailandsk testament som tydelig identifiserer enheten og testamentfullbyrderen, kan forenkle skiftebehandlingen.

Om en utenlandsk arving kan beholde leiligheten, avhenger av at arvingen oppfyller eierkravene i Condominium Act og at utenlandsk kvote er tilgjengelig. En arving som ikke kvalifiserer, må vanligvis selge den arvede enheten innen ett år. Testamentet og eierforholdet bør vurderes av en thailandsk advokat.

Ved eiendomskjøp i Pattaya bør du regne med disse offentlige skattene og gebyrene:

• Overføringsgebyr: 2 % av Land Offices takstverdi
• Særskilt næringsskatt (SBT): 3,3 % av det høyeste av salgspris og takstverdi når:
  • en privatbolig overføres før fem års eierskap uten gjeldende unntak
  • eiendommen eies av et selskap, uansett eiertid
  • eiendommen brukes i næringsvirksomhet
• Dokumentavgift: 0,5 % av den høyeste verdien, bare når SBT ikke gjelder
• Kildeskatt:
  • 1 % fast sats når selgeren er et selskap
  • progressiv beregning for privatpersoner etter takstverdi, eiertid og fradrag

Viktig: Ved selskapseide eiendommer kan kjøperen i noen tilfeller overta selskapsandelene i stedet for å overføre selve eiendommen. Da gjenstår juridiske og administrative kostnader selv om vanlige gebyrer hos Land Office kan unngås.

Kostnadene kan forhandles mellom kjøper og selger og deles ofte 50/50. Blue Horizon Condos hjelper deg med å forstå og planlegge alle kostnadene.

Bruk vår kalkulator for overføringskostnader for et mer detaljert anslag.

Nybygg og prosjekter under planlegging i Pattaya kan ha flere fordeler, men krever grundig kontroll:

• Betalingsplan:
  • Fleksible innbetalinger i byggeperioden
  • Lavere første innbetaling, normalt 10–30 %
  • Månedlige eller kvartalsvise betalinger frem til ferdigstillelse
  • Vilkårene varierer mellom utbyggere
• Fordeler:
  • Lavere pris i tidlige faser og mulige prisøkninger under byggingen
  • Tidlig valg av enhet og utsikt
  • Moderne design og nye fasiliteter
  • Nye garantier og ubrukt bolig
  • Mulig verdistigning i byggeperioden
• Viktige kontroller:
  • Planlagt ferdigstillelse
  • Utbyggerens historikk og omdømme
  • Prosjektets tillatelser og lisenser
  • Oppfølging av byggefremdriften
  • Avtalevilkår og garantier

Blue Horizon Condos velger utbyggere med dokumentert erfaring, vurderer betalingsplaner og avtaler og følger byggearbeidet frem til overtakelse.

Med riktig hjelp kan et salg i Pattaya være enkelt. Dette er hovedtrinnene:

1. Verdivurdering: Vi anbefaler en markedspris basert på gjeldende forhold
2. Markedsføring: Eiendommen markedsføres i nettverket vårt og på digitale plattformer
3. Kjøperkontroll: Vi vurderer interessentene og deres mulighet til å gjennomføre handelen
4. Forhandling: Vi håndterer pris og vilkår for deg
5. Dokumenter: Vi klargjør og gjennomgår relevante transaksjonsdokumenter
6. Kostnadskontroll: Vi innhenter et anslag over skatter og gebyrer fra riktig Land Office
7. Overføring: Vi samordner den endelige overføringen hos Land Office

Blue Horizon Condos gir støtte gjennom hele salget og holder deg oppdatert i hvert trinn.

Ved salg i Pattaya kan det påløpe flere offentlige skatter og gebyrer. De deles ofte 50/50 mellom kjøper og selger, men dette kan forhandles:

• Overføringsgebyr: 2 % av takstverdien
• Særskilt næringsskatt (SBT): 3,3 % av det høyeste av salgspris og takstverdi når:
  • en privatbolig overføres før fem års eierskap uten gjeldende unntak
  • eiendommen eies av et selskap, uansett eiertid
  • eiendommen brukes i næringsvirksomhet
• Dokumentavgift: 0,5 % av den høyeste verdien, bare når SBT ikke gjelder
• Kildeskatt:
  • 1 % fast sats for selskapseide eiendommer
  • progressiv beregning for privatpersoner etter takstverdi, eiertid og fradrag

Merk ved aksjeoverføring: Hvis eiendommen eies av et Thai Limited Company, kan selskapsandelene i noen tilfeller overføres i stedet for selve eiendommen. Da gjenstår juridiske og administrative kostnader selv om de vanlige Land Office-gebyrene kan unngås.

Teamet vårt hjelper deg med å anslå skatten og strukturere salget effektivt som eiendoms- eller aksjeoverføring.

Bruk vår kalkulator for overføringskostnader for å planlegge salget.

Etter overføringen hos Land Office kan en utenlandsk selger be en thailandsk bank veksle salgsoppgjøret og sende det til utlandet. Banken krever normalt kjøpekontrakten og dokumentasjon på at eierskapet er overført. Den kan også be om skjøte, skattekvitteringer, kontoutskrifter og det opprinnelige FET-skjemaet eller annen dokumentasjon på innbetalingen ved kjøpet.

Kravene varierer mellom banker. Kontakt derfor banken før overføringen og ta vare på de opprinnelige dokumentene som viser hvor kjøpsmidlene kom fra.

Ja. Vær oppmerksom på følgende:

• Langtidsutleie: Leieperioder på 30 dager eller mer er lovlige
• Korttidsutleie: Utleie gjennom blant annet Airbnb kan kreve særskilte tillatelser, og boligprosjektene har ulike regler
• Eiendomsforvaltning: Vi tilbyr komplett forvaltning av langtids- og ferieutleie for egnede eiendommer
• Leieavkastning: Korttidsutleie kan gi høyere avkastning enn tradisjonell langtidsutleie

Blue Horizon Condos hjelper deg med profesjonell forvaltning, gjestekommunikasjon og vedlikehold.

Vår komplette eiendomsforvaltning omfatter:

• Leietakerkontroll: Finne og vurdere gode leietakere
• Leiebetalinger: Håndtere betalingsprosessen
• Vedlikehold: Samordne reparasjoner og løpende service
• Etterlevelse: Veiledning om gjeldende eiendoms- og utleiekrav
• Økonomirapportering: Regelmessige rapporter om eiendommens resultater

Vi tar hånd om det daglige arbeidet slik at utleien blir så enkel som mulig for deg.

Det er enkelt å leie bolig i Pattaya når du kjenner hovedpunktene:

• Leieperiode: De fleste avtaler gjelder i 6–12 måneder
• Depositum: Vanligvis én til to måneders husleie
• Driftskostnader: Betales som regel separat av leietakeren
• Vedlikehold: Leietakeren har normalt ansvar for mindre reparasjoner
• Forsikring: Vurder innboforsikring

Blue Horizon Condos hjelper deg med å finne riktig utleiebolig og forhandle gode og tydelige vilkår.

For å leie bolig i Pattaya trenger du vanligvis:

• Kopi av pass: Gyldig legitimasjon
• Kontaktinformasjon: Lokalt telefonnummer og e-postadresse

Vi veileder deg gjennom leieprosessen og hjelper med å klargjøre nødvendig dokumentasjon.