태국의 30년 임대차: 외국인 구매자를 위한 안내

태국인 소유자가 집과 토지를 600만 바트에 내놓았다고 가정해 보겠습니다. 이는 두 자산의 소유권을 파는 제안입니다. 대신 임대해 주겠다는 뜻은 아닙니다.

외국인 구매자는 다음 두 가지 방식을 문의할 수 있습니다.

두 경우 모두 토지는 토지 소유자 명의로 남습니다.

소유자는 한 방식을 받아들이거나 다른 가격을 협상하거나 소유권 매각만을 고집할 수 있습니다. 장기 임차라고 자동으로 할인되는 것은 아닙니다.

건물을 별도로 산다면 계약에서 건물 매매대금과 토지 임대료를 구분해야 합니다. 건물 이전과 토지 권리는 함께 마련해야 합니다. 집을 그 땅에 두고 거주할 권리가 없다면 집을 사도 활용도가 낮기 때문입니다.^[4]

무엇을 등록해야 하나요?

30년 임대차에는 서면 계약과 토지청 등록이 필요합니다. 등록하지 않은 일반적인 3년 초과 임대차는 보통 최초 3년에 대해서만 법원에 이행을 청구할 수 있습니다.^[1:1]

집도 산다면 건물 소유권 이전을 적절한 서류로 갖추고 토지 임대차와 별도로 등록해야 합니다.^[4:1] 돈을 지급하기 전에 변호사에게 매도인 소유권, 건물 서류, 진입로, 기존 저당권과 기타 등록된 권리를 확인받으세요.

가격이 낮다고 반드시 더 유리한 것은 아닙니다. 임차와 영구 소유는 기간이 끝났을 때 남는 것이 다릅니다.

가상의 예로, 소유자가 전체 매각에는 600만 바트를 원하지만 집과 토지의 30년 임대에는 500만 바트를 받겠다고 합시다. 오늘 100만을 절약하지만 만료 후에도 부동산은 소유자의 것이며 사용권은 끝납니다.

유리한지는 사용 계획, 비슷한 집의 임대료, 유지보수 비용 부담자와 남은 기간을 얼마나 쉽게 팔 수 있는지에 달려 있습니다.

건물을 별도로 사면 비교가 다시 달라집니다. 자산은 소유하지만 실용성과 재매각 가치는 연결된 토지 권리에 크게 좌우됩니다.

임차를 할인된 영구 소유권처럼 보지 말고, 실제 확보할 수 있는 권리와 기간으로 판단하세요. 뒤에서 계산 예시를 설명합니다.

개조와 임대

집을 개선하거나 임대수입을 얻을 계획이라면 특히 서명 전에 허용 범위를 정하세요.

일반 임대차에서 개조는 소유자의 허락이 필요합니다. 제3자에게 전대하거나 임차권을 양도하는 경우도 계약상 허용 또는 소유자의 추후 동의가 필요합니다.^[3:1]

허용되는 공사, 수리비 부담자, 임대 가능 여부를 계약에 명확히 써야 합니다. 건축이나 임대 활동에는 그 활동에 적용되는 규정도 따라야 합니다.

임대 기간이 끝나기 전 매각

반드시 30년 내내 보유할 필요는 없습니다. 양도가 가능하다면 남은 권리를 살 사람을 찾을 수 있습니다.

10년 후 매각은 보통 20년의 사용권을 파는 것입니다. 새로운 30년 기간은 토지 소유자와 별도로 합의해야 하며, 매수인이 바뀐다고 자동으로 시작되지 않습니다.^[3:2]

재매각 가격은 남은 권리에 대해 매수인이 지불할 의사가 있는 금액입니다. 기간이 3분의 2 남았다고 최초 지급액의 3분의 2가 자동으로 되는 것은 아닙니다.

소유자의 매수인 승인이나 양도 수수료가 필요한지 확인하세요. 집을 별도 소유한다면 집 매각과 토지 권리 양도를 맞춰 진행해야 합니다.

토지 소유자가 팔면 어떻게 되나요?

일반적인 부동산 매각 자체만으로 기존 임대차가 끝나지는 않습니다. 새 소유자는 해당 계약의 임대인 지위를 이어받습니다.^[5]

그러나 미래 갱신처럼 별도로 한 모든 약속까지 새 소유자를 구속한다는 보장은 아닙니다.

새 임대차를 합의할 수 있습니다. 다만 오늘의 계약이 이를 보장한다고 생각해서는 안 됩니다.

일부 제안은 “30+30+30”을 90년 사용으로 설명합니다. 중요한 것은 광고상의 합계가 아니라 지금 법적으로 확보하는 기간입니다.

30년 임대차와 두 차례의 선납 갱신 기간에 관한 사건에서 태국 대법원은 사전 갱신 약속을 인정하지 않았습니다. 처음부터 90년을 확보하려는 구조였기 때문입니다.^[2:1]

이는 앞으로 새 임대차를 전혀 맺을 수 없다는 뜻이 아닙니다. 오늘의 약속이 미래에 유효한 새 기간을 설정하는 절차를 대신하지 못한다는 뜻입니다.

계속 거주하려면 만료 시 새 합의, 등록, 추가 지급이 필요할 수 있습니다. 머물 수 있게 하는 유효한 약정이 없다면 거주할 권리는 끝납니다.

집과 토지를 모두 빌렸다면 합의대로 반환합니다. 30년을 살았다는 이유만으로 소유권을 얻지는 않습니다.

집은 소유하고 토지는 빌렸다면 토지 권리와 만료 시 합의에 따라 달라집니다. 건물 소유권만으로 집을 영구히 그 땅에 두거나 계속 살 권리가 생기지 않습니다.

건물을 별도 소유하도록 뒷받침하는 권리 중 하나가 지상권(superficies)입니다. 종료 시 법은 건물 철거와 토지 원상회복, 또는 토지 소유자가 시장가격으로 건물을 사겠다고 제안하는 경우를 규정합니다. 토지 소유자에게 자동으로 매수를 강제하지는 않습니다.^[6]

집을 옮기거나 철거하는 것은 현실적으로 어려울 수 있습니다. 소유자가 살 것인지, 보상액을 어떻게 계산할지, 철거나 인도가 필요한지 미리 정하는 것이 좋습니다.

집이 반드시 토지 소유자에게 무상으로 넘어간다고도, 누군가 반드시 그 가치를 보상한다고도 생각하지 마세요.

이 권리들은 목적이 서로 다릅니다. 어느 것도 토지 소유권을 주지는 않습니다.

지상권: 다른 사람의 땅 위 건물 소유

지상권은 다른 사람의 토지 위 건물을 소유할 수 있도록 등록하는 권리입니다. 조건과 존속기간에 따라 일반적으로 양도와 상속이 가능합니다.^[4:2]

구매자에게는 집을 매각하거나 가족에게 남길 자산으로 만들 수 있다는 장점이 있습니다. 다만 자신과 미래 매수인 또는 상속인이 집을 실제 사용할 수 있도록 필요한 토지 사용권과 출입 권리도 문서로 확보해야 합니다.

단순히 집을 이용하는 데 건물의 별도 소유가 필수는 아닙니다. 집과 토지를 함께 임차해도 건물을 사지 않고 사용할 수 있습니다.

Sap Ing Sith: 양도 가능한 부동산 사용권

Sap Ing Sith(ทรัพย์อิงสิทธิ)는 최장 30년간의 또 다른 등록형 부동산 사용권입니다. 법이 양도, 상속, 저당권 설정을 명시적으로 허용합니다.^[7]

양도 가능성이 법에 정해져 있다는 것이 실무상 장점입니다. 토지 소유자의 새로운 허락 없이 등록된 양도를 통해 남은 기간을 매각할 수 있습니다. 10년이 지났다면 매수인에게는 여전히 남은 20년만 주어집니다.

주택의 경우 토지에 Chanote 권리증이 있어야 하며, 해당 권리는 권리증상 토지 전체에 설정해야 합니다. 일부만 선택할 수 없습니다. 달리 합의하지 않았다면 직접 건축하거나 개조한 건물은 권리 종료 시 보통 부동산 소유자에게 귀속됩니다.^[7:1]

소유자가 이 권리 설정에 동의해야 합니다. 일반 임대차가 자동으로 Sap Ing Sith로 바뀌지는 않습니다.

용익권: 평생 주거 사용

용익권(usufruct)은 다른 사람의 부동산을 사용하고 이익을 얻는 권리입니다. 고정된 30년 대신 자신의 평생을 기간으로 등록할 수 있습니다.^[8]

예를 들어 55세에 종신 용익권을 얻어 95세까지 산다면 40년간 사용할 수 있습니다.

대신 권리자가 사망하면 권리가 끝납니다. 따라서 남은 기간을 가족에게 남기려는 사람보다 본인의 평생 사용을 우선하는 사람에게 더 적합합니다.^[8:1]

가능할 수 있지만, 일반 임대차가 자동으로 가족에게 넘어간다고 가정하지 마세요.

일반 임대차는 등록하고 대금을 선납했더라도 임차인 사망으로 끝날 수 있습니다. 다만 토지청 지침은 당사자들이 상속인 승계를 약정한 임차권과 일부 특별한 구조의 상속도 인정합니다.^[9]

계약 작성 단계에서 해결해야 합니다. 가족이 무엇을 받을 수 있는지, 어떻게 등록하는지, 토지 소유자가 바뀌어도 유효한지 변호사에게 확인받으세요.

집과 토지 임대차를 적절히 설계하면 가족이 남은 사용권을 상속할 수 있습니다. 건물을 별도로 소유한다면 집도 상속할 수 있지만, 집을 사용할 수 있게 하는 토지 권리가 계속 유효해야 합니다.

Sap Ing Sith는 잔여 기간의 상속을 명시적으로 허용합니다. 본인 명의의 종신 용익권은 상속인에게 넘어가지 않습니다.^[7:2][8:2]

앞의 질문들은 이런 구조를 고려하는 대부분의 구매자에게 적용됩니다. 다음 두 예시는 재무 측면을 더 자세히 이해하려는 분들을 위한 것입니다.

30년 사용 가치를 계산하기

가상의 비교로 돌아가 보겠습니다. 영구 소유권 600만 바트와 전체 부동산의 30년 임대 500만 바트입니다.

30년 뒤에도 부동산 가치가 그때의 바트 기준 600만이라고 가정합니다. 현재와 미래 돈을 비교하기 위해 가상의 연 수익률 5%를 적용하고, 기간 중 다른 비용과 편익은 동일하다고 봅니다. 세금과 거래 수수료는 제외합니다.

이 수익률에서는 오늘 약 139만 바트가 30년 뒤 600만이 됩니다. 미래 소유 가치를 오늘의 금액으로 환산해 매입가 600만에서 빼면 첫 30년 사용 가치는 약 461만 바트입니다.

이 가정에서 500만의 임대료는 계산 가치보다 약 390,000바트 비쌉니다.

이는 설명용 예시이며 부동산 감정이나 투자수익 예측이 아닙니다. 미래 가치, 유지보수 또는 수익률 가정이 달라지면 결과도 달라집니다. 전체 부동산이 소유자에게 돌아간다는 전제이므로 집을 별도 소유하는 거래에는 다른 계산이 필요합니다.

임대차에 왜 대여금과 저당권이 들어가나요?

여기서는 당신이 토지 소유자에게 돈을 빌려주는 것이지 집을 사려고 대출받는 것이 아닙니다.

법률회사 Duensing Kippen은 첫 임대 기간의 대금과 미래 기간을 위한 돈을 분리하는 구조를 제안했습니다. 후자는 대여금으로 문서화하고 토지 저당권으로 담보합니다.^[10]

이자와 비용을 제외한 단순한 가상 예시입니다.

소유자는 돈을 미리 받습니다. 의도된 보호는 제공되지 않은 미래 기간에 대해 담보 있는 상환청구권을 확보하는 것입니다.

이는 제안된 구조이지 임대 기간 제한을 확실히 우회하는 방법이 아닙니다. 대여와 상환의무의 유효성에 따라 효과가 달라집니다. 저당권을 등록한다고 무효인 채무가 유효해지지는 않습니다.

저당권은 실제로 무엇을 하나요?

받아야 할 돈을 담보합니다. 토지 소유권을 주거나 거주권을 자동 연장하지 않습니다.^[11]

토지는 저당권이 붙은 채로 팔릴 수 있습니다. 말소를 원하는 매수인은 통상 채무를 정산하거나 당신에게 해제 동의를 받아야 합니다.

유효한 담보부 채무가 만기가 됐는데도 미지급 상태라면, 회수에는 공식 통지와 부동산 경매를 위한 법원 절차가 필요할 수 있습니다. 외국인 채권자는 토지 소유자가 되지 않고 매각대금에서 회수할 수 있습니다. 회수액은 매각금, 비용, 우선하는 다른 채권에 따라 달라집니다.^[11:1]

금전 보호와 계속 거주할 허락은 별개입니다. 임대차 만료 때는 퇴거하면서 별도로 상환을 청구해야 할 수도 있습니다.

원하는 집, 예상 사용 기간, 매각이나 가족 승계 가능성부터 생각하세요. 그런 다음 “leasehold”라는 이름만 보지 말고 실제 가격과 확보 가능한 권리를 비교하세요.

계약상 의무를 지기 전에 독립적인 태국 부동산 변호사에게 서류와 등록 방식이 합의 내용에 부합하는지 확인받으세요.

파타야의 집을 알아보고 계신가요? Blue Horizon Condos에 부동산과 계획을 상담해 주세요. 소유자가 어떤 방식을 제안할 의향이 있는지 확인해, 추측이 아니라 구체적인 제안을 평가하도록 돕겠습니다.