구매자 가이드
부동산 구매는 마음에 드는 매물을 찾는 것으로 끝나지 않습니다. 여러 온라인 도구를 활용하면 거래 비용을 추산하고, 토지와 부동산 등기 정보를 조회하고, 시행사를 확인하고, 주변 개발 상황을 살피고, 심지어 일조나 침수가 부동산에 어떤 영향을 주는지까지 파악할 수 있습니다.
태국에는 의외로 많은 공식 온라인 부동산 도구가 있지만 기대치는 현실적으로 잡는 편이 좋습니다. 상당수가 주로 또는 전적으로 태국어로만 제공되고, 화면이 낡았거나 다루기 번거로운 것도 있으며, 정보의 양과 완전성도 편차가 큽니다.
이들은 정식 실사를 대신하는 수단이 아니라 보조적인 조사 도구로 보는 편이 좋습니다. 다만 선별해서 활용하면 구매 전에 쓸모 있는 정보를 얻을 수 있습니다.
매매를 확정하기 전에 토지청에서 소유권을 이전할 때 발생할 수 있는 비용을 파악해 두면 도움이 됩니다.
저희 태국 부동산 소유권 이전 세금·비용 계산기는 태국 부동산 매매에 따르는 주요 세금과 수수료를 추산하고, 매수인과 매도인이 각각 부담할 것으로 예상되는 비용을 항목별로 보여 줍니다.
매매가를 비교하거나, 이전 비용을 당사자 간에 어떻게 나눌지 협의할 때 특히 유용합니다.
유용한 경우: 매수 제안을 하거나 매매가를 합의하기 전에 총 거래 비용을 추산할 때.
이전 비용 계산하기최종 세금과 수수료는 토지청이 결정합니다. 따라서 계산 결과는 추정치이며 확정된 비용 명세가 아닙니다.
토지청 공식 서비스
e-QLands Plus는 태국 토지청의 디지털 서비스 중 하나로, 토지청 업무와 관련된 도구들을 제공합니다.
일부 등기에 따르는 수수료와 세금의 예비 계산, 그리고 참여 토지청의 방문 예약 서비스 등이 포함됩니다.
매수인 입장에서는 정부가 직접 제공하는 수수료 계산기가 거래 비용을 가늠하는 또 하나의 기준이 됩니다.
토지청의 여러 서비스가 그렇듯 화면은 주로 태국인 사용자를 위한 것이어서, 외국인 매수인에게는 그리 편하지 않을 수 있습니다.
유용한 경우: 토지청 수수료를 예비 계산하고, 토지청의 일부 서비스를 온라인으로 이용할 때.
e-QLands Plus 열기 (새 탭에서 열립니다)토지청 공식 서비스
LandsMaps는 태국의 토지를 조사할 때 쓸 만한 토지청 도구 중 하나입니다.
필지를 찾아 위치를 확인하고, 이에 연결된 지리 정보와 지적 정보를 보여 줍니다. 지역과 보유 기록에 따라 추가 정보를 볼 수 있는 경우도 있습니다.
단독주택이나 토지를 사는 사람에게는 필지가 정확히 어디에 있는지 확인하고 주변 필지 상황을 파악하는 데 도움이 됩니다.
콘도 매수인에게도 이따금 유용합니다. 예를 들어 바다 전망 콘도 바로 앞에 넓은 미개발 필지가 있다면, 오늘의 전망이 그대로 유지될 것이라고 짐작하는 것보다 주변 토지를 확인해 보는 편이 훨씬 낫습니다.
지역별 수록 범위와 확인 가능한 정보에 차이가 있으며, 태국어를 읽지 못하는 사람에게는 그리 친절한 서비스가 아닙니다.
유용한 경우: 필지를 찾고 부동산 주변 토지를 조사할 때.
LandsMaps 열기 (새 탭에서 열립니다)토지청 공식 서비스
토지청은 CondoMaps를 통해 콘도미니엄 관련 지도·정보 서비스도 제공합니다.
건물과 보유 기록에 따라 콘도 건물, 개별 호실, 소유권 정보 또는 그 밖의 공식 부동산 자료를 확인할 수 있습니다.
실제로는 수록 범위와 사용성이 고르지 않아, 저희는 CondoMaps를 매수 결정의 근거가 아니라 보조 자료로 봅니다.
다만 조사 중인 콘도에 쓸 만한 정보가 있다면, 다른 서류나 데이터베이스와 대조해 볼 수 있는 공식 출처가 하나 더 생기는 셈입니다.
유용한 경우: 콘도 건물과 개별 호실에 대한 보조 조사.
CondoMaps 열기 (새 탭에서 열립니다)토지청 공식 앱
SmartLands는 태국 토지청의 모바일 애플리케이션으로, 토지청의 여러 디지털 서비스로 들어가는 관문 역할을 합니다.
단일 부동산 데이터베이스라기보다, 토지·평가액·각 지역 토지청과 그 밖의 토지청 서비스에 관한 도구와 정보를 한데 모아 놓은 것입니다.
토지청은 — 토지청 민원실 안에서까지 — 이 앱을 적극적으로 홍보하고 있어, 태국 부동산을 자주 다룬다면 알아 둘 만합니다.
다만 많은 외국인 매수인에게는 앱 자체보다 그 안에서 연결되는 개별 서비스가 더 유용할 수 있습니다.
유용한 경우: 토지청의 여러 서비스를 한곳에서 이용할 때.
SmartLands 열기 (새 탭에서 열립니다)태국 정부 공식 서비스
태국 재무부는 토지, 건물, 콘도 호실의 공식 평가액을 공표합니다.
한 가지 중요한 구분을 이해해 둘 필요가 있습니다.
정부 평가액은 시장 가격과 같지 않습니다.
฿500만에 팔리는 콘도라도 공식 평가액은 상당히 다를 수 있습니다. 그럼에도 정부 평가액은 중요합니다. 토지청에서 세금과 수수료를 계산할 때 공식 가액이 반영될 수 있기 때문입니다.
검색 도구는 주로 태국인 사용자를 위해 설계되어, 특정 부동산을 찾는 데 필요한 정보가 태국 부동산 서류에 익숙하지 않은 사람에게는 늘 명확하지만은 않습니다.
하지만 원하는 부동산을 찾을 수 있다면 유용한 공식 기준점을 얻게 됩니다.
유용한 경우: 토지, 건물, 콘도 호실의 정부 공식 평가액을 확인할 때.
공식 평가액 확인하기 (새 탭에서 열립니다)사업개발청 공식 서비스
시행사의 웹사이트나 모델하우스가 알려 주는 것은 그 회사가 스스로를 어떻게 보이고 싶어 하는지입니다. 사업개발청 데이터베이스는 그와 다른 종류의 정보를 제공합니다.
DBD DataWarehouse+에서는 태국에 등기된 법인을 검색하고 다음과 같은 기업 정보를 확인할 수 있습니다.
선분양 물건을 검토하거나 잘 모르는 시행사에서 매수할 때 특히 유용합니다.
그래도 정보는 신중하게 해석해야 합니다. 등기 자본금이 크다고 자동으로 좋은 시행사가 되는 것은 아니며, 원자료 상태의 재무제표가 모든 것을 말해 주지도 않습니다.
그럼에도 프로젝트 뒤에 있는 회사를 기본적으로 확인하는 데는 쓸 만한 공식 데이터베이스 중 하나입니다.
유용한 경우: 시행사, 프로젝트, 부동산 사업체 뒤에 있는 회사를 확인할 때.
DBD DataWarehouse+에서 검색하기 (새 탭에서 열립니다)태국 공식 환경 데이터베이스
Smart EIA Plus는 콘도 매수인에게 특히 흥미로운 도구입니다.
태국은 여러 유형의 대규모 개발 사업에 환경영향평가를 요구합니다. Smart EIA Plus에서는 사업명, 시행사, 위치, 사업 유형 같은 조건으로 그 기록을 검색할 수 있습니다.
이를 통해 이미 존재하는 사업 — 또는 인근에 언젠가 들어설 수 있는 계획 — 에 대한 유용한 정보를 얻기도 합니다.
예를 들어 파타야의 바다 전망 콘도에 웃돈을 얹을지 고민 중인데, 근처에 넓은 빈 땅이 있다고 해 봅시다.
Smart EIA Plus를 검색해 보면 그 땅에 대형 콘도나 호텔, 또는 다른 개발 사업이 이미 환경 인허가 절차에 들어가 있다는 사실을 확인할 수도 있습니다.
매수를 검토 중인 프로젝트 자체의 환경 인허가 이력을 조사하는 데도 쓸 수 있습니다.
중요한 한계가 있습니다. Smart EIA Plus에 사업이 없다고 해서 그 땅에 아무것도 지어지지 않는다는 뜻은 아니며, 이 데이터베이스를 전망이 보장된다는 근거로 해석해서는 결코 안 됩니다.
화면을 다루는 데도 어느 정도 인내가 필요합니다. 태국어를 읽지 못한다면 더욱 그렇습니다.
그런 한계에도 불구하고, 부동산 매수인에게 이따금 정말로 값진 정보를 드러내 주는 태국 정부 데이터베이스 중 하나입니다.
유용한 경우: 환경 인허가를 조사하고, 부동산 주변에 계획된 대규모 개발을 찾아볼 때.
Smart EIA Plus에서 검색하기 (새 탭에서 열립니다)태국에서는 콘도가 어느 방향을 향하는지가 상당한 차이를 만듭니다.
서향 호실은 강한 오후 햇빛을 받을 수 있습니다. 다른 동이 하루 중 일부 시간 발코니에 그늘을 드리울 수도 있습니다. 오전 방문 때 볕이 좋아 보이던 수영장이 오후 내내 그늘에 잠겨 있을 수도 있습니다.
Shadowmap은 3D 환경에서 햇빛과 그림자를 시뮬레이션하고, 날짜와 시간을 바꿔 하루 동안 그리고 계절에 따라 조건이 어떻게 달라지는지 보여 줍니다.
콘도 매수인에게는 다음과 같은 질문에 답하는 데 도움이 됩니다.
같은 단지에서 여러 호실을 비교할 때 특히 유용합니다.
컴퓨터 시뮬레이션이 현장 방문을 대신하지는 못하며, 결과의 정확도는 해당 위치에 확보된 3D 건물 데이터에 좌우됩니다. 그렇다고 모든 호실을 여러 시간대와 여러 계절에 걸쳐 둘러보는 일은 현실적으로 거의 불가능합니다.
그런 의미에서 Shadowmap은 결정을 내리기 전에 부동산을 이해하는 흥미로운 보조 수단이 됩니다.
유용한 경우: 콘도 향을 비교하고 한 해 동안의 햇빛과 그늘을 파악할 때.
Shadowmap 열기 (새 탭에서 열립니다)태국 정부 공식 서비스
단독주택, 토지, 저층 부동산이라면 매수 전에 침수 이력을 확인해 볼 가치가 있습니다.
태국 지리정보·우주기술개발청 — GISTDA — 은 과거 위성 자료를 일부 활용한 홍수 지도 도구를 제공합니다.
홍수 위험 평가 지도 플랫폼, 즉 FRAM에는 지난 몇 년간 반복적으로 침수된 지역을 파악하는 데 도움이 되는 정보가 들어 있습니다.
건기에 둘러볼 때는 침수 위험이 드러나지 않는 지역의 부동산을 검토할 때 특히 유용합니다.
특히 다음과 같은 경우에 관련이 깊습니다.
과거의 침수가 앞으로 벌어질 일을 그대로 예측해 주지는 않습니다. 배수 시설은 바뀌고, 개발은 물길을 바꾸며, 기상 조건도 해마다 크게 달라집니다.
하지만 어떤 지역이 과거에 거듭 침수되었다면, 매수인은 그곳에서 부동산을 사기 전에 그 사실을 알고 있어야 합니다.
유용한 경우: 단독주택, 토지, 저층 프로젝트의 과거 침수 위험을 조사할 때.
GISTDA FRAM 열기 (새 탭에서 열립니다)어떤 부동산이 좋은 매물인지는 웹사이트 하나만으로 알 수 없습니다.
이 도구들은 여러 개를 함께 쓸 때 훨씬 유용해집니다.
바다 전망 콘도 매수를 검토 중이라고 해 봅시다. 이렇게 해 볼 수 있습니다.
이 가운데 어느 단계도 그 부동산이 좋은 투자라는 것을 증명해 주지는 않습니다.
그렇지만 함께 쓰면 부동산을 더 잘 이해할 수 있고 — 그에 못지않게 중요하게도 — 계약 전에 물어봐야 할 질문을 찾아낼 수 있습니다.
단독주택이나 토지를 매수한다면 절차는 이렇게 될 수 있습니다.
온라인 도구가 가장 값진 순간은, 더 깊이 들여다볼 만한 무언가를 발견하게 해 줄 때입니다.
태국은 토지와 부동산 정보를 점차 온라인으로 공개해 왔지만, 이용 경험은 상업용 부동산 사이트와 상당히 다릅니다.
어떤 서비스는 태국어로만 제공됩니다. 어떤 서비스는 특정 브라우저나 기기에서만 원활합니다. 검색 기능이 직관적이지 않을 수 있고, 한 부동산에 대한 정보가 다른 부동산보다 훨씬 충실한 경우도 있습니다.
정부 데이터베이스에는 갱신이 늦거나 불완전하거나, 원본 태국어 서류 없이는 해석이 어려운 정보가 담겨 있을 수도 있습니다.
그래서 저희는 검색에 실패했다고 기록이 없다고 단정하기보다, 이 서비스들을 추가적인 정보 출처로 다루기를 권합니다.
중요한 사안이 확인되면 해당 서류, 관계 기관 또는 전문 자문을 통해 검증해야 합니다.
온라인 도구는 유용하지만, 무엇을 봐야 하는지 — 그리고 그 정보가 실제로 무엇을 뜻하는지 — 아는 것도 그만큼 중요합니다.
파타야에서 콘도나 단독주택, 투자용 부동산을 검토 중이시라면 Blue Horizon Condos가 부동산 조사, 대안 비교, 방문 일정 조율을 도와드립니다.
Blue Horizon Condos에 문의하기면책 고지: 이 페이지에 소개한 온라인 서비스는 보조적인 조사 자료로 제공됩니다. 서비스의 제공 여부, 화면, 자료는 변경될 수 있으며 정보가 불완전하거나 오래되었을 수 있습니다. 이 서비스들은 권리증서, 계약서, 토지청 기록의 확인이나 필요한 경우의 전문가 법률 실사를 대신하지 않습니다.