30-jährige Mietverträge in Thailand: ein Leitfaden für ausländische Käufer

Angenommen, ein thailändischer Eigentümer bietet Haus und Grundstück für 6 Millionen Baht an. Das ist ein Angebot zum Verkauf beider Eigentumsrechte. Es bedeutet nicht automatisch, dass er stattdessen vermieten möchte.

Ein ausländischer Interessent könnte zwei Möglichkeiten anfragen:

In beiden Fällen bleibt das Grundstück auf den Namen des Grundstückseigentümers eingetragen.

Der Eigentümer kann zustimmen, einen anderen Preis aushandeln oder auf einem Eigentumsverkauf bestehen. Einen automatischen Preisabschlag für ein Mietrecht gibt es nicht.

Beim gesonderten Hauskauf sollte der Vertrag Gebäudekaufpreis und Grundstücksmiete trennen. Gebäudeübertragung und Grundstücksrechte müssen zusammen organisiert werden: Ein Haus nützt wenig ohne das Recht, es dort stehen zu lassen und darin zu wohnen.^[4]

Was muss registriert werden?

Ein 30-jähriger Mietvertrag erfordert Schriftform und Registrierung beim Land Office. Ohne Registrierung ist ein gewöhnlicher Mietvertrag über mehr als drei Jahre grundsätzlich nur für die ersten drei Jahre gerichtlich durchsetzbar.^[1:1]

Kaufen Sie auch das Haus, muss dessen Eigentumsübertragung ordnungsgemäß dokumentiert und getrennt von der Grundstücksmiete registriert werden.^[4:1] Lassen Sie vor einer Zahlung das Eigentum des Verkäufers, die Gebäudeunterlagen, die Zufahrt sowie Hypotheken und andere eingetragene Rechte anwaltlich prüfen.

Ein niedrigerer Preis bedeutet nicht unbedingt ein besseres Geschäft: Mietrecht und dauerhaftes Eigentum hinterlassen Ihnen am Ende unterschiedliche Werte.

Ein hypothetisches Beispiel: Der Eigentümer verlangt 6 Millionen Baht für den Verkauf, würde Haus und Grundstück aber für 5 Millionen für 30 Jahre vermieten. Sie sparen heute 1 Million. Nach Ablauf gehört die Immobilie weiterhin dem Eigentümer, und Ihr Nutzungsrecht endet.

Ob das attraktiv ist, hängt von Ihrer Nutzung, Vergleichsmieten, der Kostenverteilung für die Instandhaltung und den Weiterverkaufsmöglichkeiten der Restlaufzeit ab.

Ein gesonderter Gebäudekauf verändert den Vergleich. Sie besitzen einen Vermögenswert, dessen Nutzen und Wiederverkaufswert jedoch stark von den zugehörigen Grundstücksrechten abhängen.

Bewerten Sie das Geschäft nach den tatsächlich gesicherten Rechten und Jahren, nicht als dauerhaftes Eigentum zum Sonderpreis. Ein Rechenbeispiel folgt gegen Ende.

Renovierung und Vermietung

Klären Sie diese Genehmigungen vor der Unterschrift, besonders bei geplanten Verbesserungen oder Mieteinnahmen.

Bei einer gewöhnlichen Miete benötigen Veränderungen die Zustimmung des Eigentümers. Auch Untervermietung und Übertragung des Mietrechts müssen vertraglich erlaubt sein oder später vom Eigentümer genehmigt werden.^[3:1]

Der Vertrag sollte zulässige Arbeiten, Reparaturkosten und Vermietungsrechte klar regeln. Bauarbeiten und Vermietung müssen zusätzlich die jeweils geltenden Vorschriften einhalten.

Verkauf vor Vertragsende

Sie müssen das Haus nicht zwingend 30 Jahre behalten. Ist eine Übertragung erlaubt, können Sie einen Käufer für die restlichen Rechte suchen.

Ein Verkauf nach 10 Jahren bedeutet normalerweise den Verkauf von 20 Jahren Nutzung. Eine neue 30-jährige Laufzeit erfordert eine gesonderte Vereinbarung mit dem Grundstückseigentümer; ein Käuferwechsel löst sie nicht automatisch aus.^[3:2]

Der Wiederverkaufspreis entspricht dem, was ein Käufer für die verbleibenden Rechte bezahlt. Er beträgt nicht automatisch zwei Drittel der ursprünglichen Zahlung, nur weil zwei Drittel der Laufzeit bleiben.

Prüfen Sie, ob der Eigentümer den Käufer genehmigen muss und Übertragungsgebühren anfallen. Bei gesondertem Hauseigentum müssen Hausverkauf und Übertragung der Grundstücksrechte aufeinander abgestimmt werden.

Was passiert beim Verkauf durch den Grundstückseigentümer?

Ein gewöhnlicher Immobilienverkauf beendet einen bestehenden Mietvertrag nicht allein durch den Eigentümerwechsel. Der neue Eigentümer übernimmt die Vermieterstellung für diesen Vertrag.^[5]

Das garantiert jedoch nicht, dass jedes gesonderte Versprechen, etwa eine künftige Verlängerung, den neuen Eigentümer bindet.

Ja, ein weiterer Mietvertrag kann vereinbart werden. Gehen Sie aber nicht davon aus, dass der heutige Vertrag dies garantiert.

Manche Angebote bezeichnen „30+30+30“ als 90 Jahre Nutzung. Entscheidend ist nicht die beworbene Gesamtdauer, sondern die heute rechtlich gesicherte Zeit.

In einem Fall mit einem 30-jährigen Vertrag und zwei vorausbezahlten Verlängerungszeiträumen verwarf Thailands Oberster Gerichtshof die vorab vereinbarten Verlängerungsversprechen, weil damit von Anfang an 90 Jahre gesichert werden sollten.^[2:1]

Das bedeutet nicht, dass später kein weiterer Vertrag möglich wäre. Ein heutiges Versprechen ersetzt aber keine später wirksam vereinbarte neue Laufzeit.

Am Ende können ein neuer Vertrag, eine Registrierung und eine weitere Zahlung nötig sein. Ohne wirksame Vereinbarung zum Bleiben endet Ihr Wohnrecht.

Mieten Sie Haus und Grundstück, geben Sie die Immobilie wie vereinbart zurück. Allein durch 30 Jahre Nutzung erwerben Sie kein Eigentum.

Gehört Ihnen das Haus, während Sie das Grundstück mieten, kommt es auf die Grundstücksrechte und die Vereinbarung zum Vertragsende an. Gebäudeeigentum allein verleiht kein dauerhaftes Recht, das Haus dort zu belassen oder weiter darin zu wohnen.

Ein Recht zur Absicherung getrennten Gebäudeeigentums ist das Superficies-Recht. Bei dessen Ende sieht das Gesetz die Entfernung des Gebäudes und Wiederherstellung des Grundstücks oder ein Angebot des Grundstückseigentümers zum Kauf des Gebäudes zum Marktwert vor. Es verpflichtet den Grundstückseigentümer nicht automatisch zum Kauf.^[6]

Ein Haus zu versetzen oder abzureißen kann unpraktisch sein. Klären Sie vorher, ob der Eigentümer es kauft, wie eine Zahlung berechnet wird oder ob es entfernt beziehungsweise übergeben werden muss.

Nehmen Sie weder an, dass das Haus automatisch unentgeltlich an den Grundstückseigentümer fällt, noch dass Ihnen jemand seinen Wert erstatten muss.

Diese Rechte dienen unterschiedlichen Zwecken. Keines verschafft Ihnen Grundstückseigentum.

Superficies: ein Gebäude auf fremdem Grundstück besitzen

Superficies ist ein registriertes Recht, ein Gebäude auf dem Grundstück eines anderen zu besitzen. Es ist grundsätzlich übertragbar und vererblich, abhängig von seinen Bedingungen und seiner Dauer.^[4:2]

Das Haus kann dadurch ein Vermögenswert zum Verkauf oder zur Vererbung sein. Die Unterlagen müssen Ihnen und späteren Käufern oder Erben aber auch die notwendigen Grundstücksnutzungs- und Zugangsrechte geben.

Um ein Haus zu nutzen, ist gesondertes Gebäudeeigentum nicht zwingend. Ein Mietvertrag über Haus und Grundstück kann die Nutzung ohne Gebäudekauf ermöglichen.

Sap Ing Sith: ein übertragbares Nutzungsrecht

Sap Ing Sith ist ein anderes registriertes Immobiliennutzungsrecht mit bis zu 30 Jahren Laufzeit. Das Gesetz erlaubt ausdrücklich Übertragung, Vererbung und hypothekarische Belastung.^[7]

Der praktische Vorteil: Die Übertragbarkeit ist gesetzlich vorgesehen. Die Restlaufzeit kann durch registrierte Übertragung ohne erneute Zustimmung des Grundstückseigentümers verkauft werden. Nach 10 Jahren bleiben auch hier 20 Jahre, keine neuen 30.

Bei einem Haus muss das Grundstück einen Chanote-Titel haben. Das Recht muss das gesamte im Titel erfasste Grundstück betreffen, nicht nur einen Teil. Von Ihnen errichtete oder veränderte Gebäude gehen bei Ablauf grundsätzlich an den Immobilieneigentümer, sofern nichts anderes vereinbart wurde.^[7:1]

Der Eigentümer muss dieses Recht einräumen wollen. Ein gewöhnlicher Mietvertrag wird nicht automatisch zu Sap Ing Sith.

Nießbrauch: ein Haus lebenslang nutzen

Ein Nießbrauch gewährt das Recht, fremdes Eigentum zu nutzen und daraus Erträge zu ziehen. Er kann auf Lebenszeit statt für feste 30 Jahre registriert werden.^[8]

Wer mit 55 einen lebenslangen Nießbrauch erhält und 95 Jahre alt wird, könnte das Objekt 40 Jahre nutzen.

Das Recht endet jedoch mit dem Tod seines Inhabers. Es eignet sich daher eher für die eigene lebenslange Nutzung als für die Weitergabe verbleibender Jahre an die Familie.^[8:1]

Möglicherweise. Gehen Sie aber nicht davon aus, dass ein gewöhnlicher Mietvertrag automatisch auf die Familie übergeht.

Ein gewöhnlicher Vertrag kann mit dem Tod des Mieters enden, selbst wenn er registriert und vorausbezahlt wurde. Die Hinweise des Department of Lands erkennen allerdings auch vererbte Mietrechte an, wenn deren Übergang auf Erben vereinbart wurde, sowie bestimmte besondere Gestaltungen.^[9]

Klären Sie das bei der Vertragsgestaltung. Ihr Anwalt sollte bestätigen, was die Familie erhalten kann, wie es registriert wird und ob die Regelung bei einem Eigentümerwechsel des Grundstücks wirksam bleibt.

Mit einem passend gestalteten Haus- und Grundstücksmietvertrag kann die Familie die restliche Nutzung erben. Bei gesondertem Gebäudeeigentum kann auch das Haus vererbt werden; weiterhin erforderlich sind fortbestehende Grundstücksrechte, die seine Nutzung ermöglichen.

Sap Ing Sith erlaubt ausdrücklich die Vererbung der Restlaufzeit. Ein lebenslanger Nießbrauch auf Ihren Namen geht nicht auf Ihre Erben über.^[7:2][8:2]

Die bisherigen Fragen betreffen die meisten Interessenten. Die folgenden zwei Beispiele erläutern die finanzielle Seite genauer.

Den Wert von 30 Nutzungsjahren berechnen

Zurück zum hypothetischen Vergleich: 6 Millionen Baht für dauerhaftes Eigentum oder 5 Millionen für 30 Jahre Miete der gesamten Immobilie.

Angenommen, die Immobilie ist in 30 Jahren noch 6 Millionen Baht in künftigem Geld wert. Mit einer hypothetischen Jahresrendite von 5 % vergleichen wir heutiges und späteres Geld bei ansonsten gleichen Kosten und Vorteilen während der Laufzeit. Steuern und Transaktionskosten bleiben unberücksichtigt.

Bei diesem Satz würden rund 1,39 Millionen Baht heute in 30 Jahren zu 6 Millionen anwachsen. Zieht man diesen auf heute abgezinsten künftigen Eigentumswert vom Kaufpreis von 6 Millionen ab, ergeben sich ungefähr 4,61 Millionen für die ersten 30 Nutzungsjahre.

Unter diesen Annahmen kostet die Miete von 5 Millionen etwa 390.000 Baht mehr als der berechnete Wert.

Das ist ein Beispiel, keine Immobilienbewertung oder Renditeprognose. Andere Annahmen zu künftigem Wert, Instandhaltung oder Rendite ändern das Ergebnis. Außerdem wird angenommen, dass die gesamte Immobilie an den Eigentümer zurückfällt; separates Hauseigentum erfordert eine andere Rechnung.

Warum können Darlehen und Hypothek Teil der Vereinbarung sein?

Hier leihen Sie dem Grundstückseigentümer Geld; Sie nehmen keinen Kredit für den Hauskauf auf.

Die Kanzlei Duensing Kippen hat vorgeschlagen, die Zahlung für die erste Laufzeit von Geldern für künftige Laufzeiten zu trennen. Letztere werden als Darlehen dokumentiert und durch eine Hypothek am Grundstück gesichert.^[10]

Ein vereinfachtes hypothetisches Beispiel ohne Zinsen und Kosten:

Der Eigentümer erhält das Geld im Voraus. Der beabsichtigte Schutz ist ein gesicherter Rückzahlungsanspruch für nicht eingeräumte künftige Zeiträume.

Dies ist ein vorgeschlagenes Modell, keine garantierte Umgehung der Laufzeitgrenze. Sein Nutzen hängt von einem wirksamen Darlehen und einer gültigen Rückzahlungspflicht ab. Eine eingetragene Hypothek macht eine unwirksame Forderung nicht wirksam.

Was bewirkt die Hypothek tatsächlich?

Sie sichert das Ihnen geschuldete Geld. Sie überträgt kein Grundstückseigentum und verlängert Ihr Wohnrecht nicht automatisch.^[11]

Das Grundstück kann mit der Hypothek verkauft werden. Für deren Löschung benötigt ein Käufer normalerweise die Tilgung der Schuld oder Ihre Zustimmung zur Freigabe.

Wird eine wirksame gesicherte Forderung fällig und nicht bezahlt, können förmliche Benachrichtigung und ein gerichtliches Versteigerungsverfahren nötig werden. Ein ausländischer Darlehensgeber kann Geld aus dem Verkauf erhalten, ohne Grundstückseigentümer zu werden. Die Rückzahlung hängt von Erlös, Kosten und vorrangigen Ansprüchen ab.^[11:1]

Finanzielle Absicherung und Aufenthaltsrecht im Haus sind getrennte Fragen. Sie müssen möglicherweise am Vertragsende ausziehen und die Rückzahlung separat verfolgen.

Beginnen Sie mit dem gewünschten Haus, Ihrer geplanten Nutzungsdauer und möglichen Verkaufs- oder Erbplänen. Vergleichen Sie dann den tatsächlichen Preis mit den verfügbaren Rechten, nicht nur mit dem Begriff „Leasehold“.

Lassen Sie vor einer Bindung einen unabhängigen Anwalt für thailändisches Immobilienrecht prüfen, ob Dokumente und Registrierungen dem Vereinbarten entsprechen.

Interessieren Sie sich für ein Haus in Pattaya? Sprechen Sie mit Blue Horizon Condos über die Immobilie und Ihre Pläne. Wir können klären, welche Gestaltungen der Eigentümer anbietet, damit Sie ein konkretes Angebot statt einer Annahme bewerten.