Online-Tools für den Immobilienkauf in Thailand

Rechner für thailändische Grunderwerbsteuern und Übertragungsgebühren

Bevor Sie einem Kauf zustimmen, sollten Sie die Kosten kennen, die bei der Eigentumsübertragung im Grundbuchamt anfallen können.

Unser Rechner für thailändische Grunderwerbsteuern und Übertragungsgebühren schätzt die wichtigsten Steuern und Gebühren eines thailändischen Immobilienverkaufs und schlüsselt die voraussichtlichen Kosten für Käufer und Verkäufer auf.

Besonders hilfreich ist er beim Vergleich von Kaufpreisen oder bei der Verhandlung darüber, wie die Übertragungskosten zwischen den Parteien aufgeteilt werden.

Nützlich für: Die gesamten Transaktionskosten schätzen, bevor Sie ein Angebot abgeben oder sich auf einen Kaufpreis einigen.

Die endgültigen Steuern und Gebühren legt das Grundbuchamt fest. Das Ergebnis des Rechners ist daher eine Schätzung und keine verbindliche Kostenaufstellung.

Offizieller Dienst des Department of Lands

e-QLands Plus

e-QLands Plus ist einer der digitalen Dienste des Department of Lands und umfasst Werkzeuge rund um Vorgänge im Grundbuchamt.

Zu den Funktionen gehören vorläufige Berechnungen von Gebühren und Steuern für bestimmte Eintragungen sowie Terminvereinbarungen bei teilnehmenden Grundbuchämtern.

Für Käufer bietet der behördeneigene Gebührenrechner einen weiteren Anhaltspunkt bei der Schätzung der Transaktionskosten.

Wie bei vielen Diensten des Department of Lands richtet sich die Oberfläche in erster Linie an thailändische Nutzer und ist für ausländische Käufer nicht besonders komfortabel.

Nützlich für: Vorläufige Gebührenberechnungen des Grundbuchamts und Zugang zu bestimmten Online-Diensten des Department of Lands.

Offizieller Dienst des Department of Lands

LandsMaps

LandsMaps gehört zu den nützlicheren Werkzeugen des Department of Lands, um Grundstücke in Thailand zu recherchieren.

Es hilft dabei, Flurstücke zu lokalisieren und die zugehörigen geografischen und katastermäßigen Informationen anzuzeigen. Je nach Gebiet und vorhandenen Unterlagen sind teilweise weitere Angaben zugänglich.

Wer ein Haus oder ein Grundstück kauft, kann damit klären, wo ein Flurstück genau liegt, und die umliegenden Parzellen einordnen.

Gelegentlich ist das auch für Käufer von Eigentumswohnungen nützlich. Liegt etwa direkt vor einer Wohnung mit Meerblick ein großes unbebautes Grundstück, sagt eine Recherche zum Umland mehr aus, als schlicht anzunehmen, der heutige Blick bleibe unverändert.

Abdeckung und verfügbare Informationen schwanken, und der Dienst ist für Nicht-Thai-Sprecher wenig einladend.

Nützlich für: Flurstücke lokalisieren und das Grundstücksumfeld einer Immobilie recherchieren.

Offizieller Dienst des Department of Lands

CondoMaps

Das Department of Lands stellt über CondoMaps auch Karten- und Informationsdienste zu Eigentumswohnungen bereit.

Je nach Gebäude und vorhandenen Unterlagen finden sich dort Angaben zu Wohnanlagen, einzelnen Einheiten, Eigentumsverhältnissen oder amtlichen Immobiliendaten.

In der Praxis sind Abdeckung und Bedienbarkeit uneinheitlich. Wir würden CondoMaps daher als ergänzende Quelle behandeln und nicht als Grundlage einer Kaufentscheidung.

Liegen für die gesuchte Wohnanlage brauchbare Angaben vor, haben Sie damit aber eine weitere amtliche Quelle zum Abgleich mit anderen Dokumenten und Datenbanken.

Nützlich für: Ergänzende Recherche zu Wohnanlagen und einzelnen Einheiten.

Offizielle App des Department of Lands

SmartLands

SmartLands ist die mobile Anwendung des Department of Lands und dient als Zugang zu mehreren seiner digitalen Dienste.

Es handelt sich nicht um eine einzelne Immobiliendatenbank, sondern um eine Sammelstelle für Werkzeuge und Informationen zu Grundstücken, Bewertungen, Grundbuchämtern und weiteren Diensten der Behörde.

Das Department of Lands bewirbt die App aktiv — auch in den Grundbuchämtern selbst — und sie ist einen Blick wert, wenn Sie regelmäßig mit thailändischen Immobilien zu tun haben.

Für viele ausländische Käufer sind die einzelnen darüber erreichbaren Dienste allerdings nützlicher als die App selbst.

Nützlich für: Mehrere Dienste des Department of Lands an einer Stelle erreichen.

Offizieller Dienst der thailändischen Regierung

Amtliche Immobilienbewertung des Treasury Department

Thailands Treasury Department veröffentlicht amtliche Schätzwerte für Grundstücke, Gebäude und Eigentumswohnungen.

Ein wichtiger Unterschied sollte klar sein:

Der amtliche Schätzwert ist nicht der Marktwert.

Eine Wohnung, die für ฿5 Millionen verkauft wird, kann einen deutlich abweichenden amtlichen Schätzwert haben. Die behördliche Bewertung ist dennoch wichtig, weil amtliche Werte für die Berechnung von Steuern und Gebühren im Grundbuchamt relevant sein können.

Die Suchfunktionen sind vor allem für thailändische Nutzer gedacht, und welche Angaben man für eine bestimmte Immobilie braucht, ist ohne Vertrautheit mit thailändischen Immobiliendokumenten nicht immer offensichtlich.

Findet man die gesuchte Immobilie jedoch, erhält man einen nützlichen amtlichen Referenzwert.

Nützlich für: Den amtlichen Schätzwert von Grundstücken, Gebäuden oder Eigentumswohnungen nachschlagen.

Offizieller Dienst des Department of Business Development

DBD DataWarehouse+

Die Website oder der Showroom eines Bauträgers zeigt Ihnen, wie sich das Unternehmen darstellen möchte. Die Datenbank des Department of Business Development liefert eine andere Art von Information.

DBD DataWarehouse+ erlaubt die Suche nach in Thailand registrierten Unternehmen und den Zugriff auf Firmendaten, die unter anderem umfassen können:

• Registrierungsstatus des Unternehmens
• Stammkapital
• Eingetragene Anschrift
• Geschäftsführer und Firmendaten
• Unternehmenshistorie
• Eingereichte Finanzdaten

Das ist besonders nützlich, wenn Sie eine Off-Plan-Immobilie erwägen oder von einem Bauträger kaufen, den Sie nicht kennen.

Die Angaben wollen dennoch sorgfältig gelesen werden. Ein eingetragenes Unternehmen mit hohem Stammkapital ist nicht automatisch ein guter Bauträger, und rohe Bilanzdaten erzählen nicht die ganze Geschichte.

Trotzdem ist es eine der nützlicheren amtlichen Datenbanken für eine grundlegende Hintergrundrecherche zum Unternehmen hinter einem Projekt.

Nützlich für: Das Unternehmen hinter einem Bauträger, Projekt oder Immobiliengeschäft prüfen.

Offizielle thailändische Umweltdatenbank

Smart EIA Plus

Smart EIA Plus ist für Käufer von Eigentumswohnungen besonders interessant.

Thailand verlangt für viele größere Bauvorhaben eine Umweltverträglichkeitsprüfung. Smart EIA Plus erlaubt die Suche in diesen Unterlagen nach Kriterien wie Projektname, Bauträger, Standort und Projekttyp.

Daraus ergeben sich mitunter nützliche Hinweise auf bereits bestehende Projekte — oder auf Vorhaben, die in der Nachbarschaft noch entstehen könnten.

Stellen Sie sich etwa vor, Sie erwägen einen Aufpreis für eine Wohnung mit Meerblick in Pattaya, und in der Nähe liegt ein großes leeres Grundstück.

Eine Suche in Smart EIA Plus kann zeigen, dass für dieses Grundstück bereits ein größeres Wohn-, Hotel- oder sonstiges Bauvorhaben im Umweltgenehmigungsverfahren steckt.

Ebenso lässt sich die Genehmigungshistorie des Projekts recherchieren, in dem Sie kaufen möchten.

Es gibt wichtige Einschränkungen. Fehlt ein Projekt in Smart EIA Plus, heißt das nicht, dass auf einem Grundstück niemals etwas gebaut wird, und die Datenbank darf nie als Garantie für einen dauerhaft freien Blick verstanden werden.

Auch die Oberfläche erfordert etwas Geduld, insbesondere wenn Sie kein Thai lesen.

Trotz dieser Grenzen gehört sie zu den thailändischen Behördendatenbanken, die einem Immobilienkäufer gelegentlich wirklich wertvolle Hinweise liefern.

Nützlich für: Umweltgenehmigungen recherchieren und größere geplante Bauvorhaben im Umfeld einer Immobilie aufspüren.

Shadowmap

Die Ausrichtung einer Eigentumswohnung macht in Thailand einen erheblichen Unterschied.

Eine nach Westen ausgerichtete Einheit bekommt womöglich kräftige Nachmittagssonne ab. Ein anderer Turm beschattet den Balkon vielleicht zeitweise. Ein Pool, der bei der Morgenbesichtigung sonnig wirkt, liegt nachmittags unter Umständen lange im Schatten.

Mit Shadowmap simulieren Sie Sonne und Schatten in einer 3D-Umgebung und ändern Datum und Uhrzeit, um zu sehen, wie sich die Verhältnisse über den Tag und über die Jahreszeiten verändern.

Käufern von Eigentumswohnungen hilft das bei Fragen wie:

• Bekommt dieser Balkon kräftige Nachmittagssonne?
• Beschattet ein anderer Turm diese Gebäudeseite?
• Wie viel direktes Sonnenlicht erreicht den Pool?
• Wie unterscheidet sich die Lage zwischen Dezember und April?
• Wird eine Ausrichtung spürbar heißer als eine andere?
• Lohnt der Aufpreis für eine bestimmte Ausrichtung wirklich?

Besonders hilfreich ist das beim Vergleich mehrerer Einheiten innerhalb derselben Anlage.

Eine Computersimulation ersetzt die Besichtigung vor Ort nicht, und die Qualität des Ergebnisses hängt von den verfügbaren 3D-Gebäudedaten für den Standort ab. Jede Einheit zu mehreren Tageszeiten und in verschiedenen Jahreszeiten zu besichtigen, ist allerdings selten praktikabel.

Shadowmap bietet damit einen interessanten zusätzlichen Zugang zum Verständnis einer Immobilie vor der Entscheidung.

Nützlich für: Ausrichtungen von Eigentumswohnungen vergleichen und Sonne und Schatten im Jahresverlauf verstehen.

Offizieller Dienst der thailändischen Regierung

GISTDA Flood Risk Assessment Mapping (FRAM)

Bei Häusern, Grundstücken und flacher Bebauung lohnt ein Blick auf die Hochwasserhistorie vor dem Kauf.

Thailands Behörde für Geoinformatik und Weltraumtechnologie — GISTDA — stellt Hochwasserkarten bereit, die unter anderem auf historischen Satellitendaten beruhen.

Die Plattform Flood Risk Assessment Mapping, kurz FRAM, enthält Informationen, mit denen sich Gebiete erkennen lassen, die in den Vorjahren wiederholt überflutet wurden.

Das hilft bei Immobilien in Gegenden, in denen das Hochwasserrisiko bei einer Besichtigung in der Trockenzeit nicht auffällt.

Besonders relevant ist das für:

• Häuser
• Bauland
• Flache Bebauung
• Immobilien in Gebieten mit bekannten Entwässerungsproblemen

Vergangene Überflutungen sagen nicht exakt voraus, was künftig geschieht. Entwässerungsinfrastruktur verändert sich, Bebauung lenkt Wasserläufe um, und die Wetterlage schwankt von Jahr zu Jahr erheblich.

Wurde ein Gebiet aber wiederholt überflutet, sollte ein Käufer das vor dem Kauf wissen.

Nützlich für: Die historische Hochwasserlage von Häusern, Grundstücken und flacher Bebauung prüfen.