从这里开始
一分钟了解要点
您实际购买的是什么？
假设一位泰国业主以600万泰铢出售房屋及土地。这是出售两者所有权的报价，并不自动意味着业主愿意改为出租。
外国买家可以询问两种不同安排：
| 安排 | 您获得的权利 |
|---|---|
| 租赁房屋及土地 | 在约定期限内使用两者的权利 |
| 购买房屋、租赁土地 | 建筑物所有权，以及在约定期限内使用土地的权利 |
两种情况下，土地都仍登记在土地所有者名下。
业主可能接受其中一种安排、协商不同价格，或坚持直接出售所有权。租赁权并没有自动适用的折扣。
单独购买建筑物时，合同应区分房屋购买价款和土地租金。建筑物转让与土地权利需要一并安排：如果没有将房屋保留在土地上并居住其中的权利，买下房屋的实用价值就很有限。[4]
哪些事项需要登记？
30年租约需要书面合同并在土地局登记。未登记的普通不动产租约，即使约定超过三年，通常也只能就前三年请求法院强制履行。[1:1]
如果同时购买房屋，建筑物所有权转让需要适当文件，并与土地租赁分别登记。[4:1]付款前，请律师核查卖方所有权、建筑物文件、通行条件，以及现有抵押或其他已登记权利。
30年租约是否划算？
价格较低不一定更划算，因为租赁和永久所有权在期限结束时留下的权益不同。
举一个假设例子：业主出售整处房产要价600万泰铢，但愿意以500万出租房屋和土地30年。您今天少付100万。然而租期结束后，业主仍拥有房产，而您的使用权终止。
是否值得，取决于使用计划、同类房屋租金、由谁承担维护费用，以及剩余租期是否容易转售。
单独购买建筑物会再次改变比较结果。您拥有一项资产，但它的用途和转售价值很大程度上取决于配套的土地权利。
应根据真正能够取得保障的权利和年限判断交易，而不要把租赁当作打折的永久产权。本指南后段提供计算示例。
能否改建、出租或出售？
改建和出租
签约前应明确这些许可，尤其是在计划改善房屋或赚取租金时。
普通租赁下，改建需要业主许可。转租给他人和转让租赁权，也需要合同允许或业主事后同意。[3:1]
合同应明确允许哪些工程、谁支付维修费用，以及是否可以出租。施工和出租活动还必须遵守适用于该活动的规则。
租期结束前转售
您不一定必须保留房屋整整30年。只要允许转让，就可以寻找购买剩余权利的人。
例如，10年后出售通常是出售20年的使用权。要重新取得30年，需要与土地所有者另行约定；更换买家不会自动重置租期。[3:2]
转售价格取决于买家愿意为剩余权利支付多少，并不会因为租期还剩三分之二，就自动等于原付款的三分之二。
应核查业主是否必须批准买家，以及有无转让费用。如果单独拥有房屋，其出售需要与土地权利的转让协调办理。
如果土地所有者出售土地呢？
普通房产出售本身并不会终止现有租约。新业主承接该租约中的出租人地位。[5]
但这不代表每项单独承诺，例如未来续租，都必然约束新业主。
30年后可以续租吗？
可以另行订立租约，但不能假定今天的合同保证未来一定续租。
有些方案将“30+30+30”描述为90年使用期。重点不是宣传的总年数，而是现在依法获得保障的期限。
在一宗涉及30年租约及两次预付续租期的案件中，泰国最高法院否定了提前作出的续租承诺，因为该安排试图从一开始就确保90年租期。[2:1]
这不意味着双方永远不能再签租约，而是说明今天的承诺不能替代日后有效订立的新租期。
到期后继续使用，可能需要新协议、登记及额外付款。没有允许继续居住的有效安排，您的占用权便终止。
租期结束时，房屋怎么办？
如果租的是房屋和土地，应按约定交还房产。居住30年本身不会让您获得所有权。
如果拥有房屋但租赁土地，结果取决于土地权利和到期约定。单凭建筑物所有权，并不能永久保留房屋在土地上或继续居住。
用于支持建筑物单独所有的一种权利称为地上权（superficies）。该权利终止时，法律规定可移除建筑物并恢复土地原状，或由土地所有者提出按市场价值购买建筑物；并不自动强制土地所有者购买。[6]
搬移或拆除房屋可能不切实际。应提前明确业主是否购买房屋、如何计算款项，或者房屋是否需要移除或交付。
不要假定房屋必然免费归土地所有者，也不要假定一定有人必须补偿房屋价值。
其他值得了解的权利安排
这些权利各有用途，但都不会赋予您土地所有权。
地上权：在他人土地上拥有建筑物
地上权是一种经登记、允许在他人土地上拥有建筑物的权利。一般可转让和继承，但受其条款及期限约束。[4:2]
对买家而言，房屋可以成为出售或留给家人的资产。不过，文件仍须给予您以及未来买家或继承人必要的土地使用和通行权，才能实际使用房屋。
仅为享用住房，并不一定要单独拥有建筑物。涵盖房屋和土地的租约也能提供使用权，无须购买建筑物。
Sap Ing Sith：可转让的不动产使用权
Sap Ing Sith（ทรัพย์อิงสิทธิ）是另一种经登记的不动产使用权，期限最长30年。法律明确允许转让、继承和抵押。[7]
其实用优势在于，转让权由法律直接规定。可以通过登记转让出售剩余期限，无须再次取得土地所有者许可。已过10年后，买家仍只获得20年，不是新的30年。
用于房屋时，土地必须持有Chanote土地权状，且该权利必须涵盖权状上的整块土地，不能只选其中一部分。除非另有约定，您建造或改建的建筑物在权利终止时通常归不动产所有者。[7:1]
业主必须愿意设立该权利。普通租约不会自动变成Sap Ing Sith。
用益权：终身使用住房
用益权（usufruct）允许您使用他人的不动产并从中受益。它可以登记为终身权利，而不只是固定30年。[8]
例如，55岁取得终身用益权并活到95岁，可能享有40年的使用期。
代价是该权利在权利人死亡时终止。因此，它更适合重视本人终身使用的人，而不是希望把剩余年限留给家人的人。[8:1]
家人能继承房屋或剩余年限吗？
深入了解：价格计算和抵押保障
以上问题适用于多数考虑这些安排的买家。下面两个例子供希望深入理解财务方面的读者参考。
如何衡量30年使用权的价值
回到假设比较：永久所有权价格600万泰铢，整处房产30年租赁价格500万泰铢。
假定30年后房产仍值600万泰铢，以届时的泰铢金额计。再假设年回报率为5%，用来比较现在和未来的资金价值，期间其他成本和收益完全相同。不计税费和交易费用。
按该回报率，今天约139万泰铢，30年后可增长至600万。将未来所有权价值折算成今天的金额，再从600万购买价中扣除，前30年使用价值约为461万泰铢。
在这些假设下，500万的租赁价比计算价值高约390,000泰铢。
这只是示例，并非房产估值或投资回报预测。未来房价、维护费用或回报率假设不同，结果也会不同。该计算还假设整处房产回归业主；若单独购买房屋，则需另行计算。
为什么租赁安排可能包含贷款和抵押？
这里是您借钱给土地所有者，而不是您贷款买房。
Duensing Kippen律师事务所提出，将首个租期付款与未来租期资金分开。后者记为借款，并以土地抵押作为担保。[10]
不考虑利息和费用的简化假设例子：
| 阶段 | 所提议协议的安排 |
|---|---|
| 开始时 | 您支付300万泰铢：100万为首30年租金，200万为以土地担保的贷款。 |
| 30年后，如取得新租期 | 贷款中的100万抵作该期租金，另100万仍为未偿债务。 |
| 30年后，如没有新租期 | 200万贷款到期须偿还。首期租金不退。 |
业主提前收到资金。该安排希望提供的保护，是对未获提供的未来租期拥有有担保的还款请求权。
这是一种提议的结构，不是保证能绕过租期限制的方法。其作用取决于借款及还款义务本身有效。登记抵押并不能使无效债务变得有效。
抵押实际起什么作用？
抵押保障对方欠您的钱，并不赋予土地所有权，也不会自动延长居住权。[11]
土地仍可连同抵押出售。希望解除抵押的买家，通常需要清偿债务或取得您同意解除的许可。
有效且有担保的债务到期未偿时，追偿可能需要正式通知和法院程序，将房产拍卖。外国债权人可以从拍卖收入获得款项，无须成为土地所有者。实际回收金额取决于成交款、费用以及优先于您的债权。[11:1]
财务保障和继续居住的许可是两回事。租期结束时，您可能必须搬离，同时另行追讨欠款。
选择符合计划的安排
先确定想要的房屋、预计使用多久，以及是否可能出售或留给家人。然后将实际价格与可取得的权利比较，而不只是看“leasehold”这个名称。
承诺交易前，请独立的泰国房产律师检查文件与登记安排是否符合双方约定。
正在考虑芭提雅的房屋？联系Blue Horizon Condos，讨论房产和您的计划。我们可以帮助确认业主愿意提供哪些安排，让您评估具体方案，而不是靠假设判断。
资料来源
泰国《民商法典》：第538条，租赁登记；第540条，普通定期租赁期限。 ↩︎ ↩︎
《民商法典》：第544条，转租及租赁权转让；第558条，改建。 ↩︎ ↩︎ ↩︎
佛历2562年（2019）《Sap Ing Sith法》，土地局官方泰文文本，特别是第3–5及10–12条。 ↩︎ ↩︎ ↩︎
《民商法典》第1417–1418条：用益权条款英文参考文本；第1418条泰文及英文翻译。 ↩︎ ↩︎ ↩︎
土地局：普通租赁与承租人死亡；继承租赁权的登记。 ↩︎
Duensing Kippen：该律所提出的租赁及抵押安排。 ↩︎
《民商法典》：第702条，抵押担保；第728条，通知与法院执行；第730–732条，优先顺序及分配，FAOLEX参考文本。 ↩︎ ↩︎